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屯田原是界外侵垦熟地，有垦户招佃垦成者，亦有佃户单独垦种者，即存在“一田两主”和自耕农所有两种土地所有权形态。没官入屯时，奏准其田“仍旧原垦佃户耕种”，每谷一石，折征番银一元为屯租，由官府批准给垦，发给易知丈单，同时照顾现状，允许“数十人共顶一户，及合顶数户”，“如有数户转卖退耕等事，即将丈溢亩分，带纳屯租数目，载明契卷，庶租随田转，不致脱漏”。也就是说，给予原佃以永佃权，又允许自由转卖退顶，实际上是给予原佃“田底”（田面权）。这样，屯田的所有权，从设置之初便只是“田面”（田底权），屯租只是一种大租。屯为业主，实质上是“田面”主即大租主，佃户则是“田底”主兼佃农，如其出租招佃，便是小租主。在佃户之上，有的原来存在一田二主、一田二租关系，情况比较复杂，入屯时曾议定“通融调剂”。从档卷上看：有的如九芎林屯田，“所有大小租息，俱充屯饷，并无另有业佃”，即没收原有的一切大小租，统并为屯租；有的如芎蕉湾屯田，则是“该处田面大租，已经归屯”，即没收原有的全部垦户大租为屯大租；有的则对“费工开垦”的垦户保留一部分大租，对原属“番地”者，也酌留一部分为“番大租”，即所谓“台湾屯田，向于完纳屯租之外，又完垦户租、番大租”[99]。其中，没收全部大租应是台湾屯田中的普遍现象。可见，此类侵垦地归屯之后，既有屯为业主，拥有全部大租权，也有屯与原垦户并为业主，存在大租征租权的分割。在后者，屯的田底权——大租征租权占主导，垦户大租征租权退居极次要的地位，因而屯的田底权决定它们属于官田的性质。
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屯埔原是未垦荒埔充公，官府给垦时依当时惯例，发给丈单，由垦户与力耕之人订立垦佃契约关系。这就是在确立屯的土地所有权时，给了佃户以田面权，并承认垦户分割有田底权。因此，屯埔垦成屯田时，便形成双重大租——屯租和垦户租，屯是业主——“田面”主、大租主之一。
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这样，无论是原界外侵垦地或未垦荒埔，在没官归屯之后收取的屯租，都仅是一项大租。屯对屯田的生产情况和生产关系自始便不加干预，其所有权——田底权则只剩下征租权。这种征租权，除乾隆五十七年至嘉庆十九年间（1792—1814），一度改为屯弁自收外，都是由官经理，设佃首收缴（或由通事、土目），付以辛劳，或改由经书督收。因而所谓“屯为业主”之“屯”，仅是“官”的别称。光绪十六年（1890），屯租更是直接改称为官租了。
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此外，屯田还存在设隘防番的问题。在这种由官府设置的“官隘”中，如淡水厅芎蕉湾之鸡隆山脚隘、铜锣圈隘、蛤仔市隘等，是按民隘业佃四六公出之例，由官（屯）——“业主”负担隘粮十分之四，而由佃——“田底业主”负担十分之六。又如三湾屯隘，则隘粮全由屯佃负担，隘丁四十二名，“每名全年三十石，就地取粮，配定佃租共计一千二百六十石”[100]。向“佃户”收取的“佃租”，则是一种“隘粮大租”。
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（三）抄封租
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即叛产官租。如乾隆五十一年（1786）抄封林爽文案、同治三年（1864）抄封戴万生案“叛产”入官，其田园租归于府佃首征收充饷，由佃首（或称总理）招现佃开垦耕种。嘉庆年间，凤属林案叛产“因耕佃一年一换，无人肯实力用本下粪，田园瘠薄，日就荒芜”，官府遂不得不“出示晓谕，准给永耕”[101]。佃户应向佃首交纳大租，如上横山庄刘木，承贌佃首吴昌记抄封田，“全年应纳佃首大租谷一十七石五斗正”[102]。又如光绪时，“业主黄天德积欠府库，生息本利，为数甚巨，经前府查封产业备抵”，李和记贌办其名下三年输值一年租糖，就是大租糖。[103]
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（四）学租
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各地书院、义学、义塾置有学田，以充束脩膏火。其田或拨官闲地，或由官绅捐置、献充，或以番社流番垦埔租拨充。捐置、献充者有原为民田大租，改为书院收为学租，故民田有带纳书院大租者。如燕雾下堡犁头厝庄赖英等之水田一段，“年配大租应完业主白沙书院”[104]。“充公书院，每甲地定纳租谷八石。”[105]官闲地及捐置荒埔，则由佃首（垦户）招佃开垦，管纳学租。佃首所收所纳，均为大租。
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（五）留养租
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乾隆二十九年（1764），彰化知县胡邦翰捐养廉银建“留养局”，收养男女孤贫，劝谕官绅捐置买田租，以资经费，是为留养租。所捐银两一部分置买大租田，其留养租则系大租。其中又有捒东下保犁头店等官庄永佃王生楚等一百八十人，每年认捐田租银五百六十五元，系“该佃就伊小租内每甲认捐留养局银二元，并非官庄内拨充”，“无异民田配纳钱粮，带纳业主大租”[106]。又猫罗保溪头庄庄群等共一十七人暨汪赐、罗三江、方义等每年认捐田租银五十余元，“局收系大租”[107]。由此可见，“留养局租即如民间大租”[108]。
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四、台湾大租形态
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清代台湾大租虽有各种不同的类型，但征收的方式却大抵上是一致的。其地租形态可分为分成租和定额租。从明清地权分化的历史过程来说，大租形成的基本条件之一是实行定额租，在大陆诸省，一般是由定额租分化出大租的。清代台湾在分成租下也分化出大租，可以说是一个例外。推其原因，似与开垦时的垦户租，后来全部转化为垦户大租有关。即作为“台例”，垦户大租的租率以开垦时垦户租的租率为标准，因此，在新垦地上的分成租也可以分化出大租。
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分成租，台湾俗称“抽的租”，指土地收获的实物按比例主佃分收。由于土地收成或受气候和耕作条件等因素的影响而年年丰歉不一，“抽的租”的租额也就因之而异，故又有“软租”“生租”“活租”之称。
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“抽的租”的租率在垦佃成立契约关系时就做了规定，一般以“一九五抽的”为多。
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“一九五抽的”，指按田地的实际产量，由垦户（大租户）得一成半，佃户（指开垦时的佃户及招佃后的小租户，下同）得八成半。请看下列实例：
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（汉大租）
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年所收稻谷及麻豆、杂子，首年、次年照例一九五抽，每百石业主得一十五石，佃人得八十五石。[109]
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逐年收成粟粒、麻豆、杂子，未成水田，照庄例一九五抽的，业主得一五，佃耕得八五。[110]
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逐年所有栽种五谷、杂子，照依庄例一九五抽的。[111]
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（番大租）
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年间所收粟石，照庄例一九五抽的，郎得一五，汉人八五。[112]
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递年栽种无论稻粟杂仔，照例一九五抽的，业得一五收成。[113]
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其田埔所种粟豆、杂仔，照庄例一九五抽的，佃得八五，业得一五。[114]
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从上述契文中所称“台例”“庄例”，可知“一九五抽的”是台湾各庄通行的惯俗。
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其次是“一九抽的”。光绪间刘铭传尝奏称：“臣渡台以来，查悉民间赋税较之内地毫不较减，询之，全系绅民包揽。如某处有田若干可垦，先由垦首递禀承揽包垦，然后分给垦户；垦首不费一钱，仅递一禀，垦熟之后，垦首年抽租一成，名曰大租。”[115]这种大租便是“一九抽的”租。下面一张契字，就是例证：
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