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中国封建社会向有“公田”（后称“官田”）和“私田”（后称“民田”）之别，表示土地所有者的名词“田主”“地主”，在汉唐就有了。“田主”“地主”当然并不具备今天的阶级意义，但其作为土地所有者（总括地主和自耕农在内）的专称，是明确无误的。从商鞅变法以来，历代封建王朝不乏保护土地私有的律令，就连具有法律证明效力的私人土地契约也是很早就出现的。因此，说中国封建社会缺乏土地私有的法律观念，是不够确切的，说田主仅有占有权、使用权，也是说不通的。私田的所有权，和其他国家一样，不是纯粹的，也是共同体所有和个人所有的结合。问题在于共同体所有的那部分采取了不同的形式。
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一方面，中国封建社会始终存在着地缘和血缘结合的乡族共同体，这种乡族共同体并没有和某个个人相结合而成为像中世纪欧洲领主所拥有的那种土地所有权，而是和作为个人的地主既有抱合又有分离。中外学者的研究成果表明，在乡族共同体内部，个人的活动和对其土地和财产的支配是存在的，亦即有私人土地所有权，但私人的土地权利受到乡族共同体的限制和支配，这在私人土地的继承、让渡、买卖时，表现得尤为明显。如“产不出户”，“先尽房族”，往往不得乡族同意，私人难以处分其土地。乡族对个人的这种干涉，不能仅仅看作一种传统的沿袭，而是由于乡族共同体对私人土地拥有某种程度的所有权。另一方面，中国很早就在乡族共同体基础上组成统一的大共同体——专制国家，每个私人都是国家的“编户齐民”。这样，私人土地还受着国家权力的干涉。这种干涉，仅用国家主权的行政权力来解释也是远远不够的，而应该承认国家在私人土地上也分享了某种程度的所有权。因此，中国封建社会的赋税，既不同于中世纪欧洲（只是国家得以实现的经济形态，是一种比较单纯的赋税）；也不同于某些东方国家（是主权和土地所有权合而为一得以实现的经济形态，是全部赋税和全部地租的结合）。它既体现了国家主权的经济实现，又部分地带有地租的性质。中国封建社会的土地私有者指地主和自耕农。“民得租而输赋税于官者”是地主，地主所纳赋税中有一部分属于地租的转让。自耕农所纳赋税中是否也同样包含着部分地租的转让呢？我们认为也是如此。因为马克思曾经指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，而地租又是以土地所有权，以某些个人对某些地块的所有权为前提……它还可以是这样一种对土地的关系，这种关系，就象在殖民地移民和小农土地所有者的场合那样，在劳动孤立进行和劳动的社会性不发展的情况下，直接表现为直接生产者对一定土地的产品的占有和生产。”[6]既然承认自耕农对一定土地占有和垄断的权利，那就不能否定他们自己占有的那部分劳动成果是自身土地所有权的经济实现。在这层意义上说，他们不是国家的佃农。然而，专制国家在自耕农土地上攫取了部分地租的转让，显示了国家土地所有权的现实存在，自耕农随之而来承担一定的经济义务，因而也就存在着一定的封建依附关系。在这层意义上说，他们又不是自由农民。他们有不完全的等级权利，即具有不完全享有权利的身份。[7]如果我们只承认封建国家对私人土地仅仅拥有任何一个国家都有的那种广泛意义上的国家主权，而不承认拥有某种程度的所有权，那么，就不能解释：为什么中国封建社会里国家对私人土地的干预权力，会远远超过近代资本主义社会里国家对私人土地的干预权力？（日本战后的土改，欧美各国的征用私地，都是近代资本主义社会国家主权干预私人土地的例证。）
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由此可见，中国封建社会私人土地上的共同体所有权是两重的（国家的和乡族的），它们和私人所有权的结合，便构成中国式的封建土地所有权。当然，同一块土地上并存的多种所有权，并不是对等平分的，从总体上看，个人对土地的支配权利较大。同时，同一块土地上多种所有权的结合并不稳固，常常处于相互斗争的状态中，在某些时候、某些地区，由于种种原因，其中的某一种所有权会发展得较为充分，成为占主导地位的所有权。例如，在隋唐均田制下的华北地区，国家所有权表现十分强烈；在南北朝（特别是南朝）的大地产中，乡族所有权十分明显；而在明清江南地区，表现最为突出的则是私人所有权。但从长期发展趋势上看，私人所有权占主导的地位。由于中国封建土地所有权的内部构造不是不变的、僵死的，而是灵活的，因而也是弹性的，这就导致中国封建社会土地所有权的频繁转移。本来，按照马克思的观点，封建土地所有权是“不运动的”，“运动的”土地所有权是近代社会才出现的现象。中国封建社会中土地所有权的频繁转移，不能等同于资本主义的土地自由买卖，土地不是商品，没有完全进入流通过程，不具备近代土地所有权的那种运动性。但由于中国封建土地所有权内在矛盾的作用，由于个人对土地的支配权力较大，土地所有权不像中世纪欧洲和其他东方国家那样僵硬，土地可以在一定条件和范围内进行相对的自由买卖，从而具有某种相对的运动性。
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中国封建土地所有权的上述特点，决定了土地的品格不完全是它的主人的等级，也不完全是国家主权，社会土地关系的基本构成是国有、乡族所有和私人所有（地主所有和自耕农所有）并存。个人所有权比较充分的土地，一般具有相对运动性；国家的或乡族的所有权比较充分的土地，一般具有相对稳定性。但由于封建土地所有权内部因素的变化消长不定，具有不同特性的土地又往往可以互相转化。
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土地相对运动性的因素引起地块的不断分割零碎和频繁转移，难以形成中世纪欧洲式的领主庄园；而土地相对稳定性的因素又往往把土地的转移限制在乡族的范围内，使以一家一户为生产单位的经营方式难以打破，这就造成了人数众多的中小地主和自耕农的长期存在。每当私人土地上的国家所有权得到比较充分的经济实现之时，私人所有权的发展便受到压抑，中小地主经济和自耕农经济相对稳定。相反，如果私人土地上的私人所有权侵蚀了与之分享的国家所有权（如所谓脱籍、冒户、飞洒、诡寄等），或国家所有权侵蚀了与之分享的土地私人所有权（比如沉重的额外征派引起田主的弃产逃粮等），上述状况便被打破。
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在黄巢起义以前的中国封建社会前期，土地的相对稳定性大于相对运动性，国家和乡族的共同体权利在土地所有制上表现得很强烈。曹魏的屯田制，西晋的占田制，北朝隋唐的均田制，汉以来豪族、士族的占田，都是它的表现。宋代以后，土地的相对运动性大于相对稳定性，私人所有权在土地所有制上表现得很强烈，买卖成为民田的重要来源，各种官田所占的地位愈来愈低，而且也逐渐地向民田转化。乡族共同体所有的土地以“族田”“祠产”、神会、善堂和村社“公地”等新的面目保留下来，但已和封建社会前期有所不同，共同体的代表一般是乡、族中有权势、声望的私人地主，乡族所有经济实际上变成地主集体所有经济的代名词。有的乡族共同体的代表虽然本来不拥有土地，他也可以运用乡族共同体的力量使自己成为地主。然而，私人土地所有权的发展，还只是在国家和乡族土地所有权制约下的发展，并不是完全的、自由的。由于私有土地上的国家和乡族的所有权的制约，私人土地所有权的变动往往呈现如下情形：在商品经济比较发达，土地肥沃、容易榨取农民剩余劳动的地区，土地一般向土地所有者中的地主集中，土地买卖比较盛行；与之相反的地区，土地买卖的频率不高，土地一般只在土地所有者中的自耕农之间流动。南方多地主佃农，北方多自耕农，这是一种表现。某些地方整个村落几乎见不到自耕农（沦为地主的佃户），某些地方整个村落几乎都是自耕农（只存在极少的小地主），这又是一种表现。
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中国封建土地所有权的特性决定了生产单位不是中世纪欧洲式的封建领地，而是农民家庭。在此基础上建立起来的地主制和小土地所有制都是以农业和手工业结合的自给自足为特征。但是，由于一家一户的生产单位的自给自足程度远远低于有成套生产和经营体制的领主庄园，中国封建经济结构对商品经济比中世纪欧洲有更大的包容性。商品经济的本质是自给自足经济的瓦解因素，是自然经济的对立物，它的发展必然促进私人土地所有权的发展，加快了中国封建土地所有权的相对运动性，因而势必为中国封建土地所有权中相对稳定性的因素所不容，这就使中国封建社会里的简单商品生产既有发展余地而又始终不甚发达，处于和自然经济胶着的状态中。
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同时，商品经济的发展促进土地私有权的发展，必然引起土地所有者的激烈分化，作为个人的地主或自耕农，为了保存自己的私有经济，也不欢迎商品经济的高度发达。因此，中国封建土地所有权中相对运动性的因素也有本能地抵制商品经济的方面。至于国家的和乡族的共同体所有权，更是本能地排斥商品经济的高度发达。
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中国封建社会很早就有了商品经济的发展，但由于上述原因，商人积蓄的商业资本找不到出路，在土地可以相对自由买卖的情况下，势必不断地转化为土地资本，并和高利贷资本结合，三位一体。求田问舍成了商人追求的理想，本来理应具有相对独立性的商人阶层，与地主阶级的界限更加模糊不清了，这就不能形成独立的工商业及其中心——自由城市，乡村和城市始终保持着紧密的经济关系。
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当然，商品经济随着生产力的发展、社会分工的扩大，总是要冲破阻碍，不断发展的。经过相当量的积累，商品经济最终总要发生质变，从自然经济的补充变为自然经济的瓦解力量。在中国的条件下，这种转变的可能性也是存在的，但步履倍加艰难。直到鸦片战争之前，中国封建土地所有权离实现向完全的、自由的土地所有权转变，还有一段很长的距离。
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而且，由于中国封建土地所有权多重因素的作用，地区之间、地区内部的经济水平差别悬殊。在私人土地所有权比较充分的农村，经济往往比较先进，而在乡族土地所有权比较充分的农村，则显得原始、落后，但国家土地所有权的因素（加上其他种种原因）把这种格格不入的状态硬是拉扯到一个统一体当中，从而显出中国封建经济结构对经济发展极不平衡的包容。这里，还暂且不论它对先前社会的（原始公社的、奴隶制社会的）经济形态的包容。
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中国封建经济结构对经济发展不平衡的包容，表面上看，局部地区可以存在较高的生产力，创造丰富多彩的产品，有利于社会的进步。然而事实上，经济落后地区往往拖住局部先进地区的后腿，封建官府总是用加重先进地区的负担来维持其统治范围内的“均衡”，小至县，大至全国，无不如是。这种情况的出现有多种的社会原因，但封建经济结构的本能调节是不能忽视的。结果，往往是先进迁就落后，局部先进的地区在一度高度发展之后不能不陷于迟滞和萎缩之中。这样，中国封建社会史上经济重心的转移，并不意味着全国经济普遍高涨、经济落后地区后来居上，而往往是体现了原来经济先进地区的衰落或后退。如宋代江南地区的兴起，清代湖广地区地位的提高，大都是由于原来先进地区人口的迁移，耕地面积的扩大以及良种的推广等，社会生产力水平仅仅接近于或略高于原来经济先进地区的水平，而后者往往是踯躅不前，甚至后退为落后的地区。
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这种胶着状态，压制了地区之间的竞争性，从而也压制了各行各业之间的竞争性，不利于生产力在某一地区或行业的首先突破，以致中国各地区虽然具有各种不同的发展经济的自然条件，却都统一在农业经济的框框中，只允许地主经济一枝独秀。
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中国封建土地所有权的上述特点，说明在研究中国封建土地制度时，仅仅注意区别各个时期土地所有制的法律形式，讨论哪种形式居于主导地位，还是很不够的，必须从各种土地所有权的内部联系和外部联系的矛盾运动中，寻找变异和转化的原因及其发展规律。
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明清时代，土地所有权构成变化的趋势是私人土地所有权的上升。在全国耕地总面积中，民田约占百分之七八十以上。私人的土地权利，诸如土地财产的继承权、买卖权、典质权、让渡权，土地经营上的出租征租权、雇佣权等，都受到国家立法的承认和保障。唐宋以来成长起来的庶民地主，虽然在明后期一度受到挫折，但入清以后又恢复发展的势头，成为地主阶级构成的主体。通过买卖的途径积累土地财产，采用租佃制的经营方式，对直接劳动者佃户进行地租剥削，实现统治和奴役的关系的庶民地主经济制形态，发展得更为完备、典型了。佃农不再是固定依附于某一地主，不再主要以人身依附而是以土地依附为特征了，社会地位有所提高，他们和庶民地主的关系已是同一等级中的长幼尊卑关系。明中叶以后单纯纳租的经济关系有所发展，甚至因占有“田面”而被视为“一主”，长幼尊卑关系又进一步受到冲击。明代后期的“卑胁尊，少凌长”，清代的“贵贱无分，长幼无序”之类的记载，是这种变化的生动反映。自耕农的小土地所有制，不仅如同以往一样，作为地主土地兼并的对象而存在，而且自耕农内部分化出来的富裕农民向地主转化的情形，有了新的发展。国家控制的官田，不仅比重缩小，而且地权不断旁落，下移到皇室地主、贵族缙绅地主乃至于庶民地主的手中。即使仍在国家直接控制下的土地，私人土地权利（虽说是不完全的）也有强烈的表现，“其更佃实同鬻田，第契券则书承佃而已”[8]。土地买卖双方、主佃双方关系的确定，主要依靠经济强制和订立契约的形式，封建宗法关系、人身依附关系和经济外的强制都有了比较明显的削弱。这些都反映了明清土地制度的一个重要特点，即以庶民地主为主干的中国地主制已经发展到烂熟。
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正是在这样的基础上，明中叶以后，特别是清初以来，随着农业生产力的提高，定额租的普及，农作物商品化程度的加强，地主阶级和农民阶级之间以至不同的阶层之间，对地权和佃权的争夺和竞争加剧了。私人土地所有权不再只是在地主和自耕农之间实现再分配、再调整的问题，而且地主的土地所有权本身，还出现田底所有权和田面所有权的分化问题。地主阶级内部的更生，不再只是新的暴发户取代破落的旧地主，而且还有貌似佃户、实为二地主的所谓“小租主”阶层的崛起。永佃权的发展和抗租斗争的兴起，是佃农蔑视地主权利、争取自身经济独立性的表现。自耕农和市场、商品经济有了较多的联系，开始形成小资产阶级性格的某些特征。在富裕农民和富裕佃农以及庶民经营地主中，出现了资本主义色彩的雇工经营，短工和一部分长工的身份逐步获得解放，封建雇佣关系向自由雇佣关系的过渡逐渐展开，农业资本主义萌芽已在微弱地、艰难地生长。这些又反映了明清土地制度的另一个重要特点，即以庶民地主为主干的中国地主制已出现解体的征兆。
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明清土地制度的这些重要特点，是中国式封建土地所有权运动的必然结果。这种结果，具有进步的趋向，又反映了地主制经济结构的弹性力。私人土地权利上升了，但私人仍没有得到如西方“近世”的那种完全、自由的土地所有权。土地的买卖自由仍然受着国家的和乡族的、公开的或隐蔽的制约[9]，赤裸裸的暴力掠夺并没有退出土地分配领域，契约形式平等的背后是社会经济关系的不平等。私人的土地所有权，如果没有经济力量和封建暴力作后盾，没有国家或乡族作为依靠，就得不到保障。相反，明明是暴力掠夺，却可以冠冕堂皇地运用契约的形式。这就说明土地所有权结构的变化，仍然拖着很长的旧传统的尾巴，不能冲决封建的藩篱。在西方，从身份到契约，意味着劳动者人身的解放。但在中国地主制下，劳动者身份的解放却不能单凭有无契约来衡量，甚至契约有时还意味着劳动者身份性的加强。地主制的弹性也赋予了契约关系以弹性。
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明清土地制度是一个值得深入研究的课题。本书拟从土地契约关系这个侧面提供一些具体的资料和初步认识。我们简略地叙述明清土地制度的特点以后，就可以侧重地描绘一下明清土地契约关系发展变化的概况了。
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明清土地契约文书研究（第三版） 第二节 明清土地契约关系的发展
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土地契约是土地权利关系的法律文书，是土地所有权、使用权的书证。契约文书和封建法典、国家政令一样，都体现了反映实际社会经济关系的意志关系，即法权关系。但两者还有所不同，封建法典、国家政令是对实际生活中的法权关系的概括和规范，具有一定的稳定性，它的变动一般落后于现实经济关系的变化。而土地契约文书既反映了封建法律规定的基本精神，又是法律规定在实践中的具体运用，故能因时制宜，因地制宜，因事制宜，比前者更直接、更具体地反映现实经济关系及其法权关系的变化；同时，立契双方一般都对履行契约负有义务，制约着契约期限内双方的经济行为，故契约所体现的法权关系，一般都成为实际生产关系的一个构成部分。因此，土地契约不仅是研究土地法制史的基础资料，而且是研究农村社会经济史的基础资料。
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中国的土地买卖契约出现很早。汉代的“受奴卖田契”“买地券”，是早期的土地契约遗物。造纸术发明之后，以纸书写的土地契约开始流行，敦煌、吐鲁番等地出土的土地文书中，就有不少魏晋、隋唐、五代时期的契纸。唐宋之际，以租佃为特征的地主制确立主导地位，民间使用土地契约进一步普及，官定契本样文和推广、印卖统一格式的官板契约的出现，表明土地买卖契约关系已渐趋成熟，进入了规范化的新阶段。明中叶是土地契约关系发展的关键时期，它上承唐宋，并适应封建社会晚期经济发展的需要，不断地增添新的内容、新的形式，并在各地形成使用契约的习惯——“乡规”“俗例”。清代和民国各种土地契约的格式，大体上都是在宋至明中叶一段时期内奠定的。
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嘉靖、万历时期，和东南地区社会经济出现巨大变动相适应，在土地契约关系上形成了种种民间契式，并通过日用杂书的刊刻进行推广，具有一定的规范性。下面，就以民间契式为主，结合个别实例，对明清土地契约关系的发展变化情况，作一宏观上的探讨。
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一、土地财产处理权的契约规定：卖（买）田契式的变化
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