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听说国家制定住房保障法，很多百姓欢天喜地，希望国家能帮助自己住上好房子，甚至能靠住房保障法买上自己的房子。但是我劝大家要冷静思考，不要高兴得太早。
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为什么要有保障性住房？因为按照联合国《经济、社会及文化权利国际公约》第十一条的规定：“人人都有获得食物、衣着、住房的权利。”这个权利由谁来保证，由政府来保证。人权是由政府来做的，不是个人所能自我实现的。因经济困难而没有住房的人，有权要求政府提供住房。至于是一个什么样的住房，那要看政府有多大财力。有钱的政府可以提供较好的住房，没有财力，只能提供较差的住房。而且要注意，政府的钱最终是从百姓手里征来的。政府自己不创造财富。
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这里至关重要的一点是政府提供住房，并没有说政府要保证大家买房。买房涉及房产的所有权，住房则不涉及房产的所有权。换句话讲，政府有责任给极困难的人提供住房，但是没有说要满足每个人对房产的占有欲。这是完全不同的两件事：有房住和有房产，是不同的。占有欲并没错，但是并非每个人都能够实现；也并非每个人都愿意买房，有的人愿意一辈子租房。政府提供的住房实际上是一种救济性的临时措施，给没有住房或住房条件极差的人以救济。从我国目前的情况看，住房最困难的人群是进城打工的农民工和城市的低保户，特别是农民工，因为他们根本没有在城里的住所。低保户一般而言比农民工还好一些，他们多半在城里已经有住房。
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如果以上分析成立，涉及产权的经济适用房就不是政府该管的事。政府应该为最低收入者、住房确有困难者提供过得去的住房，这就是廉租房，或者给他们住房货币补贴，让他们自己去找合适的便宜住房。经济适用房涉及产权，是为了满足个人对房产的占有欲，那不是政府的义务。所以我反对经济适用房政策。
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另外一个问题是，保障性住房政策应该针对谁。是普通群众吗？是中低收入者吗？我认为都不是，应该是最低收入者。至于谁是最低收入者，那是一个技术问题。确定谁是最低收入者会有许多具体问题发生。但是首先要搞清楚政策是针对什么人的。政府的钱来自全国人民的纳税或国有资产，这笔资源显然应该首先照顾最困难的人。绝没有理由放着最困难的人不管，去优先照顾次困难的人。从这一点来看，政府提供经济适用房也是极不恰当的政策，因为它是照顾中等收入者，照顾那些已经有了几十万元钱的人，那些人显然不是最低收入者。
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不少人问，中间收入者，所谓夹心层的买房问题由谁来解决？答案应该是自己解决，没有理由靠政府。因为说到底，政府的钱就是大家的钱。靠大家帮助大家，岂非多此一举。大多数人不明白政府的钱就是大家的钱，以为政府自有其办法。殊不知百姓的钱经过政府转手再回到百姓手中，必定要打折扣。首先有钱的收集和分配的成本，还有各式各样的漏损。100元钱最后只剩下80元并不稀奇。还不如政府减点税百姓得到的好处大。说到底，百姓买房的能力取决于整个国家的经济发展水平。改革开放前连饭都吃不太上，遑论买房。现在国民收入比改革开放前增加了10倍以上，许多人买房，更多人买车。再往前看，我们的收入还能增加10倍，达到日本、美国那样的水平，更多的人买房完全有可能。不过日本、美国也照样有穷人。他们还需要廉租房那样的保障性住房。
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这样分析下来，经济适用房根本不符合保障性住房的原则。可是为什么这样一个不靠谱的政策居然能够在全国大行其道？原因有二。
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一是政府想讨好老百姓。政府自己又不创造财富，就是拿大家的钱帮助大家，乐得做顺水人情。百姓其实是受蒙骗的，以为得到了好处。这个好处是以其他更多的人受损为代价的。有时候经济适用房就是靠强制性向郊区农民低价征地造起来的。损害的是郊区农民的利益。许多拆迁冲突，上访闹事，就是因为建经适房而发生的。这时候受损的人明显可见。用损害农民的方法让城里人买便宜房显然是不合理的。也有些情况是用公有土地建经适房。表面上看没有人受损，实际上是全国人民受损，也毫无合理性可言。
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二是政府官员自己有好处。分配经适房的权力在政府手里。分配经适房的官员可近水楼台先得月。事实上经适房很大一部分就分给了有权有势的政府官员。一般平民百姓能分到手的很少。是政府官员的私利驱动了经适房政策的通过和实施。要想取消它还真不容易。
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更糟糕的是经适房创造了贪污腐败的机会。如果不是经济适用房的政策，这种腐败本来根本不会出现。为了一个完全不必要的政策，又创造出许多贪污腐败的机会，进一步败坏了社会风气。各地因经适房分配不公出的问题已经不计其数。这个政策造就了中国最大的贪污腐败案，其总金额估计超过100亿元。为了防止腐败，有些地方用抽签的方法。不料抽签照样能作弊。发生了六连号等稀奇古怪的事。就算没有腐败，谁有权进入抽签照样要审批，抽签并不能完全避免走后门讲关系。就算这一切都没有发生，用抽签的方法分配几十万元的利益，既不是资本主义的分配方式，又不是社会主义的分配方式，是赌场的分配方式。
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这样看来，保障性住房应该就是廉租房或公租房等不涉及产权的政府建房，以低于市场价格的租金出租给贫困户。这类廉租房的建筑标准是比较低的，可能没有私人厕所，只有公用厕所（例如香港地区的做法）。这样能降低造价，为更多的贫困户提供帮助。世界各国提供廉租房的经验并不是很好。这些廉租房往往变成准贫民窟，脏、乱、差，犯罪率高。所以更好的办法或许是发放住房补贴。每户每月几百元，让他们用这些补贴，再加自己的钱，自己分散找合适的住房。这种发放住房补贴的方法远比廉租房好。因为各家人口多少不同，上班地点不同，收入也不同，叫他们都住在同一个地点，同样大小的住房，非常不方便。自己找住房还避免了低收入者集中居住带来的问题。
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我国的保障性住房过去一直以经济适用房为主，廉租房没能占有主导地位。这很值得大家深思。为什么最贫困的人口所急需的廉租房得不到发展，而不靠谱的经适房却能红红火火发展起来。其中一个原因是最贫困者没能发出他们的声音。有发言权的不是他们，而是中等收入者。中等收入者会上网，会写文章，会沟通记者。而这些都不是最贫困者的强项。他们非常缺乏代言人。正因为如此，他们才成为弱势群体。政府和大众看问题不能光听声音，要有自己的独立分析。否则很容易受蒙骗。
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保障性住房之外的正常住房市场，可以分为房屋的买卖市场和租赁市场。从理论上讲，租赁市场的效率比买卖市场的效率高。因为租赁市场更容易流动，交易费用更低。也更能满足消费者变化中的需求。家庭人口会变，收入会变，工作地点会变，租房显然更容易满足变化中的需求。涉及产权的住房买卖就没有那么灵活。据统计，德国人中只有22％的住户是自己买房的，其他都靠租房解决问题。欧洲其他各国的情况大同小异。只有美国自有住房的比例特高。现在中国的住房自有率超过美国。我们选择了一个效率更低的市场来解决住房的需求。这实在是中国的不幸。不过我估计，在未来的一二十年中我国的房屋租赁市场有可能得到迅速发展。因为我国的收入差距特别大，大多数人买不起房，少数人买了许多房。这是租赁关系的基础。同时又有大批农村人口进城，解决问题的现实道路就是住房的租赁市场。这是不以人的意志为转移的客观规律。
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谁为你牺牲
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经济适用房的弊端
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我多次发表了反对经济适用房政策的言论，引起许多不同意见。反对的原因之一是许多想买经济适用房的人害怕取消这个政策，就买不成了。从他们的立场出发，是可以理解的。在这儿我愿意跟诸君讨论一下，大家都买经济适用房的可能性和公平性何在。
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能够买便宜东西，不光是房子，什么都是越便宜越好。但是如果伤害了生产者的利益，人家不生产了，大家还是买不着。这就是改革开放以前的情况。也是为什么价格低了不好，高了也不好，适当才好的原因。住房也一样，价格要合适才好。
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经济适用房能不能不伤害别人而自己得利呢？不可能，天上掉不下馅饼。房子之所以便宜是有人吃了亏。拿经济适用房来讲，主要是郊区的农民吃了亏。他们的地被政府以低价强制收购，这种交换不是出于自愿的。然后政府拿所得的价差补贴给大家买经济适用房，这引起大规模的上访告状，还发生不少群体事件。所以，经济适用房政策伤害了另外一部分人的利益，是不公平的。
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再就是纳税人出钱，帮助大家买经济适用房。这也未必合理。凭什么让大家出钱帮助一部分人买房？他们又不是最贫困的人，凭什么要先帮助他们？对最贫困的人，政府应该拿纳税人的钱给予帮助。那就是廉租房，而不是经济适用房。这些人是谁？我认为是进城打工的农民工。他们的住房条件极差，迫切需要帮助。在国家财力有限的条件下，只能先建低标准的廉租房，这是带有救济性质的政策，只能是低标准。将来国家财力增强了，可以建高标准的廉租房。所以我说廉租房的厕所不是私用的，但是室内的，是水洗的，和现在大学生宿舍的水平差不多。
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可见，买经济适用房的第一个根本问题是，你希望谁为你作出牺牲？没有人牺牲而有人买便宜房，是不可能的。社会上一切财富都是劳动的成果，都是有主的。在市场经济条件下，你不剥削别人而能买便宜房，是不可能的。也不光是住房，一切商品都有其合理的价格，不可能用低价买任何一种商品。
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另外，大家满怀着希望买经济适用房，但是如果全面看一下形势，就知道这根本不可能。有这么多人想买经济适用房，粥少僧多，到底卖给谁？近水楼台先得月，当然是先卖给了政府官员。结果是进一步的公有资产流失，甚至强占强买，导致新的腐败。商品房市场不存在腐败，一切平等自愿的交换都不存在腐败。但是计划分配就难免发生腐败。许多盼望买经济适用房的人寄希望于消灭腐败，能够买到房。事实上，就目前的现状而言，经济适用房的政策不但没有减少腐败，反而增加了腐败。我估计，如果经济适用房政策不立刻停下来，一股席卷全国的空前住房腐败风将会发生。法院、税务局也有腐败，但是我们不能不要法院，不要税务局。而经济适用房本来就是不必要的，我们采用这个政策，同时引进了不必要的腐败。
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退一步来讲，就算没有腐败，大家都能够买到便宜房吗？从现实出发，能够买到便宜房的人只能是极少数。因为便宜的东西大家都要，根本不够分配。真正买到手的人恐怕连1/10都不到。看看连夜排队登记买房的热闹场面就明白了。
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市场经济就是有收入分配的不平等，其规律是为社会贡献多的人多分配。结果不但在住房上面有差别，在一切消费上面都有差别，吃的，用的，穿的，玩的，等等，都有高中低之分。能不能消灭这些差别？我们试验过，就是吃大锅饭制度。其结果大家都知道，培养了社会的懒散风气，干活没有积极性，全社会越来越穷，最后连饭都吃不上。这才改变到市场经济。如果将住房计划分配的方法推广，大家都会去钻营买便宜东西的门道，而不是去努力生产。这就是改革开放前的状况。
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的确，就财富生产而言，我们的改革开放是非常成功的。但是在收入的分配上做得很不好。我们要努力改善财富的分配。但是也要注意，改变的结果绝不是吃大锅饭，还必须保留一定的差别，让贡献多的人多分配。在住房条件上，必定也有高、中、低，消费能力低的一些人，只能暂时租房住。这就是市场经济。
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