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第二，人工投入高。我的一位专业做房地产的朋友说，做房地产租赁就要愿意“撸起袖子做粗活、脏活”。毕竟这不是整天打扮精致地坐在有空调的办公室，你可能会遇到很多困难：装修队延误工期，房客半夜打电话来说厕所管道爆了，房客拖欠房租等。这些事情都很不光鲜，却是必经的困难。当然，你也可以外包这些脏活、累活，做一个甩手房东，但这会大幅降低你的收益。
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第三，资本回报率不高。这个特点在国际一线城市尤为明显，因为一线城市的房价涨幅一般远远超过房租涨幅，所以资本回报率很少超过6%，比如东京为5.5%，纽约为5%，旧金山为5%，伦敦为4%，香港为2%，中国北、上、广更低，只有1%左右。所以，在一线城市买房，一般都不是为了租金。相反，在一些更小的城市可以获得更好的资本回报率。而且，一般户型越小，资本回报率越高。
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需要指出的是，我接触过很多个人房产投资者，他们手上都已经攥着好几套房却还不会算资本回报率，所以常常高估或低估自己的回报率。这一点让我很吃惊。如果一个投资者连自己的投资回报率也算不清，他又如何能够在不同的投资机会之间做选择呢？所以，接下来，就让我们学习一个简单计算资本回报率的方法。
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资本回报率是衡量投资回报的一种方法，计算公式为：
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（年租金–年运营费用）÷房价
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比方说，旧金山一套50万美元的房子一年可以收3.5万美元的房租，但每年还有1万美元的运营费用，这些费用包括但是不限于（所有数字均为虚构）：
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• 房产税：按1%算就要5000美元／年。
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• 装修清洁：美国房东在新房客入住前一般会请装修公司粉刷墙壁，洗净地板，换掉破损的地板，换掉老旧的家电，考究一点的还会彻底翻新厨房和浴室等。这些费用需要房东先承担，然后平摊到之后许多年的运营费用中。
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• 日常修理：水管爆了，下水道堵塞了，地板破了等。美国的人工费用很高，上门修理一次至少几百美元。
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• 水费：美国的水费一般由房东承担。
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• 垃圾费：美国倒垃圾也有费用，也是房东承担的。
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• 物业费。
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• 保险。
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3.5万美元房租减1万美元运营费用，再除以50万美元的总房价，是5%。也就是说，这套房产的资本回报率为5% 。
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请注意，资本回报率的计算完全剔除了杠杆（贷款）等财务因素对于回报的影响，因为再烂的资产，我们都可以用杠杆来提高回报，但是这样做风险很大，也无法客观衡量一项资产本身的质量。所以，在权衡是否投资某一固定收益类房产时，请用资本回报率计算，剔除杠杆因素。
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股票
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大多数人都经历过的炒股误区
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相信很多人还对2007年和2015年股灾前全民炒股的盛况记忆犹新。当时，每个人都是“股神”，都有“消息”，都会看各种曲线图，也都对股市的涨跌乃至某只股票的走势有自己的见解。结果，不过是一场全体散户做“接盘侠”的惨剧。
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股神巴菲特在2013年的致股东的信中说，普通百姓的投资目标不该是挑选绩优股。我的一位基金经理朋友说得更直白：“论挑股票，普通人很难胜过专业投资人。”专业投资人有专业的财务训练，丰富的尽职调查经验，广博的行业知识，雄厚的研究资源，充足的人脉，灵敏的市场嗅觉，并且全天候地处于狩猎状态。普通人要想在选股上赢过这些专业投资人，就好比一个业余喜欢练练跑步的人想要跑赢专业运动员一样难。
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我曾听说国内有一家投资教育机构，打着“跟我学炒股，我让你发财”的口号，把炒股说得跟进菜市场一样容易，极具煽动性。很多人禁不住诱惑，从花几百元听一次讲座，到花几万元请专家一对一咨询，甚至交了几十万元的贵宾会员费，不断地用自己的血汗钱甚至养老钱交学费，希望能掌握发财的秘诀。这家机构在最后被查处的时候，已经搜刮了近30亿元的学费！当听到这个故事的时候，我是无比震惊和心痛的。这30亿元背后有多少股民的悲痛欲绝，有多少家庭的分崩离析啊！
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巴菲特的黄金搭档查理·芒格说，投资非常不容易，任何告诉你投资很容易的人都是笨蛋。阿顿还加了一句，这个人如果不是笨蛋，就是骗子。股市（主要是选个股）不是一个人人都可以赚钱的地方，有人赢就有人输，就像罗马角斗场一样，不是人人都能活着出来的。除非你具备出众的基本素质，有高人愿意指点你，并且愿意百折不挠地磨炼你的投资技巧直至成功，否则我不建议大家轻易尝试用选个股的方式炒股票，就像我不会建议所有人都走进罗马角斗场一样。
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那么，普通人是不是就该远离股市呢？当然不是，那样做无异于放弃了一座金矿。在过去100年，股市是美国市场回报率最高的地方，超过债券、房地产和大宗商品市场。在中国，虽然在过去几年股市并没有跑赢房市，但是只要中国经济持续发展，股市就会不断攀升。
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所以，虽然我不推荐普通人通过挑选个股的方式来试图跑赢专业投资机构和大盘，但是我非常推荐大家学会理财，借力经济的发展和股市的长期攀升来积累自己的财富。
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那么，如果不挑选个股，我们该买什么呢？其实巴菲特在2013年的致股东的信中已经给出了答案。他说，普通百姓的投资目标不该是挑选绩优股，而应该是拥有一篮子的跨行业企业的股票，而拥有一篮子跨行业企业的股票的最好的办法就是购买指数基金。巴菲特不仅说到，而且做到。在2014年，他宣布，在他去世以后，他留给夫人的一只信托基金只能买指数基金。
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也许有人会说，指数基金只能获得市场平均收益，而我想要获得超过大盘的收益，所以我选择主动型共同基金，目的就是跑赢指数。锐联资产管理有限公司（Research Affiliates）的创始人罗伯特·阿诺特用了24年研究这个课题，得出的结论是：在长期持有中，96%的基金无法打败指数基金。也有数据称，这个比率在85%~95%。总之，能够长期跑赢指数基金的共同基金是极少数，这在投资界其实是一个公开的秘密。
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