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晚清和民国时期，“一田两主”是地权分化的主要表现形式。特别是在经过太平天国运动洗礼的江苏、浙江、江西、安徽等省，“一田两主”得到了更为迅速的发展。在江苏，据民国初年的调查报告：
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查江苏佃户佃种田亩有肥土之称，又呼为田面……其发生之原因，由洪杨兵燹以后，业主流离，土地荒芜，佃户即投资耕种。迨业主归来，即许佃户特别利益，准其永远佃种。相沿日久，佃户竟持其永佃权，视为一部分之所有权，不准业主自由夺佃，业主亦无异议。故该习惯近今之效力，佃户可使子孙永远佃种，或任意将田面部分（即永佃权）变卖抵押，即积欠田租，业主提出诉讼，只能至追租之程度为止，不得请求退田。遇有此项案件，按照习惯效力办理，两方尚能折服。[55]
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可见，江苏在太平天国之后，地权分化得到了新的发展。但江苏的“田面”，并不是始于“洪杨兵燹以后”，而是在清代中期已广为流行。此外，这一时期江苏地权分化的发展，并不只限于战后垦复过程，而是存在着多种途径。如同一时期松江府属的调查报告称：
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所谓田面者，系佃户向业主承种之田，出过顶首，每亩或十千或二十千，甚有出至三、四十千者，不能一律。以该田垦种上便利与否，定顶首之多寡。[56]
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又如常熟县：
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田面俗称灰肥田，倘欲移转他人，既无户粮，又无印串，只凭中证，立契收价，让与耕种，即由新佃人向业主另立租札。[57]
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再如海门县：
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海门佃户揽种业主地，当出顶首银若干。有所谓预租者，有所谓额租地之顶首银，较预租地为大。[58]
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他如通州的“过投”：
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立约票佃户管宰阳，今约到 周业主名下、西天补沙秦宽案内过投田叁仟捌百柒拾四步正，每百步四两，银壹百五拾叁两陆钱正。的约本年九月初拾日，一定立契言定，并无反悔异说。欲后有凭，立此约定立契是实。
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光绪拾贰年柒月 日
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立约票 管宰阳 押
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经 约 沈毓能 +
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陈修身 +
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圩 总 张彦清 押
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如若悔交，公议公罚
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约票立契是实[59]
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在这里，“田面”与“顶首”“过役”几乎是同义词。大致说来，在战后初期，开垦荒地是形成“田面”的主要途径；到若干年之后，交纳“顶首”“过役”银则为田面权的主要来源。
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民国时期，“一田两主”在江南地区仍很盛行。据20世纪30年代地政学院学员的实习调查报告，地权分割为田底、田面的土地，在苏州占了90%，常熟占了80%，无锡占了50%。[60]故租栈制度也十分发达，业主、佃户两不相识是平常事，以致地权登记都发生困难。
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直到土地改革前夕，据调查，“苏南除了一般租田——即‘田底’、‘田面’均属地主所有的租田外，还有一种农民享有‘田面权’的租田……在松江、吴江、常熟等县叫‘单租田’，无锡县叫‘灰肥田’或‘老租田’，江宁县叫‘肥土’。其特点是‘田底’与‘田面’分裂，‘田底’为地主所有，‘田面’为佃户享有，分布在松江、金山、川沙、青埔、上海、常熟、吴县、吴江、昆山、江阴、无锡、武进、江宁、溧水、句容、高淳、扬中、丹徒等十九县的范围。其中以中部地区为最多，吴县、吴江、常熟和无锡东北区，均占租田总数的百分之八十左右，太仓较少，亦占百分之五十”[61]。
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在浙江也发生类似过程。据民国初年调查：
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前清洪杨之乱，金、衢、严各属受祸甚烈。居民大半逃亡，田地荒芜甚多。乱平后，左文襄抚浙，招集客民，开垦成熟后，许其有佃种权。固有之业主，只能收取租息，完粮管业。佃户除欠租一年以上，许业主撤佃外，可以永远耕种，且无须完纳税粮。前者名为民田，后者名为客田，均可自由让渡。故前者又名为大买，后者又名为小买。[62]
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在海盐、嘉善诸县则称为“田底”“田面”，嘉应、景宁县谓之“田骨”“田皮”，上虞县称“大租”“小租”，黄岩县叫做“下皮”“上皮”。据土地改革时的调查，土改前夕还普遍存在这种地权分割的状况，嘉兴称“永年田”，绍兴、衢州称“小田”“小业田”与“大田”“大业田”，温州、平湖称“田皮”“田面”与“田心”“田底”，兰溪称“小皮”“大皮”，江山称“小耕”“大耕”，开化称“浮田”与“实田”。此外，各地还有“小卖”“客田”“下手田”与“大卖”“民田”“上手田”等称呼。
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在江西和安徽，太平天国运动后地权分化的发展水平，似乎不如江苏、浙江二省。据1934年的《中国经济年鉴》记载：
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江西于兵燹之后，田地荒芜，由人自由插标占领，招人开垦，占领者遂得向承垦者招租，但不得收回自种，承种者于是取得永佃权。
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