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甘肃有业民田，其初系佃户垦荒，藉绅衿出名报垦，自居佃户。立有不许夺佃团约者，准原佃子孙，永远承耕，业主不得无故换佃。佃户有意抗租，至三年以后者，准告官驱逐，田归业主。其偶有逋欠，止许控追租粮，不许藉词夺佃。若业主将田别售，令将原垦佃户姓名并租粮数目，于契内一一注明，悉仍其旧。业主或欲自种，应合计原地肥瘠，业佃均分，报官执业。至佃户不系开荒原佃子孙，藉端告讦者，依律究拟。[11]
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清廷上述有关保护垦荒地区永佃关系的规定，应当视为清代鼓励垦荒政策的一部分，如果“佃户不系开荒原佃子孙”，则不许“藉端告讦”。但在实际上，清代官府对于非垦荒地区形成的永佃关系，一般也是依“俗例”给予承认，而并非持否定态度。到宣统年间制定《大清民律》（第一次草案）时，清廷又进一步以法律形式确认“永佃权”，规定：“永佃权者，支付佃租而于他人土地上为耕作或牧畜、利用他人土地之物权也。其权利人谓之永佃权人。”[12]
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清代中后期，随着佃农抗租斗争的发展和押租制的盛行，佃农向地主交纳押租，逐渐成为产生永佃权的一个重要契机。押租原来只是地主防止佃农抗租的一种经济手段，然而，在商品货币经济的侵蚀下，有的地主贪图多得押租钱（银），收了之后也不再归还。这样，押租也就同时成为佃农取得永佃权的一种经济手段。在地权分化发展较快的福建、浙江、广东诸省的一些地区，押租钱（银）被当作一种“佃价”，即佃农交了押租钱（银），地主就“不得另佃”，并形成“乡规”“俗例”，得到社会的公认。当然，在押租制下形成的永佃关系，各地的发展程度并不一致。在多数情况下，佃农交了押租钱（银）之后，主佃之间仍需立约载明“永远耕种”“不许增租夺佃”等字样。如果没有成约在先，地主随时可以退还押租钱（银），而夺田另佃，这时当然也就没有永佃权可言。
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值得注意的是，清代除了“不拘年限，永远耕作”的永佃关系之外，还出现了一种议有年限的长期租佃关系。如湖南的“小写”，就包括预定年限和不定年限的两种租佃关系。乾隆《湖南通志》卷四十九记载：
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小写则退庄之日，原银（“进庄银”）不复取也。其中有议定年份者，亦有约载永远耕种者。然近则十余年，远则二三十年，仍出银再佃，谓之转耕。
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“小写”虽有“议定年份”与“永远耕种”之别，但二者都是一种固定的长期租佃关系，因此在性质上是相近的。“小写”交纳的“进庄银”，已经不是原来意义的押租银，而是一种纯粹的“田价”。嘉道以后，台湾租佃关系中盛行的“贌耕”，类似于湖南的“小写”。“贌耕”时要先交“碛地银”（或称“压地银”）等，“银多寡不等，立约限年满，则他贌，田主以原银还之”[13]。此外还有交纳碛地银，“不拘年限，任其耕作纳租”的“贌耕”。这种固定的长期租佃关系和永佃关系之间，并没有不可逾越的鸿沟，前者有可能向后者转化，是后者的补充形式。
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概括上述，明清时期的永佃关系，具有以下一些共同特点：
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第一，在永佃关系中，地租剥削量相对稳定。永佃权的产生，是和定额租剥削形态相联系的。在定额租形态下，地主不问土地的实际经营效果，只收一定量的地租。这样，佃农就有可能通过加强土地经营，增加自己的收入，从而提高发展生产的积极性。然而，如果交纳定额租的佃农，没有同时获得永佃权，那么，地主仍然可以通过“增租夺佃”提高地租的剥削量，夺去佃农改进生产的成果。所以，佃农争取永佃权的斗争，实质上就是主佃之间争夺生产成果的斗争。正因为如此，明清时代永佃权的产生，才具备了深厚的社会经济根源，成为一种长期的、普遍的发展趋势。可以说，永佃权产生的最重要的历史意义，就在于不许地主“增租夺佃”，限制了地租剥削量，保护了佃农的生产积极性。
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第二，在永佃关系中，佃农具有经营土地的自主权。明清时期，随着农产品商品化的发展，农业生产的集约化程度提高了。特别是种植经济作物，需要有较高的土地丰度和较长的生产周期。因此如果没有长期稳定的租佃关系，佃农就不能保持生产的连续性，不能进行长期性的农田改造，实际上也就不能自由选择土地的经营方式。永佃权产生之后，地主失去了和土地的直接联系，“凡盖坊[房]使土，安茔栽树，由置主自便”，这就保证了佃农经营土地的自主权。因此，永佃权的产生，对于商品性农业的发展和土地经营方式的改变，也具有重要的意义。
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第三，在永佃关系中，不存在主佃之间的人身依附关系。取得永佃权的佃农，如果“不愿耕作”，可以随时“将田退还业主，接取原银……（业主）不敢留难”，具有离土自由。永佃制下佃农永久使用地主的土地和佃仆制下佃仆被世代束缚在地主的土地上，二者在表现形式上虽很接近，但在本质上则是完全不同的。因此，永佃权的产生，同时也意味着明清时期佃农社会地位的提高和人身依附关系的解除。
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由于明清时期的永佃关系具有以上一些重要特点，这就说明：永佃关系，是明清时期最先进的封建租佃关系；永佃权的产生，代表了明清时期租佃关系发展的方向。
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明清土地契约文书研究（第三版） 第二节 从永佃权向“一田两主”的转化
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明中叶以后的地权分化，是从田主层和佃户层两个方向同时展开的。田主层分化为“一田两主”，是和明代的赋役制度紧密相关的。而佃户层分化为“一田两主”，则是在永佃权的基础上发展来的。这里，专门探讨一下从永佃权向“一田两主”转化的情形。
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永佃权产生之后，田主为了保证地租来源的稳定，一般不允许佃农把佃耕的土地自由转让。因此，各式反映永佃关系的租佃契约，大都写有“不得卖失界至、移坵换段之类”及“如佃人不愿耕作，将田退还业主，不许自行转佃他人，任从业主召佃，不得执占”等字样。然而，佃农既然为取得永佃权付出了代价，当然就不会白白“将田退还业主”，而必然要以各种形式“私相授受”，以取得一定的补偿。田主对佃农之间“私相授受”永佃权的行为，最初总是千方百计地加以制止。但是，随着阶级力量对比的变化和经济关系的发展，“私相授受”日益成为不可变更的既成事实，而且总是毫无例外地迫使田主从不承认到默认，从默认到公开接受这种既成事实。一旦永佃权的自由转让成为一种“乡规”“俗例”，它就具备了一定的“合法性”。这时，佃农就从拥有对土地的永久使用权，上升为拥有对土地的部分所有权。这样，原来田主的土地所有权便分割为田底权和田面权，在同一块土地上出现“一田两主”乃至一田数主的形态。从永佃权到“一田两主”的历史发展过程，正是这样经历了各种中间环节，逐步地而又合乎逻辑地得到实现。
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从永佃权转化为“一田两主”，在明中叶便已存在。最早的文献记载见诸正德《江阴县志》卷七《风俗》：
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其佃人之田，视同己业，或筑为场圃，或构以屋庐。或作之坟墓，其上皆自专之，业主不得问焉。老则以分之子，贫则以卖于人，而谓之摧；得其财谓之上岸，钱或多于本业初价（如□□价银二两，上岸银或三四两，买田者买业主□得其半，必上岸乃为全业）。
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万历二十七年（1599）刊刻的《三台万用正宗》就载有“摧田文书式”：
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某乡某都某图立摧田文书人某人，今将自己坐落某处民田若干亩，情愿出摧与某人耕种，一年二熟为满。当日凭中三面议定。每亩时值摧田价白银若干，立文书之日，一并收足无欠。所有田上粮租，出摧人自行办纳，不干得业人之事。如有虫伤风秕、水旱灾荒，眼同在田平半分收，次年初种。系是二边情愿，故非相逼，恐后无凭，立此摧田文书为照。
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某年月立摧田文书某人
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本文书式中的“摧田”，是一年为期的佃业买卖，立契人出卖的是田面权。这在福建，则称为“赔田”。有关田面权典卖的土地契约文书，据我所见，万历年间的福建、安徽均有。请看下列两契：
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（一）万历二十年闽北的“赔契”
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慈惠里四十五都李墩住人李芳椿，承祖置有晚田一段，递年供纳吴衙员米四石四斗庄，其田坐落土名坋垱……今来具出四至明白，且芳椿要得银两使用，情愿托得知识人前来为中说谕，就将前四至立契出赔与本里下陈应龙边为业，当三面言议定时值价铜钱，前后共讫一万二千文小，自立成契至日，眼同中人等一顿交收足讫，无欠分文，易[亦]无准折债负之类，其田言定三冬以满，备办原价取赎，契书两相交付退还。如无原本，任从银主永远耕作，田系芳椿承父分定之业，与门房伯叔兄弟各无相干，系是两甘意允，各无反悔。今恐难凭，具立文契合同为照用。（下略）[14]
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（二）万历十四年徽州的“典帖”
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