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这样的仕进制度增加了商人的影响力。官吏的背景多样化，使政治权力与财富分离，官吏们有时需要商人的金钱，以便维持上流社会的生活水准。在园林的经营上，开始以中级官吏与商人为主干。在商人阶层与政府官吏的交往过程中，园林是重要的手段，因为官吏大多属于风雅的文人。
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这种质变所发生最彻底而具有代表性的江南地区，实际上就是指以苏州与松江二府为中心的今天的江苏南部、太湖以北的地区。金陵与杭州已经是这一区的边缘地带了。
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据历史家研究，“江南”一词最早为国人所使用，乃泛指大江以南的意思，唐、宋两代都是如此。以江南为政治区划，要再细分才成。到明朝，所谓江南，乃指以南京为中心的江南一带，除今天苏南之外，尚包括安徽南部及浙江、江西的北部在内。由于苏南地区性质非常特殊，民间的用语很自然地把江南的范围缩小。到了清朝，所谓江南，实际上就是指苏南了。而这一地区的中心城市就是苏州。
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苏南地区自唐以来在经济上就占有重要地位，到宋代，实际上是国家的粮仓。我国的首都自隋唐至明初，从长安而洛阳，而开封，而杭州与金陵，有一部分原因可以说是由苏南地区的粮食所形成的吸引力牵引过来的；隋唐以来的运河，乃指把苏南的粮食运到京城的人造渠道。
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苏、松一带，在面积上可说是弹丸之地，但在经济上，是国家财税的重心。由于水利发达、土地肥沃，其生产力在农业社会中发挥到极致，元、明以来，其税粮已达到全国的13％以上，其一府之地超过中原一省而有余。至于布匹更为悬殊，一府所征，常数倍于他省。
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由于经济高度的开发，苏松一带固然成为政府苛捐杂税的征收地，但也很容易产生豪门与富民。在专制时代，这种经济形态必然造成贫富不均的现象，财富集中于少数官僚与地主之手。而此一现象正是园林艺术发达的基础。自南宋以来，江南一带也成为我国文学与艺术的中心，“江南”一词与风雅的文人生活，几乎成为同义语。这种情形，到明朝末年发展至顶点，使江南地区成为中国后期文化的大熔炉，汇而为一种独特的、大众化的、世俗化的文明。在这里，中国文化已经没有明显的贵族与平民之分了，也没有乡俗与高贵之别了。儒、佛、道早已融为一体，理想与现实混为一谈，宗教与迷信不再划分。这样的文明最恰当的象征，就是江南的园林。
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江南的园林始自六朝时期，实在有一段悠久的历史。然而早期的江南，处于文化的边陲，其园林基本上受中原之影响，并没有显著的特色。有唐一代，中原文化鼎盛，洛阳、长安之园林君临天下，江南一带，并无有关园林之记录。迨唐衰，中原板荡，文物大受摧残，江南一地因南唐李氏与越王钱氏自保，得偏安之局，始有园林之经营。然至北宋时，其园林仍不见有显著之特色。
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北宋神宗年间有朱长文者，在苏州经营了一座园林，名为“乐圃”，有三十亩的规模。这座园子虽比不上唐代李德裕的平泉庄，但悠游之余，也很希望能善加保存，以便“千载后，吴人犹当指此相告曰：此朱氏故圃也”。当然，他的希望依然是落空了的。到南宋《吴兴园林记》的时代，他的“乐圃”已经不曾为人提及了。
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朱长文在《乐圃记》中说，他这座园，原是“钱氏时广陵王元璙”所经营的众多园林的一部分，他只是加以扩充，以奉养老父而已。根据他的描写，这座园子实在是他生活起居，甚至营生的地方，与后期的园林是大异其趣的。其中有一座三合院，是家眷所居住。三合院南有堂，是读书的地方。其东有“蒙斋”，是教书的地方，他大约是以教书为生了。园子在建筑区的西面，有山池亭台之属。然而他对池亭的描写，仍止于生活情性之致，如台为琴台，亭为墨池等，并没有景物之胜。他比较得意的还是其中的树木。他说：
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木则松桧梧柏，黄杨冬青，椅桐柽柳之类。柯叶相蟠，与风飘扬。高或参天，大或合抱。或直如绳，或曲如钩。或蔓如附，或偃如傲。或参如鼎足，或并如钗股。或圆如盖，或深如幄。或如蜕虬卧，或如惊蛇走。名不可以尽记，状不可以殚书也。
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他不但详细描写了树木形状的变化，而且又赞美树木抵抗恶劣气候的侵袭，其花卉之艳、果实之利。因此我们可以断言，朱长文心目中的园林乃以林木为主的。他除了“曳杖逍遥，陟高临深”之外，尚要有“种木灌园，寒耕暑耘”之劳。这样看起来，北宋年间朱长文的苏州园林，与洛阳的园林没有甚大之分别，是官员的退隐之所而已。很多地方，与洛阳司马光的独乐园有相同之处。
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北宋时的文人中，苏轼是相当喜欢经营园林的，他曾在汴京营南园，可惜并未见其对该园有所记述。可是他曾写了一篇《灵壁张氏园亭记》，对当时园林的价值观，做了很简要而有趣的叙述。灵壁在汴水之上游，介乎汴京与江南之间，使此园的过渡性意味特别值得注意。他有一段文字说：
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其外修竹森然以高，乔木蓊然以深。其中因汴之余浸以为陂池，取山之怪石以为岩阜。蒲苇莲芡有江湖之思，椅桐桧柏有山林之气，奇花美草有京洛之态，华堂夏屋有吴蜀之巧。其深可以隐，其富可以养，果蔬可以饱邻里，鱼鳖笋茹可以馈四方之宾客。
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这段文字并没有描写张氏园亭中的布置或景致，只是概略地、观念地描述其大要。此园在精神上仍然是北方园林，为退隐官员修身养性之所，宜居、宜养、宜游。然而这段文字中透出的有趣的消息，乃其综合性，其江湖之思，其山林之气，其京洛之态，其吴蜀之巧。我觉得这并非张氏园真正拥有的优点，而是苏轼对园林的评断标准。他的这些准则成为后世园林的圭臬。因此中国园林具有包容性的特色，更加具体化了。特别有趣的是，他指出吴、蜀之地，在园林上的特点是建筑的精巧。换言之，张氏园已经具有南方建筑的特点了。另一点值得我们注意的，是石山已逐渐取代京洛的土山，显见江南的影响已向北方延展。
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下文中，将就资料所见，整理江南园林自南宋以来所发展出的特色。
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一 园林面积有显著缩小的趋势
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唐宋以前，我国之园林面积均甚广大。盖园林为贵族庄院之一部分也。即使在京邑之中，因坊里广阔，人口稀少，园林之面积仍甚可观，前文中曾加概述。如洛阳之“归仁园”，一坊皆园，长宽均超过一里，如今日之中央公园。即使是田园派的贫穷士人，园林的理想以陶渊明为准，亦有十亩之田、五亩之宅的规模。古代之面积，至今已不甚明确，但即使以学者们最保守的推测，每亩亦在一百坪上下（三百多平方米）。一般的估计是，汉唐以来的亩，应接近二百坪（六百多平方米）。如果这样计算，十亩之园、五亩之宅是相当不错的了。北宋司马光的独乐园被认为是很“卑小，不可与他园班”的，但其面积，据司马光自己的记载，是二十亩。
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南宋以后，中产阶级兴起，江南地区的园林成为新兴阶级生活方式的一部分。园林逐渐缩小为庭园，为不可避免之事。虽然习惯上仍以园林称呼之，“林”之成分是很少的。江南地区的人口密集，土地狭小，主要城市如金陵、吴兴、杭州等人口，因宋室南渡而急剧增加。以临安为例，受地形之限制，都市人口居住问题严重，不得不向垂直发展。修建园林者虽为豪富之家，土地之取得亦必甚为困难。他们必须在有限的面积中创造园林天地，实际上是形成江南园林特色的重要限制因子。
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小型的园林在文献中所见者不多，其重要原因，乃文人雅士所记述之园林，必具有一定之规模。
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在南宋《吴兴园林记》中，小型之园林仍可见到。该文中所描述之园林有三十余，大多规模有限。百亩之园已经算是最豪华型，与洛阳名园不能相较。其中小园有“王氏园”。并未指出面积，但却说“规模虽小，然曲折可喜”。因规模小，故必须曲折，正是江南园林后来发展的途径。
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到明代，江南对于小型园林已经能够完全掌握其特点，创造了独特的趣味。在王世贞的《游金陵诸园记》中，有多处描写可看出这一点。在小面积中经营园林，有下列几种手法：
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其一为简单。使用单一主题，创造文学上的趣味。这一个方向显然受到唐末以来花间派词家的影响，使庭园逐渐成为表现情趣的手段。如王世贞所述“熙台园”就是一个很好的例子。熙台园在杏花村口，“杏花村方幅一里内，小园据其什九。里奥旷异规，小大殊趣，皆可游也”。可知这一带到处都是小园，有不少小型园子。凡“小”者必然“奥”。这座熙台园，地不甚广，风景很难描写，只能以诗为证：
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·网师园 月到风来亭 今日所见之江南庭园最早者始自南宋，如沧浪亭，但历经沧桑，多经后世修改，今日所见为“文革”后修复之结果，所幸其结构大体如前。
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