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调整工业用地结构给地方政府带来的财政收入潜力，不仅包括工业用地逐年转商、住后获取的土地出让金收入，还包括这些土地释放入市后商、住用房地产建设为地方产生的各种预算内税收。2003-2013年间，我国工业用地大约增加了2400万亩，如果这些新增工业园区平均容积率能够提高一倍，达到0.6~0.8的基本标准，就可以节约1200万亩用地，相当于每个县增加4000多亩用地（约2.7平方公里）。即使按照每年工业转化为商住用地出让只有50万亩，以2013年平均每亩商住用地300万的平均价格计算，未来通过对低效工业用地的重整也可以筹措10年15万亿、每年1.5万亿的土地出让金纯收入。即使这个过程中让利给企业一半，地方政府每年也可获得7000亿 ~8000亿元左右的土地出让金纯收入或土地增值税收入。此外，如果上述50万亩土地中1/3用于基础设施与公益事业用地，剩余2/3用于住宅和商业开发，为33.4万亩，容积率1.5，每年还可以开发3亿 ~3.5亿平方米住宅，每平方米按照5000元单价计算，总产值大约1.5万亿 ~1.85万亿，新增增加值6000亿 ~7000亿，还可以新增各类房地产开发有关税收2000亿以上。
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综上，政府可以通过工业用地结构调整，获得大约每年接近一万亿的各类财税与土地出让金收入，基本可以补足目前模式下政府土地出让金的纯收益。最关键的，是这个措施和前面提到的城郊村居民为外来农民工盖房子的改革措施结合起来，可以直接消化目前我国严重过剩的钢铁、建材等房地产相关行业的过剩产能，救助这些行业存在生存危机的大量国企和民营企业，并有助于化解地方政府的巨额存量债务；在防止房地产泡沫崩盘的情况下逐步消除这些泡沫，让城市居民有更多的非住房消费，让城市流动人口有可支付的住房并逐步全面市民化，从而最终建立更具有可持续性的新型城镇化模式。
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也正是从这个意义上说，我们这里所提出的系统性的土地改革，不仅是中长期有助于中国经济模式转换的一个关键所在，也是短期内救经济、保增长的关键改革举措。特别是人口流入地各级别城市城中村、城郊村的出租房建设，可以全面调动社会的积极性，为有切实住房需求的大批城市流动人口提供可支付体面住宅，更需要政府早下决心，尽快推动。
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（本文原载于FT中文网）
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读懂中国改革3：新常态下的变革与决策 第六章 国企改革的轨迹与征途
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如果混合所有制的“新政”只是让国有企业多了种从社会获得资本金的渠道，却没有在公司治理上实现根本的变革，这种新政策就是不可持续的。改革国企必须从如何达成一个更为公平的竞争环境入手。
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读懂中国改革3：新常态下的变革与决策 改革的前提是政府要放权
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姚洋（北京大学国家发展研究院院长）
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20世纪90年代朱镕基推动过一轮改革，主要是缩减规模、简政放权。当下的改革如果还走简政放权的路线是远远不够的。党的十八届三中全会提出了混合所有制改革，描绘的宏图非常宏大、非常理想，但真正推行下去阻力会非常大。政府不改革，要实现改革目标，是有相当难度的。
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为了保证未来10年经济改革能顺利推行，政府改革应该有新的方向。怎么改？国有企业搞混合所有制改革。我个人不反对混合所有制，毕竟这是进步的。
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过去30年改革成功的经验，就是让地方政府参与经济竞争，但是今天这条路走不通了。在基础设施、公益事业等领域，强化了政府的控制地位，导致问题不断出现。我认为，重要的是剥离政府的经济功能。政府做政府的事，企业做企业的事。无法剥离的原因在于，过去的改革并没有戳中关键。
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混合所有制改革的核心是，实现真正的现代企业管理制度。如果民营资本进去了，没有发言权，根本就改变不了国企现状。你要知道现在的大国企，规模太大了，想想看得多少民间资金进去才能稀释。民企进去，也只能是小股东。
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在我看来，国有企业的运作很难说符合市场原则，特别是大型垄断企业。这些企业的目标不是以赢利为目的，政府强加很多政策目标、社会目标，使得企业行为发生扭曲。如果政府掌握控股权，控制企业，民营企业家是不愿意把钱给国有企业，自己做小股东任人宰割的。而且国企分红又很少，基本不分红，民营企业进入也不会获利多少。
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所以，实行混合所有制，国家或者政府可以是出资人角色，按照现代企业制度操作，而不能让政府有超权力，一切都应该在公司法范围内运作。
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混合所有制改革的另一个关键就是去行政化。央企的领导人能不能在市场上招聘，而不是中组部任命？如果市场来决定，哪怕企业是完全国有，也是可以的。领导是由市场原则决定，干得不好的话，就被市场淘汰掉。当下的困难在于，政府不会放权。现在政府对国有企业是越管越严，老总拿多少钱，下面部门拿多少钱，都是有规定的。如果不改变现行治理模式，只推进股权改革，改革是很难成功的。
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现在的国企干部不仅有行政级别，而且还是高工资，谁都想去当领导。又是部级干部，还能年收入几百万、上千万元。所以，现在等于有一个不成文的合约，因为国企领导人是局级的、副部级的，甚至有的是正部级的，收入就应该少一点。因为有行政级别，退休之后还可以享受级别待遇。
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如果，混合所有制改革最终的结果是企业由政府来控制，还是由国资委任命董事长总经理，甚至是组织部来任命，这种改革是毫无意义的。
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特别要强调，政府应该更多地退出市场。所谓将政府能动性落到实处，却没有抓手。我们应该从基础设施开始动手，政府不要到市场上融资，该发债就发债，以税收做担保。地方政府也可以下死命令，不能再新建企业，不能再直接间接地参股企业，包括融资平台，甚至是混合所有制，都应该一刀两断。
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地方政府通过融资平台，直接或间接控制大量的资源。有学者和官员认为，地方政府债务改革的方向，就是发行更多的城投债，直接由市场来管。他们的观点是政府管不了，就给市场去处理。但是，我认为风险太大，毕竟融资平台不是真正的市场主体。简单说，不计成本地到市场上融资，结果发现回报率远远高于市场应给的。这其中，就挤出了企业债，支撑非正规的利率市场化过程，推高利率，把中国经济运行带入危险境界。
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当下，中国的现状是政府占据资源过多。简单地算一笔账，中国政府预算内收入占GDP的22%左右，如果把其他收入按全口径收入计算，把社保、卖地纳入其中，政府收入则会占GDP的1/3。而国有企业增加值占GDP的1/3，仅仅这两项，占整个国民经济的2/3。所以，政府在经济中占据的资源过于庞大。这种情况下，给民营企业、民间力量留下的空间就非常小。
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所以，经济改革要想成功，还是要推进政府改革。只有政府放权，把市场的交给市场，才能换得混合所有制的成功。
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