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看来，市场的发展、货币作用的加强，会因为财富的范围不再受实物的限制而使某些人的致富欲望增强。但是，问题并不在于人们的贪欲有多大，而在于是否存在使这种贪欲得以实现的制度条件。
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正因为如此，一些经济学家用另外一套理论，即国际经济学界提出的寻租理论来分析“官倒”现象。
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20世纪70年代中期，一些西方研究政治经济学和国际经济学(发展经济学)的学者在分析发达国家和发展中国家的腐败现象时发现，根本的问题在于政府运用行政权力对企业和个人的微观经济活动进行干预和管制，“看得见的脚踩住了看不见的手”，妨碍了市场竞争形成均衡价格的作用，从而创造了由于无法自由进入而产生的超额收入。在这种情况下，就会有人运用走关系、行贿等手段接近权力，并通过权力取得超额收入。经济学家把这种超额收入称为“租金”或者“非直接生产性利润”，把通过权力取得租金的活动称为“寻租活动”。
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寻租理论的引进，使中国经济学家获得了对改革中出现腐败现象的机理进行深入分析的科学工具。
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我到现在还对当时的讨论记忆犹新。运用寻租理论，经济学对“官倒”一类腐败现象的实质做出了科学的分析，也找到了解决问题的办法。
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政府主导下的双重体制并存，必然造成“权力搅买卖”和进行寻租活动的制度基础。因为实行“双轨制”，在同一经济中实行命令经济和市场经济两套规则，同一产品实行政府行政定价和市场竞争定价两套价格体系，有权力背景的人就能够利用权力取得借以获取计划调拨物资的权力凭证(批件)，从而获得计划价和市场价之间的差价(租金)。
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双重体制并存造成了寻租的制度环境。换句话说，只要这种基础广泛存在，寻租腐败行为就会不可避免地盛行。对于这种腐败活动后果的严重性，党政领导也认识到了它是关系执政党生死存亡的问题，除了进行“反腐倡廉”的思想教育，还采取了党纪国法乃至严刑峻法来惩罚犯罪分子。但是毕竟由于腐败的制度基础过于庞大，所谓“法不责众”，收效并不理想。“官倒”的泛滥也成为20世纪80年代末风波的一个重要动因。
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这一段历史事实表明，单纯依靠思想教育和严刑峻法是无法遏制腐败蔓延之势的。反腐败必须釜底抽薪。
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在1988年的经济风波和之后的政治风波过后，由于严厉的宏观经济紧缩和价格管制的放松，在邓小平南方谈话前后，绝大部分商品价格就“静悄悄地”实现了市场化。一旦商品的市场交换放开，物资调拨制度取消，双轨价格自发并轨，当然也就没有人能用倒买倒卖调拨物资批文的办法发财了。20世纪90年代初期，我们曾经亲眼看到，随着市场放开和商品供应丰裕，曾经猖獗一时的“官倒”们的商品寻租行为自然而然地烟消云散了。
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使人迷惑不解的是，商品寻租活动的消失，非但没有宣告腐败蔓延的终结，没过多少时候，腐败在另外一些领域中反而大有愈演愈烈之势。
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其实原因也并不复杂。20世纪90年代初期绝大部分商品价格放开，只是铲除了寻租活动的一小块领地，而没有动摇它的制度基础，即权力对于交易活动的干预和控制。由于资金、土地等要素价格远远没有市场化，汇率形成机制也还没有市场化，权力仍然支配着这些资源的配置。于是，寻租活动重点从80年代的商品寻租转向生产要素寻租。寻租活动在新的领地蔓延：一个是贷款，一个是土地。
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在计划经济时期，为了“促进投资和积累”，一直采用金融学中叫作“金融压制”的政策，把贷款利率压得很低，这种传统一直保持下来。20世纪90年代初期出现严重的通货膨胀以后，国有银行贷款的实际利率就变成了负数。这时向国家银行借钱实际上不但不用付利息，还能够拿到倒贴。
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近两年通货膨胀率上涨超过银行贷款利率，银行贷款的实际利率变负，又有许多能够得到银行低息贷款的企业靠向资金紧缺的企业(大多数是民营中小企业)放款发财。
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另外一个寻租对象是土地。根据中国现行法律，农村土地属于集体所有，城市土地属于国家所有。在计划经济时期，国有土地是无偿划拨给国有企业使用的，不用计价付费。改革以后开始实行国家向使用者“批租”土地的办法。批租通常有两种办法，一种是拍卖批租，另外一种是协议批租。20世纪90年代初城市化加速以后，国家开始大规模将农村土地征购到国家手中，然后向使用者批租。绝大多数地方都采用了协议批租的办法。有的地方原来已经建立了拍卖批租制度，这时也改为协议批租。
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在协议批租的情况下，批与不批，多批少批，按什么价格批都由官员说了算。关系好的、有路子的人能用低价批到好地，一倒手就能几倍、十几倍、几十倍地赚钱，甚至第二手、第三手、第四手的人都能大发横财。如果能够从国有银行拿到负利率的贷款，那就真正做起了“无本万利”的生意。当时流传着不少带着几十万元搞贿赂的本钱，几个月就成了千万元级甚至亿元级富翁的故事。当时有几个全国闻名的地级市，就靠土地批租和炒作房地产，吸引了全国各地成百亿元的资金。而在这种所谓的“击鼓传花”曲终人散，泡沫破灭时，最后“兜底”、承受损失的，不外是国有银行、梦想“捞洋财”的外地政府，最终都落到纳税人的身上，造成的财富损失不计其数。
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众所周知，20世纪90年代中后期朱镕基总理铁腕整治金融，严查土地批租的腐败，当时因批租土地而风光无限的中等城市与土地管理部门的党政官员成片倒下。人们往往期待，在这样严厉整治之后，情况会有所变化。
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许多人认为，土地部门“窝案”成堆，是因为监督不严，只要严肃法纪，就能够刹住这股风。殊不知事情并不这样简单。正如我们前面讲过的，问题的根源在于不受约束的权力。只要权力能够“驾驭”市场和干预市场，存在广大的寻租环境，就一定会有腐败猖獗的后果。这是不以任何人的意志为转移的。事实上，这些年来，对与土地管理和利用有关的部门采用严刑峻法高调治贪，受到严厉惩处的官员不可谓不多，可是贪腐官员却“前腐后继”，络绎不绝。这就说明，贪腐横行只能用现行体制为寻租活动提供了机会来解释。
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寻租活动的反复上演，加深了人们对腐败得以大行其道的内部机理的认识。人们日益关注怎样才能铲除权力寻租的制度基础。
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2000年11月，中共十五届中央纪律检查委员会第五次全体会议通过正式决议，要求“进一步加大从源头上预防和治理腐败工作的力度”。“从源头上反腐败”工作的首要重点，是“改革行政审批制度，规范行政审批权力”。为此，中纪委要求各级政府部门清理行政审批项目：“可以取消的行政审批项目都要取消;可以用市场机制替代行政审批的，要通过市场机制来处理。确需保留的行政审批项目，要建立健全对权力的监督制约机制;要规范程序，减少审批环节，公开审批程序和结果，接受群众监督。”
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中纪委的这些规定确实抓住了腐败问题的根源，也得到了公众的支持。2001年，国务院设立了行政审批制度改革办公室，在此后的三年间分三批取消和调整了1795项行政审批项目，据说占原有审批项目的48.9%。可是，一些在审批中取得寻租利益的人千方百计进行抵制和设法回避。正像欧洲启蒙运动时期的思想家孟德斯鸠所说：“任何拥有权力的人，都易滥用权力，这是万古不易的一条经验。”而且“从源头上反腐败”的风头一过，2004年初宣布行政审批制度改革“已经取得重要阶段性成果”以后，许多行政审批和变相的行政审批死灰复燃。
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另外一项减少行政干预和寻租社会的主要措施，是《中华人民共和国行政许可法》的颁布和实施。
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制止任意设立行政许可，这可是一件事关保护公民基本权利和端正政府行为的大事。自由选择从事一切法律所没有禁止的活动，本来是公民天然具有的权利。因此，现代国家对公民行为选择的基本原则是“非禁即入”，也就是说，只要没有法律的明文禁止，公民有权从事任何自己所属意的活动。但是在苏联式的“国家辛迪加”中，所有的人民都隶属于国家。所以它所遵循的是另外一种原则，即公民从事任何活动，都要以获得行政批准为前提。中国承袭这种传统，在各个领域设立了大量的行政许可。
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据2002年中国政府的统计，国务院65个部门共清理出各类行政审批项目达4159项，由此可见行政许可之多、之滥。更荒唐的是，甚至乡政府、县政府都在设立行政许可。为在市场上摆一个摊位，公民也得跑上跑下盖十来个公章，这种手续烦琐、多头审批的行政许可制度，自然很容易滋生权钱交易等腐败。
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全国人民代表大会于2003年7月通过了目的在于禁止随意设立行政许可的《中华人民共和国行政许可法》，并要求在2004年7月开始实施。
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这部法律确立的设立行政许可的原则是，凡是通过市场机制能够解决的问题，应当由市场机制去解决;通过市场机制难以解决，但通过规范、公正的中介机制能够解决的问题，应当通过中介机构自律去解决;即使是市场机制、中介机构自律解决不了，需要政府加以管理的问题，也要首先考虑通过事后监督去解决。换句话说，政府职能的定位逻辑从“先政府、后社会、再市场”，扭转为“先市场、后社会、再政府”。所以，这是一部规范政府行为的重要法律，对于保护公民、法人和其他组织的合法权益具有重要意义。
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