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1703147801 再说房地产业的利润特别高,而且长期居高不下。大家知道,高利润是维持不长的,只要竞争一出现,高利润就慢慢消失了。我国房地产业的高利润能够长期维持,唯一的原因就是投入要素的竞争不充分。房地产的投入要素主要是资金和土地,这两样要素的竞争都是不充分的。土地是政府批的,资金是银行批的,市场在其中起的作用不大,而是靠关系。
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1703147803 现在土地要求通过公开拍卖,据统计,拍卖的还是少数。正因为土地市场没有培养起来,还是政府垄断着,高利润就有可能长期存在。资金的情况差不多,因为利率还没有放开,获取资金不是市场竞争的结果,而是靠关系。所以,房地产商都特别注意和政府保持一个良好的关系。个别房地产商难免暗箱操作,做见不得人的事。但是这不能全怪他们,主要是制度环境造成的。我国市场经济问题多多,办一个大一点的企业都离不开政府。可以说,大企业都得搞点桌下交易,你不同流合污事情就做不成,这叫做逼良为娼。
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1703147805 还有房地产泡沫问题。我曾到上海,看到我弟弟的住处,2001年买的房子,7年以后,他们的楼三十几层都卖完了,里头40%是空着的。是不是太多?他指着对面的楼,是2003年盖的,那个楼也卖完了,但60%是空房。所以我判断,中国的房地产有很大的泡沫。原因很简单,因为有大量资金没有别的出路,于是都涌向了房地产业。
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1703147807 由于泡沫存在,资源配置极端不合理。据报道,全国有6000万间住宅6个月内电表没有转动。有将近1/4的房子卖出了没有人入住。巨大的钢筋混凝土,加上劳动的付出建成的住房被闲置,是资源的极大浪费。
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1703147809 为了防止房价虚高,国务院出台了限制房价的政策。限制购买第二套房,提高房贷利息率,提高首付的比例,等等。但是并没有找到住房市场的根本问题。现在是压房价;如果房价往下跌,又得托房价。短期政策并不一定有效,还有可能加剧市场的波动。
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1703147811 是什么原因致使这么多人不怕房价贵,再贵的房也敢买,把房价抬得高高的?他们买房不是为了自己住,也不是为了给别人住,就是为了等涨价发财。可是另一面是高房价挺住的空房子,使许多嗷嗷待哺等着要买房的蚁族被排除在住房市场之外。世界上最巨大的浪费,恐怕就是中国的房地产业了。
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1703147813 一个市场中有少量的投机是好的,此时投机能够创造财富。但是投机过多时,价格被投机者控制,投机变成赌博,就不能创造财富。不光房地产市场是这样,其他一切市场都是这样。
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1703147815 股票市场上的投机者,低价买进高价卖出,如果价格预估正确,他们在赚钱的同时也能为企业的优劣变化指出方向,所以对社会是有贡献的。他们所赚的钱就是社会给他们的回报。但是如果他们判断错误而赔钱,把走向恶化的企业看成好企业,把坏企业的股票价格抬上去,最后事实证明企业的股票价格下降,社会就会对他们惩罚。这是很公平的。
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1703147817 但如果投机者人数太多,会扰乱正常的市场秩序,使价格陷入混乱。投机者失去方向,投机就变成了赌博。投机能创造财富,而赌博是不能创造财富的。比如我国的股票市场,一年的换手次数达到7次,外国的换手率只有一两次,说明投机活动太多。不改变这样的状况,股票市场很难正常化,金融危机也更容易发生。房地产市场也是同样的道理,我们必须防止过度投机,它有害于国民经济。
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1703147819 回过头来总结,我们有三方面的问题:收入分配不均、土地和资金市场缺乏竞争、金融市场没有更多的投资渠道,是造成房地产业扭曲的根本原因。这些原因不改变,扭曲就不会得到纠正。
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1703147824 中国人的焦虑从哪里来:论财富与地位的不平等 [:1703147412]
1703147825 中国人的焦虑从哪里来:论财富与地位的不平等 [第二章] 穷人为何受穷
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1703147827 中国人的焦虑从哪里来:论财富与地位的不平等 [:1703147413]
1703147828 以赌博的方式分配财富
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1703147830 中国人的焦虑从哪里来:论财富与地位的不平等 [:1703147414]
1703147831 社会贫富差距为何扩大
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1703147833 在我国极其辉煌的经济改革成就的光辉之下,始终有一个阴影,那就是所谓的三农问题。它表现为占全国人口60%多的农民收入增长缓慢,农村面貌如故,和城市的高速发展相比较,显得非常不协调。这个阴影越来越清楚。它不但使我国大多数人不能分享经济增长的好处,而且导致严重的政治经济的不稳定。它已经直接威胁到整个发展前景。
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1703147835 我国的收入差距主要发生在城乡之间。单独拿城市来说,差距还算有限(基尼系数约为0.32);单独拿农村来说,差距也是有限的(基尼系数约为0.37)。但是拿城市和农村合起来看,差距就很大(基尼系数约为0.45)。所以我国收入差距的问题在于城乡之间。这个差距原来是不大的,就是近十几年里越来越大。这个过程差不多就是住房改革之后发展起来的。
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1703147837 由于公房的私有化,大城市里的家庭,少则获利几十万,多则获利几百万。表面上看他们没有得到这么多的现款,但是由于近十年来房地产价格的上涨,使得大城市的居住成本极大地抬高了。而已经有了住房的这些家庭是感觉不到的。可是对进城打工的人来说,他们不得不面对极高的房价或租价,使得在城里定居越来越难了。这就是收入差距的具体体现。
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1703147839 不但如此,城里人还能够从自有住房获得财产性收入。比如随着家庭人口变化出租部分空房;或者将房产抵押获得现金,以从事投资或投机活动。城里人因为财产性收入的增加,不少人增购了第二套住房。而这对进城打工的人来说几乎是不可能的。
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1703147841 城里人不但有住房所带来的财富增加,而且在其他社会保障方面也远远超过农村人口。如最低生活保障、公费医疗、较高质量的义务教育、良好的城市服务。这一切农民是被隔离在外的。我国政府的政策设计是针对城市人口而忽略农村人口的。所以说,中国贫富差距扩大主要是政府造成的,未必是市场造成的。相反,市场还缓解了城乡之间的贫富差距。比如农民进城打工,极大地提高了农村人口的收入。现在农民的总收入中有一半来自进城打工。农民的这部分收入不是靠政府,而是靠市场。
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1703147843 缓解贫富差距任重道远,首要的任务是改变政府重城市轻农村的政策习惯。特别在土地政策上千万不可再通过侵犯农民的利益来补贴城里人。
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1703147845 全国都在推行经济适用房,认为是解决民众买房难的一个好政策。一些人能够以低于市场的价格买到房,似乎没有人受损,当然是好事。真的没有人受损吗?天上会掉下馅饼来吗?没有的事。天下没有白吃的午餐。那么是谁受损了呢?是农民。政府用强制手段从农民手里低价拿地,再用所造成的价差补贴城里人以低价买房。这就是经济适用房政策背后的游戏。它的实质是让农民补贴城里人,是一种倒行逆施的收入分配政策,是在我国已经扭曲了的收入分配现状中火上浇油。最近全国各地大量农民上访,官民冲突的一个主要原因就是和土地有关的纠纷。
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1703147847 经济适用房是一个极端错误的政策。它不但从根本上违反了公平,而且不利于社会的财富创造,极大地损失了效率。公平和效率往往是相互矛盾的,是此消彼长的。要追求效率就得牺牲公平;反过来也一样,追求公平往往得牺牲效率。可是经济适用房政策是既无公平,又损失了效率,所以是一个极端错误的政策。
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1703147849 为什么经济适用房有损于效率?因为市场分配是最有效的资源配置方式。我国的房地产业在短短10年内创造出世界奇迹,盖的房比住房商品化之前50年的总和还多。全国人民极大地改善了住房条件,人均面积从不到10平方米增加到26平方米。这就是住房商品化所创造的奇迹。现在我们要改变它,用不公平的分配方式取代商品化,其结果必定是效率的降低。
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