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现代资本主义起源于中世纪后期，贸易比较先进的城邦（南面聚于意大利，北面聚于荷兰）。15世纪中叶开始，非洲与美洲开发，全球商机大盛，中产阶级开始成形。到了18世纪后期，英国农业革命完成，工业革命开始，打开一个全新的局面。经济的目的不仅是满足生存的需要，是追求生活的享受。更关键的是16世纪开始的宗教改革强调人性堕落。这个悲观的人生态度被16—17世纪意志主义的自然之法（主要是格劳秀斯和普芬道夫）解读为基本人性，也就是自爱、自利是自然的、正常的。17—18世纪的英式经验主义（尤其是休谟）为它戴上科学光环，也就是自爱、自利是道德的。最后，资本主义（主要是斯密）更提出“追求私利可达公益”。从此，经济活动凌驾一切活动上，物质文明先于一切文明。功利现实的英国人知道他们已先拔头筹，但要大展宏图仍需打破宗教道德对个人逐利的约束和消除保护主义对强国扩张的限制。
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可以说，宗教神学的意志主义提供给资本主义一套“经济神学”。根据意志主义，神以自己的意志定下道德准则，意志后面的理性人类无从知晓；神按其意志选择的东西就是善。从这可引申出如下的经济神学：自由交易以市场价格定下经济道德标准（也就是好与坏的标准），价格后面的理性我们不会知晓（几个世纪以来逐利者不遗余力地揣测市场价格，但成功率总是很低，尤其是在关键时刻，好像求神问卜一样），但经自由交易产生的价格和裁定的胜负一定是公平的。斯密把自由交易形容为“无形之手”，也就是等于经济世界的“神”了。
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这个思维出自一个怪异的角度——“强者，逆势”。直到工业革命，西方人都有轻商的意识。经商逐利不是体面的（虽然富有，但不入上流），甚至被视为不道德。资本主义是逐利的主义，因此有逆当时社会的道德主流，特别是有关公平的意识。它要从逐利强者（从个人到国家）的角度去建树一套理想的经济体制，也就是一套通用于逐利的经济体制。这套体制就是自由交易，有两个任务：为强者逐利提供一个平台，为强弱胜负定下一个标准。它的漂亮口号是人人上得擂台，拿得冠军；它的残酷现实是得奖绝少，淘汰极多。这个为强者而设的经济体制对人性悲观，认为凡逐利都是尔虞我诈；对人类冷漠，漠视没有能力逐利的“弱者”。
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为使大众接受这体制，资本主义编造一个神话和提出一个承诺。（1）斯密的神话是自由交易乃“无形之手”，把买卖双方在博弈中自觉地追逐个人利益变成不自觉地提升整体利益，他的名言是“我们的晚餐不是来自屠夫、酒贩或面包师傅的善心，而是来自他们对自利的追求”。（2）虽然不是人人都能享用私利竞争的果实，但资本主义的承诺是经济丰收会使社会有更多的资源可供重新分配，均衡贫富。[13]这里，资本主义有点自欺欺人。逐利竞争也许会带出更大效率（虽然竞争不是唯一的方法），效率也许带来更多果实（虽然果实不一定是有益的），但逐利竞争也可以是非常浪费的。自然世界的“弱肉强食”是弱者成为强者的营养料。资本世界的“弱肉强食”是弱者被淘汰，资源就作废（被淘汰者投入的人力、财力、物力都作废）。因此，斯密的“追求私利可达公益”是要大打折扣的。还有，资本主义的承诺也很难兑现。在人性自爱、自利的大前提下，胜者得利哪会自动吐出来？就是真的吐些出来也只会是权宜的做法，就如格劳秀斯所说的“权宜或可被称为正义与公平之母”。权宜是功利的、机心的，怎么会是可靠的承诺？
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逐利者永远追求对己最有利的价格（最低买价，最高卖价）。对他来说，公平是以自己的利益做衡量。公平价格是为己的底线，低过了就是自己多付或少收，这是对自己不公平；公平价格是对人的上限，高过了就是人家多收或少付，这也是对自己不公平。人人的底线与上限都会不同，哪有人人满意的价格？人人逐利，必有纷争。资本主义的经济理论认为“真正”的自由交易可以一箭双雕地调解逐利的纷争（因为它没有偏袒任何一方）和激励逐利的积极（因此它可以提高整体的经济效率）。但是，“真正”的自由交易，如放任经济（laissez-faire），其实是最需要政府干预的经济。绝对的产权、神圣的合约一定要有强力的政府才能保证，有周密的法律才能弄清。政府稍微大意或法律稍有漏洞就马上出现“不公平”，不是贫富不均的社会不公平，是逐利之间的博弈不公平。从逐利角度去看，有损自己或有利对手的政府措施和法律就是偏袒，就是不公平。所以，资本主义式的自由交易与强势政府是分不开的。
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自由交易需要三个条件：（1）大量买家、卖家；（2）没有约束的交易；（3）容易进出的市场。西方政府为营造和维持这些条件不知花了多少精力。但无论是历史悠久的反托拉斯法或金融危机后的投资监管法，都是亡羊补牢的点缀。逐利者谁不想垄断、操纵，怎能甘心被绑？道高一尺，魔高一丈。当然，逐利也得识时务，在社会声讨、政治压力面前，也要讲讲公平价格，但只是种权宜之计。
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自由交易的三个条件是相依的，若要大量买家卖家就得解除约束，放宽进出。可是，为了公众利益和经济效率，某些约束（例如质量管理、环保措施、安全设施等）和限制（例如资格审核、规模效应、门槛限制等）是无可避免的。任何约束和限制都会提高成本，必须是有一定财力的买家和卖家才可参与交易，间接造成强者越强的变相垄断。
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西方房地产的公平价格
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房地产开发有明显的垄断。在现实里，房与地是分不开的，一般的房地产开发是开发商买地建房，然后卖房取利。这里有两个价，先是地价，后是房价。房价的成本包括买地的成本和造房的成本。造房的成本主要是建筑，容易算出，买地就完全不同了。土地的供给有天然性的垄断，[14]因此土地价格的主动权在供给者手里。需求越大，供给者的主动权越高。就算需求下降，供给者可以等（土地需求是随着人口和经济增长无休止地增加的，分别是快或慢而已）。无怪土地开发商（中、外如是）都以囤积土地（长、短时间不一）发财。
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西方城市土地大部分私有（起码在北美如此），但都是千千万万的零碎产权。虽然土地供给者有天然垄断，但都是小户（偶有大户，如农庄，但如要开发也需很大投资）。土地开发商看得通透，把火力集中于结集土地，整体开发，分散出售。也就是先把待开发土地（城乡接壤区有开发潜力的农地、市区内有重建或改建潜力的已建成地）的零碎产权收购，结集为一个大产权，然后申请修改土地用途和重新规划，最后把土地（或盖好的房）整盘出售或分散出售。
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开发的实质意义是产权重组，赚钱的窍门是把小垄断（零碎的待开发土地）结集为大垄断。结集土地需要雄厚资本之外还要有政治本钱（修改用途和重新规划），因此土地开发只可以少数人参与，是种人为性的半垄断行业。可以说，土地开发有两个垄断：土地的天然性全垄断，开发行业的人为性半垄断。
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假如我们叫待开发的土地作“地”，已开发的土地作“房”，开发商先从“小地主”收购地，成为“大地主”，然后通过法定程序去修改用途、制定规划，把地提升为房，变成“大房主”，然后分散出售给消费者——“小房主”。在“小地主”被收购去营造“大地主”的环节中，开发商是“买家”；在“大房主”分散出售给消费者的环节中，开发商是“卖家”。
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在资本理论中，买家的公平价格是不用多付，由自由交易保证。但房地产开发的实情是小地主（卖家）完全垄断土地，在逐利博弈中占主动。但财雄势大的开发商（买家）也不多，而且他们各有各的运营方式和风格（有集中于某些地点、有集中于某类开发，形形色色）。虽说同行如敌国，开发商之间河水不犯井水居多，甚至会串通压价[15]。可以说，在开发商买地的环节，也就是有地的“小地主”跟想买地去做“大地主”的开发商之间的博弈，双方是旗鼓相当的。什么才是公平地价？这要看售房的环节，因为地价是由房价支配的（房是最终的消费品，因此买房者的消费意愿和能力决定房价，从而决定开发商可以付的地价）。这环节是开发商“大房主”跟想买房去做“小房主”的消费者之间的博弈。大房主（卖家）是半垄断，想做“小房主”的（买家）全无垄断力（但无论垄断的程度多高，消费者仍有其消费能力极限）。消费者想在某地点买某式样的房子通常只可以跟为数甚少的大房主买，有时甚至只有一个大房主供给。大房主垄断一定产生消费者多付，大房主多收。开发商，作为大房主，收的高房价会反映在它跟小地主买地的地价上。“水涨船高”会使开发商能够多付给小地主；开发商求地心切也会使小地主索高价。这些都要看房价的市道。
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有没有公平的房价？公平的房价会不会带来公平的地价？资本主义没有实质的公平价格。公平是个“程序”——经自由交易产生的价格就是公平。土地有天然性垄断，开发行业有人为性垄断，因此地价和房价都不可能公平，但分两个环节：（1）房价一定偏高，因为开发商有人为性垄断（起码是半垄断）。按供求原则，住房需求越大房价越高，但开发商垄断供给会把房价提得更高。就算供求平衡，开发商仍会多得，消费者仍要多付。理论性的解决办法是增加开发商的数量，但实际上，由于规模效应、运作效率等因素，和公共安全、环境保护等要求，开发行业的入行门槛很高，开发商数量实难增加，起码在西方如是。（2）地价会被房价抬高，但会是个动态现象。这里，小地主有绝对（天然性）垄断，开发商有相对（人为性）垄断，是旗鼓相当的博弈。但是，如果房价上升，开发商就有能力多付，小地主就会乘机索价。加上房价上升会驱使开发商积极找地，造成开发商竞争买地，提高地价。地价的升幅就会比房价的升幅更大，因为地的供给比房的供给更有垄断性。如果房价持续上升，土地供给就更显紧张，地价就会绑架房价，推动房价更高、更急地上升。但一般来说，地价挟持房价只会是短期现象，因为房的需求终会平稳或回落（房的需求是经济与人口增长造成的，是渐进和周期性的，大起大落都不会持久），房价也会平稳和回落。
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开发商能部分支配房价，但完全不能支配地价，没有地就不能造房，所以开发最后仍受土地支配。总的来说，资本经济理论下，房价与地价都不能说是自由交易得出来的。在地价的博弈中，全垄断的土地拥有者永远占上风，因此，相对于房价，地价永远偏高。在房价博弈中，半垄断的开发商大部分时间占上风（除了经济大衰退），因此，相对于买房者的消费能力，房价多数时候偏高。可以说，在资本主义社会里，资本主义式的公平地价、公平房价是不可能的。
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明显的，住房是人人所需，但房价不是人人可付。这是生存需要（need）和市场需求（demand）的分别。西方资本社会也会权宜地提供穷人住房福利。一般来说，住房补贴（是租房，不是买房）是以住房支出（租金加上水、电、杂费）不超过家庭收入的20%～30%来算。这也可以看出一点经院派思维的公平价格——弱者求存的住房价格不应该超过家庭收入的20%～30%，不然，这家庭就没有足够能力去应付其他的生存基本所需，如衣、食、教育等。资本主义的经济道德既是来自自由交易也就永不能产出不超于穷人收入20%～30%的房价。就算真有这样的房（如香港的“劏房”），也不是人住的。为此，资本社会的不公平就要政府扶贫来买单。
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中国房地产的公平价格
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中国的房地产开发基本逻辑与西方相似：小垄断结集为大垄断，重新规划，分散（或整个）出售。但是，中国土地产权分为集体所有和国有。集体所有土地是农耕用途，必须转为国有土地才可作建设用途。我们可以把上面用来形容西方房地产开发的“地”与“房”的词汇和逻辑去演绎中国的房地产开发。（1）集体所有土地是“小地主”。地权可以在集体手里，可以在个别农民手里。集体或个别农民的垄断力（卖不卖、什么价格才卖）是种政治权宜，可强可弱，要看政治取向。（2）政府收购集体所有土地，改成国有土地，在开发的意义上就是“大地主”。政府收购的垄断力有宪法基础，是绝对的。（3）政府通过法定程序去修改用途，制定规划，把“农地”提升为“房地”。这里，政府的垄断力也是绝对的。（4）政府可以把修改好、规划好的“房地”整体或分散出售给开发商，在这个环节上，政府的垄断力仍是绝对的。（5）最后，在“房地”上盖的住房，“大房主”（可以是政府，也可以是开发商）出售给“小房主”。这里，“大房主”是半垄断，垄断力要看供求情况。在需求有增无减、卖家有限的情况下，短期房价差不多全由“大房主”垄断。
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这里还有一个中国特色的关键因素：用地指标。保护耕地是国策，因为耕地是粮食安全所依，农民生存所赖。中央政府每年下达耕地转建设用地的控制总量指标，分配各省至各市。当然，在一定程度上，指标反映房地的需求，也反映地方发展的诉求，地方政府的任务是如何用好这些指标，也就是如何分配定量的土地供给以达最高的经济和社会效益。
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在讨论公平价格之前要订立一个大前提。中国的土地开发逻辑虽然跟西方一样，但垄断的意义就完全不同。土地同时是资产与资源。资产是拥有；资源是使用。在经济道德上，西方偏重个人资产，中国偏重全民资源。“全民”强调土地的社会性，“资源”强调土地的生产性，也就是全民所有的土地用来满足全民的生产与生活所需。土地开发是土地用途的改变，主要是农地变成房地。从土地资源的角度去看，农地与房地是不同资源。农地用来生产粮食，满足全民所需；房地用来生产住房，满足城市居民所需。这个认识很关键，因为中国今天引入了资本主义的个人逐利。逐利激励了土地（作为资源）的使用效率，但也衍生了土地（作为资产）的个人垄断。理论上，中国土地没有私有产权，但为了激励土地使用效率，土地的使用权在实质上变成私有和垄断。当我们讨论房地产的公平价格时应记着中国特色：（1）全民所有的土地用来满足全民生产与生活的所需是社会主义原则；（2）个人逐利使土地使用权走向个人垄断是社会现实。终极的选择是坚持原则，兼顾现实，还是迁就现实，放弃原则。
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土地开发包括收购农地、出售房地两个环节。先看收购农地的公平价格。原则上，农地是用来生产粮食，收购农地应按农产补偿；现实里，逐利心态普遍，农民抱怨补偿太低。中国的土地开发正处于既非完全资本主义（逐利）又非完全社会主义（公平）的夹缝中。农民追逐土地开发的利益，但也担心失去土地，将来钱花光了怎么办。这种心态是农民漫天索价的因素之一。另外两个因素是高房价壮大了农民索价的胃口；上一代农民被压价成为这一代农民索高价的胆子。
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收购农地的价格有法定标准，主要是按农耕用途和农民安置来定。过去三十年来，中国经济突飞猛进，但经济成果的分配集中在城市，农民、农村实在吃了亏，所以农民不满是合情的。但是，处理情绪不能违背理性。过去剥削农民是真的（如安置费用偏低、补偿没有落实等），现在农民勒索也是有的（如天价索偿、无理拒迁等）。收购价必须坚持原则，兼顾现实。
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有人会说，如果土地开发是作为公益用途，收购价可以按农耕用途计算，但如果土地开发是作为非公益用途，那么收购价就应该经开发利益（可以由政府代表这利益，或开发商直接参与）和农民利益相互博弈而产生。这很有问题，因为这说法错误地假设公益用途戴有道德光环，而且是不赚钱的，所以可以通融。这样的通融是“慷他人之慨”，牺牲农民应得的补偿。公益或非公益用途跟农民应得的补偿是不应该连起来的。而且，公益用途也可以很赚钱，例如收费公路。还有，今天的公益用途明天可以变为非公益用途，那么被收购的农民可不可以追索补偿？
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由开发利益与农民利益直接博弈去决定农地收购价会产生另一类不公。土地开发带来土地增值，增值的实现是通过修改土地用途，但修改用途是由政府垄断的，也就是说，只有政府才能启动开发潜力，实现增值。那么，自以为有开发潜力但得不到政府启动的农民会认为政府厚此薄彼。再者，土地开发潜力的分布是不平均的，农民与开发利益博弈必然产生某些农地被开发商青睐，某些不被青睐。被青睐的会不劳而获，造成农民之间的矛盾。
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更有人建议土地产权私有化，这会带出更大的问题。西方历史悠久的土地私有制度下开发商犹想尽办法去收购囤积以图高利，中国在没有土地私有的情况下一旦转为可以私有，一定引发空前的收购囤积。在私人的垄断下，房价一定有升无降，土地利益终会绑架政治。结果是千万人被迫住在几个房地产大老板的高价房（不一定是高档房），人民辛苦赚来的钱都被高价房吸纳了，都是为大老板“打工”。
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