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这种胶着状态，压制了地区之间的竞争性，从而也压制了各行各业之间的竞争性，不利于生产力在某一地区或行业的首先突破，以致中国各地区虽然具有各种不同的发展经济的自然条件，却都统一在农业经济的框框中，只允许地主经济一枝独秀。
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中国封建土地所有权的上述特点，说明在研究中国封建土地制度时，仅仅注意区别各个时期土地所有制的法律形式，讨论哪种形式居于主导地位，还是很不够的，必须从各种土地所有权的内部联系和外部联系的矛盾运动中，寻找变异和转化的原因及其发展规律。
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明清时代，土地所有权构成变化的趋势是私人土地所有权的上升。在全国耕地总面积中，民田约占百分之七八十以上。私人的土地权利，诸如土地财产的继承权、买卖权、典质权、让渡权，土地经营上的出租征租权、雇佣权等，都受到国家立法的承认和保障。唐宋以来成长起来的庶民地主，虽然在明后期一度受到挫折，但入清以后又恢复发展的势头，成为地主阶级构成的主体。通过买卖的途径积累土地财产，采用租佃制的经营方式，对直接劳动者佃户进行地租剥削，实现统治和奴役的关系的庶民地主经济制形态，发展得更为完备、典型了。佃农不再是固定依附于某一地主，不再主要以人身依附而是以土地依附为特征了，社会地位有所提高，他们和庶民地主的关系已是同一等级中的长幼尊卑关系。明中叶以后单纯纳租的经济关系有所发展，甚至因占有“田面”而被视为“一主”，长幼尊卑关系又进一步受到冲击。明代后期的“卑胁尊，少凌长”，清代的“贵贱无分，长幼无序”之类的记载，是这种变化的生动反映。自耕农的小土地所有制，不仅如同以往一样，作为地主土地兼并的对象而存在，而且自耕农内部分化出来的富裕农民向地主转化的情形，有了新的发展。国家控制的官田，不仅比重缩小，而且地权不断旁落，下移到皇室地主、贵族缙绅地主乃至于庶民地主的手中。即使仍在国家直接控制下的土地，私人土地权利（虽说是不完全的）也有强烈的表现，“其更佃实同鬻田，第契券则书承佃而已”[8]。土地买卖双方、主佃双方关系的确定，主要依靠经济强制和订立契约的形式，封建宗法关系、人身依附关系和经济外的强制都有了比较明显的削弱。这些都反映了明清土地制度的一个重要特点，即以庶民地主为主干的中国地主制已经发展到烂熟。
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正是在这样的基础上，明中叶以后，特别是清初以来，随着农业生产力的提高，定额租的普及，农作物商品化程度的加强，地主阶级和农民阶级之间以至不同的阶层之间，对地权和佃权的争夺和竞争加剧了。私人土地所有权不再只是在地主和自耕农之间实现再分配、再调整的问题，而且地主的土地所有权本身，还出现田底所有权和田面所有权的分化问题。地主阶级内部的更生，不再只是新的暴发户取代破落的旧地主，而且还有貌似佃户、实为二地主的所谓“小租主”阶层的崛起。永佃权的发展和抗租斗争的兴起，是佃农蔑视地主权利、争取自身经济独立性的表现。自耕农和市场、商品经济有了较多的联系，开始形成小资产阶级性格的某些特征。在富裕农民和富裕佃农以及庶民经营地主中，出现了资本主义色彩的雇工经营，短工和一部分长工的身份逐步获得解放，封建雇佣关系向自由雇佣关系的过渡逐渐展开，农业资本主义萌芽已在微弱地、艰难地生长。这些又反映了明清土地制度的另一个重要特点，即以庶民地主为主干的中国地主制已出现解体的征兆。
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明清土地制度的这些重要特点，是中国式封建土地所有权运动的必然结果。这种结果，具有进步的趋向，又反映了地主制经济结构的弹性力。私人土地权利上升了，但私人仍没有得到如西方“近世”的那种完全、自由的土地所有权。土地的买卖自由仍然受着国家的和乡族的、公开的或隐蔽的制约[9]，赤裸裸的暴力掠夺并没有退出土地分配领域，契约形式平等的背后是社会经济关系的不平等。私人的土地所有权，如果没有经济力量和封建暴力作后盾，没有国家或乡族作为依靠，就得不到保障。相反，明明是暴力掠夺，却可以冠冕堂皇地运用契约的形式。这就说明土地所有权结构的变化，仍然拖着很长的旧传统的尾巴，不能冲决封建的藩篱。在西方，从身份到契约，意味着劳动者人身的解放。但在中国地主制下，劳动者身份的解放却不能单凭有无契约来衡量，甚至契约有时还意味着劳动者身份性的加强。地主制的弹性也赋予了契约关系以弹性。
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明清土地制度是一个值得深入研究的课题。本书拟从土地契约关系这个侧面提供一些具体的资料和初步认识。我们简略地叙述明清土地制度的特点以后，就可以侧重地描绘一下明清土地契约关系发展变化的概况了。
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明清土地契约文书研究（第三版） [:1702726728]
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明清土地契约文书研究（第三版） 第二节 明清土地契约关系的发展
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土地契约是土地权利关系的法律文书，是土地所有权、使用权的书证。契约文书和封建法典、国家政令一样，都体现了反映实际社会经济关系的意志关系，即法权关系。但两者还有所不同，封建法典、国家政令是对实际生活中的法权关系的概括和规范，具有一定的稳定性，它的变动一般落后于现实经济关系的变化。而土地契约文书既反映了封建法律规定的基本精神，又是法律规定在实践中的具体运用，故能因时制宜，因地制宜，因事制宜，比前者更直接、更具体地反映现实经济关系及其法权关系的变化；同时，立契双方一般都对履行契约负有义务，制约着契约期限内双方的经济行为，故契约所体现的法权关系，一般都成为实际生产关系的一个构成部分。因此，土地契约不仅是研究土地法制史的基础资料，而且是研究农村社会经济史的基础资料。
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中国的土地买卖契约出现很早。汉代的“受奴卖田契”“买地券”，是早期的土地契约遗物。造纸术发明之后，以纸书写的土地契约开始流行，敦煌、吐鲁番等地出土的土地文书中，就有不少魏晋、隋唐、五代时期的契纸。唐宋之际，以租佃为特征的地主制确立主导地位，民间使用土地契约进一步普及，官定契本样文和推广、印卖统一格式的官板契约的出现，表明土地买卖契约关系已渐趋成熟，进入了规范化的新阶段。明中叶是土地契约关系发展的关键时期，它上承唐宋，并适应封建社会晚期经济发展的需要，不断地增添新的内容、新的形式，并在各地形成使用契约的习惯——“乡规”“俗例”。清代和民国各种土地契约的格式，大体上都是在宋至明中叶一段时期内奠定的。
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嘉靖、万历时期，和东南地区社会经济出现巨大变动相适应，在土地契约关系上形成了种种民间契式，并通过日用杂书的刊刻进行推广，具有一定的规范性。下面，就以民间契式为主，结合个别实例，对明清土地契约关系的发展变化情况，作一宏观上的探讨。
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一、土地财产处理权的契约规定：卖（买）田契式的变化
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土地财产处理权的契约，包括分产、赠予和买置所立的各种土地文书。分产系祖遗或父遗之土地，所立契约为析产文书，即所谓“分书”“阄书”“关书”“分单”“永远分契”“分种养生地字据”等。析产文书一般是土地所有者在生前预立的，其原则是“分析家财田产，不问妻妾婢生，止依子数均分”[10]，将嫡庶各子应分田亩地段和家财写立数纸，交各子分执管业。万历三十五年（1607）刊刻的《范爷发刊士民便用家礼简仪》便载有此类契式，称为“分居关书”“嫡庶分关”。此外，也有祖、父遗产生前未分，死后由兄弟子侄通同阄分的，所以还有“兄弟分关”等文书格式。[11]这种分产契约很早就存在，明清两代只是在文字上有所损益而已。赠予指土地所有者将田地无偿地让渡与他人，或赠送亲友，或赠予女儿作为“随嫁田”“庄奁田”，或捐献为学田、寺庙田、族田、义田，等等。所立契约有送契、捐田契、随嫁田契等之分，但一般来说，赠送的性质可分临时和永久两种：如赠送亲友，有的约定死后归还；赠予女儿，有的约定如未生子，死后归还。这都是临时性的赠予。这种契约形式也是很早就存在的，明清两代变化不大。买置指通过土地买卖自置的田地，所立契约为卖（买）田契。这类契约也是古已有之的，但在明中叶以后，随着土地买卖成为土地转移的基本方式，它的应用愈来愈普遍，契约习惯和形式有了新的发展，所以，我们把它作为重点，详加分析。
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我们现在所能见到的明代卖（买）田契式，共有十三种，分见于万历年间刊刻的《四民利观翰府锦囊》（十三年刊，1585）、《万书萃宝》（二十四年刊，1596）、《新刻天下四民便览三台万用正宗》（二十七年刊，1599）、《新刊翰苑广记补订四民捷用学海群玉》（三十五年序，1607）、《范爷发刊士民便用家礼简仪》（三十五年刊）、《汇纂精奇新式利民便用万宝全书》和崇祯年间刊刻的《杂字全书》《尺牍双鱼》《新镌增补类纂摘要鳌头杂字》《增补素翁指掌杂字全集》《新锓陆林二先生纂辑士民使用云锦书笺》《释义经书士民便用通考杂字》诸书。此外，据已故日本学者仁井田陞先生介绍，万历年间刊刻的《新刻全补士民备览便用文林汇锦万书渊海》（三十八年刊，1610），契式同《万书萃宝》；《新锲四民要览天下全书不求人》（二十六年刊，1598）、《龙头一览学海不求人》（四十二年序，1614）、《新刊采辑四民便用文林学海博览全书》，契式同《三台万用正宗》《学海群玉》；崇祯年间刊刻的《增补校正赞延李先生雁鱼锦笺》《鼎镌李先生增补四民便用积玉全书》《绣梓尺牍捷用云笺》《新刻注释雅俗便用折梅笺》《萧曾太史汇纂鳌头琢玉杂字》，契式同《尺牍双鱼》。[12]可知与所见契式类同者有九种，另有十三种仁井田陞先生未予论列，不得而知。又，尚知崇祯年间刊刻的《仕途悬镜》亦载此类契式，惜未见。爰将《翰府锦囊》所载契式全文征引如下：
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人承置有晚田，坐落，原计若干种，年供苗米若干桶乡，即目东至，西至，南至，北至为界，已上俱出四至分明。今来不成次业，情愿托得知识人中，将前项各至内田出卖与人为业，当三面言议定时值价银若干两正。自立契书之日，一应交领足讫，不欠分厘。自卖之后，请买主一任前去管业。所卖其田，的系承置下产业，与内外亲房伯叔弟侄人等各无干涉，亦无重复典当、准折债负之类。此系正行交易，甘愿自卖，其田该载产米若干，候在大造黄册之年，自用收割产亩□户当差，递年津贴粮役与出产人了纳粮差，不致留难，向后再无异说执僭之理。今恐无凭，故立契书为照。
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其他各式，互有异同，为避免赘述，不复征引。现按契式规定的内容和手续作一排比分析，所载契式以上列各书前后顺序为号，《学海群玉》共收两种契式，分别标以4①、4②。
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（一）立契人
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立契人为土地出卖者，均书于契约开头。1、2、3、4①、6、10作“某里某人”，9作“立卖田契人某里厶人同厶人等”，12作“某里某境某人”，4②作“某里某境住人某人”；5作“某县某都图某人”，7作“某都某人”，8作“立卖田契人某都某图某人同某等”，11作“立卖田契人某都某人同某等”。书写不同的仅在住地（里或都、图）和人数（一人或数人）的区别。
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