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当然，这样的假设（买商品房的人和买经适房的人是两个不同的群体）是否成立是可以讨论的。严格讲，如果大家都讲规矩，这个假定是可以成立的。虽然大家都想买便宜的经适房，但是买经适房是要审批的。收入高的人是不符合条件的，他们肯定被排除在购买经适房的群体之外。符合购买经适房的人都是收入比较低的人，他们肯定买不起商品房。所以上述假定可以成立。划分这两个群体的分界线就是收入水平。低收入的人买经适房，高收入的人买商品房。二者的界限是十分清楚的。但是如果大家可以不守规矩，两个市场的买方可以混杂，审批根本不起作用，情况就会不同。
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由于两个市场的参与者不能沟通，不能交换，所以经适房市场不论怎么变，都不会影响商品房市场。经适房增加也好，减少也好，商品房市场完全不受影响。但这里假定经适房的增减不影响商品房是有条件的。事实上由于可供开发的土地面积是一定的，一块地用于经适房就不能再用于商品房。二者不能互相替代。多开发经适房必定减少商品房。我们不能假设在商品房用地之外又从天上掉下来一块土地可用于经适房的开发。由于经适房和商品房的买方是两个不同的群体，再加上可供开发的土地面积一定，结果必定是多开发经适房会推高商品房的价格。
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在土地面积不变时，增加经适房必定会减少商品房。同时购买商品房的人并没有减少，同样多的人竞争减少了的供应，价格自然会上升。这就是为什么经适房会推高商品房房价的道理。
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如果天上真的掉下来大块土地，而且上面都盖好了房子，这些房子应该如何分配？正如杜甫在《茅屋为秋风所破歌》中所说“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，房子应该分配给寒士，也就是穷人。不是分配给中产阶级，不是分给绅士。如果杜甫主张分给绅士，他的这首诗大概也不会流传至今。分配给穷人，并不是白送给他们，而是让他们有地方居住。这就是廉租房的根据。当然也会有人有异议，既然天上掉下了馅饼，不如把它卖几个钱，帮助国家发展。这就是效率观和公平观的区别，二者都有其理由。但是如果讲卖钱，就应该卖得愈多愈好，也不会是按经适房的价格出卖。何况这不是天上掉下来的馅饼，建房是有成本的。这是政府的资源。大家知道，政府是不创造财富的，政府的资源就是全国人民的资源。拿全国人民的资源帮助穷人，大家不会有太大的意见。但是为什么拿全国人民的资源帮助中产阶级买房，就没有太多的理由了。政府有责任解决每个人的住房问题，但是没有责任满足每个人对房产的占有欲望。这是性质完全不同的两件事。不论是谁，买房只能靠自己，靠政府是讲不通的。没有地方住，可以找政府想办法，但是不涉及所有权。
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根据上面的结论，取消经济适用房可以降低商品房的价格。事实上在中国改革开放的30年中就有过这样的经验。在价格双轨制时，同时存在着两个市场，一个是低价的计划市场，一个是自由价格的商品市场。如果取消低价的计划市场，是不是会抬高商品市场的价格？一般人都认为是这样。但是经济学家认为不会。这个争论和现在的争论是一样的。后来取消了低价的计划市场，自由市场的价格反而下降了。其原因是低价市场存在着浪费。取消低价的计划市场，就改善了资源配置的效率。同样的商品供应，避免了因低价导致的过度的、不合理的消费。合理消费的供应增加，价格反而降低了。
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话又说回来，一个社会人人都能买得起房，在未来的三五十年中还不大可能，即使富有如美国，照样也有买不起房的人。所以也要靠个人奋斗。奋斗成功的人更有希望买到房。等待政府帮助买便宜房，对大多数人而言最终是会失望的。
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有人不怕贵
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房价高是开发商抬上去的吗
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很多人认为，普通人买不起房，是因为开发商把房价抬得太高。这样的看法不能说完全不对，但是极其片面。如果没有买方愿意出高价，开发商不可能抬价。或者说抬价也没用。现在房价高的原因，是买房的人愿意出高价，再加土地供应不足，是买方和卖方共同决定的价格。“供需决定价格”是经济学的铁则，不论事物如何复杂，这个道理永远不会过时。
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开发商想抬价，这没有问题，所有的卖方都想提价。不光是开发商，马路边上摆小摊的人也想提价，这没有例外。而且想提价也没错。市场经济中，企业的任务是追求利润，通过赚钱为人民服务。市场经济是这样一种制度，当每个人都为赚钱努力时，不知不觉地就为人民服务了；想赚钱，就得为人民服务，在赚钱的同时，人民得到了服务。市场经济之所以能改善人民的生活，原因就在此。当然，赚钱要守法，不可弄虚做假。
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既然卖方都想提价，价格会不会太高？不会，因为有需求在限制。买方不愿意出高价，价格就上不去。
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价格是由供需决定的，和成本无关。如果价格等于成本，就永远没有利润，也永远没有亏损。大多数人往往容易误解，以为价格等于成本，或在成本的上下浮动。从长远来看，这个说法是有道理的。但是长远是多久？1个月？1年？10年？都有可能。就每时每刻而言，价格只能由供需决定。我国的房价高，根本上是需求旺盛的缘故，或者说买房的人不怕贵，再贵照样要买。大多数人买不起房，就以为别人也买不起。这是站在自己的立场上看问题，把问题看拧了。
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观察经济问题可以看出，最容易犯的毛病就是片面性，就是从自己的立场看问题，不懂得事物的多面性。比如大多数人都是消费者，所以很容易从消费者的立场看问题，总是希望价格越低越好。这就是片面性。如果有人主张某种商品应该提价（比如说大学学费该涨），多半会遭到大众的反对，甚至要挨骂。政府官员应该懂经济学，避免片面性的错误，但是他们往往要讨好群众，所以也不说真话。大家就这么稀里糊涂。谁有能力避免片面性，又不被利益左右？恐怕只有学者了。可是说真话的学者往往被误解，遭人骂。最可悲的是许多人被蒙骗而不自觉，至死不悟（真的死掉了，不是形容词），他们喜欢听那些解气的话，自愿被蒙骗，因为解气是特别舒服的一件事。我们这个世界就是这样的世界。
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房价为什么高？关键是有人不怕贵。这和我国的宏观形势有关。我国的经济增长率很高，每年的财富生产能够增加10％左右。这么多的财富被生产出来，但是消费掉的并不多，有大约40％储蓄起来了。再加上财富分配的不均，收入高的人年增收入远超过10％。他们手中的钱很多，又找不到合适的投资机会，于是就拿他们的储蓄买房。要想房价下降，这几个条件必须有所改变。或者是经济增长率下降，消费扩大储蓄减少，财富分配均匀化，有更多的投资机会；或者是大大增加房屋的供给，关键是增加土地的供应。我国房屋供应的限制就在于用于开发的土地不足。特别是为了粮食安全考虑，而过度限制农田转用于开发用地。这项政策应该改变。
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“世界上最巨大的浪费”
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被扭曲的房地产市场
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我同意许多经济学家的看法，我国的房地产市场有相当程度的扭曲，表现在房价虚高；高档房的比例不适当地多，脱离了大众的需求；房地产业的利润比较高，而且长期居高不下；资金流入房地产业数量巨大，出现泡沫。
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造成这种扭曲现象的原因很多。有些人认为是房地产业的企业家造成的，他们追逐利润，不愿意为大众服务，见利忘义。结果他们在舆论面前有很大的压力，有口难辩，自己也说不清楚。我认为企业家的任务就是创造利润，他们没有错。微观经济学可以证明，企业家的目标就是利润最大化，如果想着别的，反而不是好企业家。有些国有企业领导人就是由于不关心企业利润，而把企业引导到错误的路上去了。
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现在房地产业发生的扭曲，原因在宏观经济中。宏观经济中的问题不解决，房地产业的企业家对此是无能为力的。
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先说房价虚高。企业作为供给方，总是想方设法提高价格，这一点也不奇怪。但是买方不是傻瓜，他们会尽量压价。现在房价高，是买方愿意，而且也有钱出高价购买。是他们，而不是房地产商抬高了房价。
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是什么原因使得那么多的人愿意出高价买房？答案在我国收入分配的特点上，即财富集中在少数人手里。他们手里有很多钱，要买好房子、大房子、贵房子。开发商当然瞄准这些人的需求。难道要让开发商盖普通的低档房，卖不出去，同时却损失了高端客户？我国房地产市场偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，正是与我国财富分配中贫富差距悬殊有关。房地产市场反映了收入分配的状况，不改变收入分配，房地产业的结构同样改变不了。
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再说房地产业的利润特别高，而且长期居高不下。大家知道，高利润是维持不长的，只要竞争一出现，高利润就慢慢消失了。我国房地产业的高利润能够长期维持，唯一的原因就是投入要素的竞争不充分。房地产的投入要素主要是资金和土地，这两样要素的竞争都是不充分的。土地是政府批的，资金是银行批的，市场在其中起的作用不大，而是靠关系。
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现在土地要求通过公开拍卖，据统计，拍卖的还是少数。正因为土地市场没有培养起来，还是政府垄断着，高利润就有可能长期存在。资金的情况差不多，因为利率还没有放开，获取资金不是市场竞争的结果，而是靠关系。所以，房地产商都特别注意和政府保持一个良好的关系。个别房地产商难免暗箱操作，做见不得人的事。但是这不能全怪他们，主要是制度环境造成的。我国市场经济问题多多，办一个大一点的企业都离不开政府。可以说，大企业都得搞点桌下交易，你不同流合污事情就做不成，这叫做逼良为娼。
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