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狮子一年没有外出务工，楼房也没有建成，就在村里扬言要斧子、锯子兄弟赔偿损失，不仅要赔偿沙子、水泥被雨淋坏的损失，还要支付一年的误工补贴等。斧子、锯子兄弟定是不肯的，因为他们的建房出路契约经过了村中有威望者的公证，但是虎子公然反悔，让他们很没有面子，所以纠纷出现后村里没有人再伸头去调解，矛盾越来越大。斧子和锯子兄弟的玉米都还在地里没有收，再不收估计就要烂在地里，还耽搁了一季小麦的种植。据村民反映，斧子、锯子兄弟已经起诉到了基层人民法院。
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反公地悲剧
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这起涉案人员众多、复杂而离奇的纠纷是因建房出路引起的，实质上体现的是在人地关系非常紧张的背景下过于细碎化的宅基地产权难以有效整合的反公地悲剧。我们村落的居住格局是沿着东西主干道向南北两个方向拓展，村庄宅基地的来源主要就是从父辈继承下来的老宅基地、自留地和麦场地。在大集体时期每个生产队都有碾轧麦子的麦场地，分田到户后就把集体的麦场地也分到各家各户，虎子楼房前的一片树林就是曾经的麦场，每家每户分到了一行树或两行树大小的地块。如果其中一户要想在那片麦场地上建房，就至少要和十家农户协商，通过互换地或购买才能连成一片，只要中间有一户不同意那就白搭。
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沿着村主干道两旁是最好的建房位置，但是村中心道路两旁却出现了空心化，楼房不断向南北方向扩建。不是大家不想在那儿建，而是都想建，但因为细碎化的宅基地产权无法有效整合导致零和博弈的结果。你不让给我，我也不会让给你，最后谁都建不了。村中心是我们村的发育地，因为传统的老房子都比较小，且兄弟多，经过分家，往往是一户只有一两间宅基地，宅基地的产权非常细碎。随着农民生活水平的提高，也产生了改善住房条件的需求，当地的房屋居住结构一般是独栋三间两层楼房，再加上一个院落，总占地面积在二百平方米左右。所以一户建房就需要整合几户的宅基地连成片才行。但由于土地不可移动的自然属性，相邻的农户中只要有一户不同意就建不成。我们家在村中心也有两间宅基地，要是能再换或买两块宅基地使之连片，在那儿建四间两层的楼房，位置是极好的。但是由于换不到也买不到地，只好在另外一片较偏僻的宅基地上建了房，就是这样村中心出现了空心化。
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村中心的空心化还有另外一个重要原因，就是村庄宅基地在农户中的分布不平衡，一户多宅和多户一宅的现象比较多。村里还出现一个怪现象，一户多宅的家庭，虽然自家的宅基地用不完，但别的村民就是给再多的钱也不愿转让，用耕地来换也不愿意，就喜欢放在那儿，“留着”，留给将来的儿孙们用。在他们看来宅基地一旦卖了，钱很快就会花完，而土地留在那儿却是不会少的。随着市场经济的深入，村庄熟人社会内部农民之间的经济分化越来越大，社会竞争的压力越来越大，村民之间的关系越来越敏感，“眼红”的现象越来越严重。过于细碎化的宅基地产权，在高度竞争型熟人社会关系内部的社会交易成本就极其高昂，从而就会产生市场失灵的结果。
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“握手楼”与“贴面楼”
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2000年以后，地方政府就逐渐不再新批宅基地了，即占用耕地建房。我国的土地实行用途管制制度，农业用地变为建设用地需要使用中央划拨的建设用地指标。而中央的建设用地指标供给偏紧，使地方政府在城市开发建设的土地指标紧缺，所以地方政府基本上都将有限的建设用地指标优先用于城市开发，挤占了农民建房的用地指标，从而也可以倒逼农民进城买房，拉动楼市的需求。儿子多的家庭因此会面临多户一宅的困境，有钱的家庭可以到城里买一套房来缓解，但是对于在城里买不起房、政府又不给批新宅基地的家庭就会面临巨大压力。没有房就娶不到媳妇，儿子就可能打光棍。现在农民建一栋楼房至少需要二十万元的成本，往往都是耗尽了一辈子的心血，一辈子不舍得吃、不舍得喝积攒下的钱只够给儿子建一栋房和娶媳妇。但是农民建房选址的过程也充满了协调的辛酸，不仅流汗流泪，甚至要流血，正如本文开头的故事，因为建房，双方的家庭不仅打了架、流了血、住了院，还要打官司，玉米、沙子、水泥、误工损失惨重。
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农民建房的痛不仅仅发生在我的家乡，2014年7月我在广西富川的溪村（化名）调研，为村庄的无序建房所触动。广西富川和我的家乡一样属于居住紧密型村落格局，人地矛盾也非常突出。村落中因为过于细碎化的宅基地产权无法有效整合，很多老宅子插花分布在新建的楼房之中。最令人惊讶的是，村里大部分家庭虽然都建起了高大漂亮的楼房，但是楼房的分布却毫无规则，而且楼房前后的间距特别狭窄，甚至不足1.5米，几乎成了“握手楼”“贴面楼”。和我的家乡独栋楼之外还有个院落不同，富川农村只有独栋楼房，所以楼间距过近，不仅通风采光效果差，而且生活、出行也非常不便，连汽车都无法通行。农民不是不知道楼间距更大些生活舒适，而是他们只有这么大的宅基地，门前的道路留得宽了，楼房就只能建得更小，想买也买不到合适的地盘。农民辛苦一辈子积攒钱财，只为能给儿子建上楼房，但是却只能住在这样压抑的楼房里，真的让人心痛。
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宅基地产权的有效整合方法
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溪村的隔壁源村（化名）是细碎化宅基地产权整合的成功案例。在村集体组织的规划和引导下，通过对村落群众开会动员，将全村宅基地重新收到集体，并记录好各家各户的宅基地面积，划定一户所能拥有的宅基地面积，同时规定宅基地的价格按照当时国家征地的价格五万元/亩计算。然后按需分配，即按家庭中儿子的数量计算，一个儿子算一户，每户只能拥有一宅。家庭需要使用的宅基地面积超过原有宅基地面积的，超过部分的面积相当于是从集体新分到的，需按照五万元/亩的价格给集体缴费。同理，家庭需要使用的宅基地面积少于原有宅基地面积的，超过部分面积相当于被集体收回，集体同样按照五万元/亩的价格补给个人。结果不仅使村里零散的宅基地资源得到有效利用，满足了农民建房的需求，而且新建楼房经过村集体的规划和引导，楼房大小、间距都比较合理，而且建设有序。
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该村细碎化的宅基地治理之所以能够成功有很多原因，如具有较强治理能力的村集体组织，以及宅基地治理中的利益平衡机制和群众动员机制等。从土地产权的视角去分析，人—地关系的背后实质上是人—人关系。在农民自发的建房秩序下，宅基地的交易是个体和个体之间的关系，也就是说私对私的关系，在法律上契约的达成遵循的是意思自治的原则，当事人拥有对宅基地使用权的自由处分权，别人不得干涉。当然不动产的使用会产生外部性难题，即你对土地不动产的使用会对第三者产生影响。《物权法》对外部性难题的解决办法是通过相邻权来化解，对不动产使用权进行了一定限制，并且权利人负担有一定的义务，即不动产的使用对他人的影响要在可忍受的范围内，同时还要负担给予邻里最低限度的通风、采光、出行便利的义务。但是对于人—地关系高度紧张的我国农村，变相私有化的土地制度无法解决农民建房的痛，因为在土地产权过于细碎化的困境下，市场就会失灵，无法通过市场有效配置资源，进而提高土地利用的效率。村庄大量宅基地闲置的同时，又有很多农户因宅基地不足无法建房，这就是市场失灵的表现。
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而源村的实践则是恢复并发挥了土地集体产权的性质，让集体组织发挥中介作用，并承担组织成本，实现了分散土地资源的集中整体利用，从而提高了资源使用的效率，保证集体成员内部资源分配的公平正义。在集体配置资源的集体产权的前提下，农民个体和个体之间的关系，就会转化为个体和集体之间的关系。也就是说会从私对私的关系，转化为私对公的关系。在集体组织内部的宅基地分配和使用，就不再是个体的私事，而是涉及大家共同利益的公事，那么在共同体内部个体的私利就要服从公共利益，当然前提是个体之间的利益相对均衡。因此，在共同体内部的公共事务上，遵循的就不是意思自治的原则了，而是少数服从多数的原则。对于“钉子户”就可以采取强制措施，共同体内部的强制往往是通过社会舆论和社会评价机制将其边缘化，是一种软性强制。因而，在我国人多地少带来的人地矛盾突出和过于细碎化的土地产权的国情下，我国农村土地集体产权的制度设置，能够克服市场失灵的困境。
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农民建房的痛
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随着农民生活方式的转型，农民普遍产生了改善住房的需求，但是在城市化的进程中，农民的住房是一件令人纠结的事情。在城里买房还是在村里建房？在哪里建合适？想沿公路而建，交通更方便，就要占用耕地，但是政府不批新宅基地，私自建的话又面临着被强制拆除的危险。在老村里建，过于细碎化的宅基地得不到有效利用，在农户之间互换或购买宅基地的过程中，不仅可能流汗流泪，甚至还要流血。对于山高人稀或者人口大量外流进城的区域，人地关系不紧张，宅基地资源不稀缺，农民建房的矛盾不大。但是对于大部分居住紧密而人地关系紧张的乡村，建房成了农民心中最大的痛。农民辛苦一辈子攒下的血汗钱却无法建设一栋居住舒适的楼房，是多么让人心痛。
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如何回应农民的建房需求？在人地矛盾突出和土地产权过于细碎化的国情下，应该发挥我国农村集体所有土地制度的优越性，加强集体组织的土地调整权，提高集体组织的治理能力。而自二十世纪九十年代以来的土地制度变革，却是在不断往虚化集体所有权和实化个体使用权的方向发展，这就越发无法有效整合分散的宅基地资源，导致资源浪费严重。在农民的观念中，土地是集体的，也是国家的，但是村庄宅基地却难以规划，他们盼望着国家对集体赋权。
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回乡记：我们眼中的流动中国 刘成良|读书：农村阶层上升的动力与希望
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于我而言，今年春节是不同寻常的。这是我第一次在未婚妻家过年，她的家乡位于新乡的一个普通农业型村庄。像大多数村庄一样，农民都是靠打工获得家庭的主要经济收入，因此许多家庭发展的轨迹就是年轻人和中年人外出打工或者做生意，有了一定的积累就在村里建一栋楼房或者在县城买一套商品房，然后给儿子娶媳妇。如果子女没有上大学的话，那么父母差不多从儿子辍学之日起，就要考虑儿子的结婚问题，如果儿子到了二十二三岁还没有订婚或者找到媳妇，父母就会越发心焦和发愁。有一套像样的房子是给儿子娶媳妇的关键，不仅如此，要想娶上媳妇还要准备好一两万元的订婚钱、五万元或者八万元甚至十万元以上的彩礼钱，因此大多数父母都会拼命地干活儿、省吃俭用给子女攒下一笔用于结婚的钱。
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当然，除此之外，家庭发展的另一个轨迹就是子女考上了大学，父母就不需要这么着急地考虑子女的婚姻问题，而是会倾尽家庭所有支持子女读书。有意思的是，父母对于子女有一种无限的责任感，即便子女上了大学，他们也会同样努力，省吃俭用给孩子悄悄攒下一笔用于结婚的钱。既要供子女读书，又要攒结婚的钱，可想而知，身上的担子有多沉重，但是对于父母而言，他们更加希望背负的是这种担子。在他们看来，只有子女上了大学，家庭才会有发展希望，自己苦一些算不上什么。
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过年期间，闲来无事，在与未婚妻家人和邻居聊天的过程中，突然发现他们家处在一片“宝地”上，前后左右相邻的四十多户人家中竟然有八九个名牌大学生，有中国人民大学、吉林大学、北京外国语大学、哈尔滨工业大学、东南大学、东北大学、华中师范大学、西南大学等学校的，如果算上非“211”之类的学校学生，就有十多个。村里人对于他们居住的这一片地方总是说法很多，有的说是这里风水好，有的说是父母会指导，还有的说是这里风气好，总之什么样的说法都有。这引起了我极大的兴趣，不由得多方“打探”。这一“打探”不要紧，却发现了很多既有趣又心酸的故事。
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村里最有名的是阿秋叔，五十岁左右，见人总是笑呵呵的，村里人都说他很有福气，四个子女全都是名牌大学生，老大是吉林大学毕业，老二是东北大学毕业，老三在读西南大学，老四在读华中师范大学。的确，村里人说的对，阿秋叔真是好福气，可是阿秋叔见到别人夸自己家的福气时，总是非常谦卑地说：“好什么好啊，你看看村里谁家的房子还比我们家的差。”
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阿秋叔家住的房子实在是不怎么样，一家七口人都住在两间不到六十平方米的瓦房中。房子还是二十世纪八十年代初修建的。那个时候家里就很贫穷，受北方传统观念的影响，阿秋叔婚后一定要生儿子，然而老大、老二都是女儿。他将希望寄托于老三的出生，谁知老三和老四是龙凤胎，家里盼了多年终于有了儿子，但是从此也一贫如洗，甚至当年因为超生，计划生育部门要罚款的时候都不知道该如何罚他们家。这二十多年，阿秋叔夫妇过得很艰辛，一方面要供四个孩子读书，另一方面还要照顾老人。不过在他看来，只要儿女们愿意读书，他都会和老婆支持到底，不管再苦再累都会倾力支持，咬牙坚持。为了赚钱养活家里，阿秋叔早些年买了一台拖拉机和老婆在工地上拉土，这个活虽然非常辛苦，但是赚钱多一些。因此，当村里人羡慕阿秋叔的时候，其实大家都知道，他们夫妇是“苦人”啊，这些年没少苦自己，连阿秋叔自己也说想打个牌都觉得是奢侈。长年累月的重体力劳动，使阿秋叔腰肌劳损，做重活非常吃力，但是他知道自己绝对不能倒下，还有很多任务要做。
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王大爷和阿秋叔家的房子中间就隔了一户，他有两个方面在村里最有名：一个是儿子在中国人民大学毕业后做了公务员，村里人无比羡慕；另一个是他的精明与抠门，村里人总是打趣他。王大爷今年六十九岁，和阿秋叔相似的是，年轻的时候一直想生儿子却不得，生了两个女儿后就有点儿心灰意冷了，谁知中年得子，到了四十四岁的时候竟有了儿子，因此人生也就发生了巨大的转变，干活儿就更加卖力了。十多年前他花了两万多元买了一台二手小吊车，经常出去给工地干活儿，每天收入少的时候有三四百元，多的时候有上千元，不知不觉家里竟攒了不下三四十万元。按照常理来讲，他们的家庭应该是村里非常好的，但是直到现在王大爷都还在卖力工作，家里看起来也非常寒酸，唯一能够显示他们家庭还有些积蓄的就是三年前家里建起来的那栋高大的两层楼房了。可是这栋房子建起来的背景却非常有意思，儿子读大学的时候谈了女朋友，王大爷非常开心，担心儿子的女朋友来到家后觉得家里的瓦房太过于寒酸，终于咬了咬牙，建起了这栋房子。可是房子建好后，儿子却和女朋友分手了，直到现在儿子也没有再找对象，所以房子内部也就一直没有装修。宽大的楼房内部真的可以用家徒四壁来形容，一楼的大客厅仅有一桌、一床、一火炉、一台二十英寸的老式电视机，二楼更是空空如也，如果不是高大的楼房显示出家庭的富有，还真以为是哪个贫困户的家呢。
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王大爷在生活中对自己也很抠门，在和他的儿子聊天时，他的儿子讲起：“没有想到过年了回到家里，父母竟然连一根青菜都没舍得给自己买，我知道他们省吃俭用，就是害怕他们太节省，所以我每个月专门给他们打五百元钱，就是让他们买菜吃，谁知道他们把钱都给我攒着，我们的家庭也不是到了没钱吃菜的地步，真不知该怎么说他们。”过年期间，女儿给王大爷拿了好多东西，还有几箱特仑苏纯牛奶，他说：“我这么大年纪了，还喝这个做什么。”女儿走后，他就让老婆拿着这几箱奶到村里的小商店换成了油。王大爷和岳父的关系很好，经常串门聊天，有一次他对岳父说：“我对自己狠了狠心，买了两件衣服。”岳父就好奇他会买什么衣服，他说：“我买了两条十五元的短裤。”这件事情，就成了岳父打趣他的又一个故事。平日，家里吃的菜都是他在晚间集市将要结束的时候，花几元钱买的菜贩子卖不出去的蔬菜……这样的故事在王大爷身上还有很多。儿子现在有出息了，但是他觉得自己给儿子做得还不够。王大爷的抠门是因为年轻的时候吃了太多的苦，他的父亲好吃懒做，家里穷得叮当响，甚至王大爷的妹妹都被送给了别人养活，也正是因为尝遍了生活的酸苦，才会让他对自己如此吝啬，才会拼命地给儿子积攒财富。如今，他最惦记的还是想让儿子快点儿找个媳妇，自己年龄大了，真的很想抱上孙子。
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