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1703394042 “只要耕作的改良使地产的价值和土地所有者的租金增加的程度，远远高于租地农场主或农业工人状况由此得到的改善，我国为数众多的农业机构的一切努力，就都不能在耕作改良的实际进展上产生很重要的或真正显著的结果。总的说来，租地农场主同土地所有者、他的收租人或者甚至农业学会主席一样，清楚地知道，排水良好，施肥充足，经营得当，加上更多地使用劳动来精耕细作，将会在改良土壤和增加产量方面产生惊人的结果。但是，这一切都需要有庞大的支出，而租地农场主也清楚地知道，不管他们怎样改良土地或提高土地的价值，土地所有者通过增加地租和提高土地价值的办法，结局总会占有由此得到的主要利益…… 他们十分敏锐地察觉到，那些发言人〈在农界宴会上发言的土地所有者和他们的收租人〉令人奇怪地总是忘记告诉他们，租地农场主进行的一切改良的绝大部分收益，最后总是要落入土地所有者的腰包…… 不论原来的租地人怎样改良了租地，他的后继人总是发现，土地所有者会按照土地价值因先前的改良而增加的程度来提高租金。”

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1703394044 在真正的农业中，这个过程还不像土地作为建筑地段使用的场合表现得那么明显。在英国，用于建筑目的而不是作为自由地出卖的土地的绝大部分，由土地所有者按99年的期限出租，或者有可能时按较短的期限出租。这个期限一满，建筑物就随同土地本身一起落入土地所有者手中。

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1703394046 “他们〔租地人〕在租约满期时，在付清了满期以前的苛刻的地租以后，有义务把房屋在适宜住人的良好状态下移交给大土地所有者。租约一满期，土地所有者的代理人或检查人员就来查看你的房屋，让你把房屋收拾好，然后占有它，归入他主人的财产范围。事实是，如果听任这套办法更长时间地充分发挥作用，王国境内的全部房产，就会和农村地产一样，全部落入大地主的手中。整个伦敦西头，庙关的北部和南部，几乎只属于大约六个大地主，全部按异常高的地租出租，而在租约还没有完全满期的地方，也很快就要陆续满期了。在王国的每个城市里，或多或少都是这样。然而，这套排他性和垄断性的贪婪做法甚至没有就此止步。我国沿海城市的船坞设备，几乎全都由于这样的掠夺过程而落入大土地鲸吞者手中。”（同上，第92、93页）

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1703394048 在这种情形下，很明显，如果1861年英格兰和威尔士的人口调查查明，总人口是20066224人，其中房产所有者是36032人，那么，把小房产所有者和大房产所有者分别加以统计，则房产所有者对房屋数目和人口数目的比例就完全呈现为另一个样子。

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1703394050 这个有关建筑物所有权的例子是重要的，1.因为这个例子清楚地指出了真正的地租和投入土地的固定资本的利息——它能够成为地租的追加部分——的区别。建筑物的利息，和农业上租地农场主投入土地的资本的利息一样，在租约有效期间，属于产业资本家即建筑投机家或租地人，它本身和因利用土地而每年必须按一定期限支付的地租无关。2.因为这个例子指出了，别人投入土地的资本，最终怎样和土地一起落入土地所有者手中，并且这种资本的利息最终使他的地租上涨。

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1703394052 有些著作家，其中一些人作为土地所有权的代言人，反对资产阶级经济学家的攻击，另一些人，如凯里，则竭力把资本主义生产制度说成是一种“和谐”的而并非对立的制度，他们全都企图把地租这种土地所有权的特殊经济表现，说成和利息一样的东西。好像这样一来，土地所有者和资本家之间的对立就消失了。在资本主义生产的初期人们曾有过相反的做法。那时，在一般人的观念中，土地所有权还被看作私有财产的原始的和受人尊重的形式，而资本的利息则被看作高利贷而受人指责。因此，达德利·诺思、洛克等人把资本利息说成一种类似地租的形式，这和杜尔哥由地租的存在推导出利息的合理性完全一样。——这些近代的著作家忘记了（在这里把以下的事实完全撇开不说：地租可以以纯粹的形态，即以没有附加投入土地的资本的利息的形态而存在，并且这样存在着），土地所有者用这个方法，不仅从不费他们分文的别人的资本获得利息，而且还无偿地得到别人的资本。土地所有权的正当性，和一定生产方式的一切其他所有权形式的正当性一样，要由生产方式本身的历史的暂时的必然性来说明，因而也要由那些由此产生的生产关系和交换关系的历史的暂时的必然性来说明。当然，像我们以后会看到的那样(6)，土地所有权同其他各种所有权的区别在于：在一定的发展阶段，甚至从资本主义生产方式的观点来看，土地所有权也是多余而且有害的。

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1703394054 地租还可能在另一种形式上和利息相混同，以致它的独特性质为人误解。地租表现为土地所有者出租一块土地而每年得到的一定的货币额。我们已经知道，任何一定的货币收入都可以资本化，也就是说，都可以看作一个想像资本的利息。例如，假定平均利息率是5%，那么一个每年200镑的地租就可以看作一个4000镑的资本的利息。这样资本化的地租形成土地的购买价格或价值，一看就知道，它和劳动的价格完全一样，是一个不合理的范畴，因为土地不是劳动的产品，从而没有任何价值。可是，另一方面，在这个不合理的形式的背后，却隐藏着一种现实的生产关系。如果一个资本家用4000镑购买的土地每年提供200镑地租，那么，他从这4000镑得到5%的年平均利息，这和他把这个资本投在有息证券上，或按5%的利息直接借出去完全一样。这是一个4000镑的资本按5%增殖。在这个假定下，他就会在20年内用他的地产的收入，补偿这一地产的购买价格。因此，在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。实际上，这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。但是，地租的这种资本化是以地租为前提，地租却不能反过来由它本身的资本化而导出和说明。在这里，不如说，和出售无关的地租的存在，是出发的前提。

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1703394056 由此可见，假定地租是一个不变量，土地价格的涨落就同利息率的涨落成反比。如果普通利息率由5%下降到4%，那么一个200镑的年地租就不是代表一个4000镑的资本的年增殖额，而是代表一个5000镑的资本的年增殖额，并且同一块土地的价格因此也由4000镑上涨到5000镑，或由年收益的20倍上涨到年收益的25倍。在相反的情况下，结果也就相反。这是和地租本身变动无关而只由利息率决定的土地价格的变动。但是，因为我们已经知道，在社会发展的进程中利润率有下降的趋势，所以，从利息率由利润率决定来说，利息率也有下降的趋势；此外，即使撇开利润率不说，由于借贷货币资本的增大，利息率也有下降的趋势，所以可以得出结论，土地价格，即使撇开地租的变动以及土地产品价格（地租构成它的一个部分）的变动来看，也有上涨的趋势。

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1703394058 把地租本身和地租在土地购买者面前采取的利息形式混同起来，——这种混同是由于对地租的性质完全不理解，——必然会得出一些非常奇怪的错误结论。因为一切古老国家都把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式，并且把购买土地看作特别可靠的投资，所以，购买地租所依据的利息率，多半低于其他较长期投资的利息率，例如，土地购买者只得到购买价格的4%，而他用同一资本投在其他方面却能得到5%；这也就是说，他为地租付出的资本，多于他在其他投资上为等量年货币收入所付出的资本。根据这一点，梯也尔先生在他的整个说来非常拙劣的论述财产的著作（1848年他在法国国民议会上反对蒲鲁东的演说的单行本）中得出结论说，地租是低的。其实这不过证明，地租的购买价格是高的。

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1703394060 资本化的地租表现为土地价格或土地价值，以及土地因此和任何其他商品一样可进行买卖这一事实，成了某些辩护士替土地所有权辩护的理由，因为购买者为土地所有权，像为任何其他商品一样，支付了一个等价物，并且大部分土地所有权是按这个方式转手的。但这样一来，这个理由也可以用来为奴隶制辩护了，因为对于用现金购买奴隶的奴隶主来说，奴隶劳动的收益只代表用来购买奴隶的资本的利息。由地租的买卖引出地租存在的理由，也就是把地租的存在当作地租存在的理由。

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1703394062 为了科学地分析地租，即土地所有权在资本主义生产方式基础上的独立的特有的经济形式，摆脱一切使地租受到歪曲和模糊不清的附加物而去纯粹地考察地租，是很重要的；另一方面，为了理解土地所有权的实际作用，甚至为了从理论上了解同地租的概念和性质相矛盾但毕竟表现为地租的存在方式的大量事实，认识造成这种理论混乱的各种因素，也是同样重要的。

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1703394064 当然，租地农场主为了获得经营土地的许可而以租金形式支付给土地所有者的一切，实际上都表现为地租。这种贡赋不论是由什么组成部分构成，不论是由什么来源产生，都和真正的地租有一个共同点：对一块土地的垄断权，使所谓土地所有者能够去征收贡赋，课取租税。这种贡赋和真正的地租有一个共同点：它决定土地价格，如上所述，土地价格无非是出租土地的资本化的收入。

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1703394066 我们已经知道，投入土地的资本的利息，可能形成地租的这样一个外来的组成部分，这个组成部分，随着经济发展的进程，必然会在一个国家的地租总额中形成一个不断增大的追加部分。但是，把这种利息撇开不说，在租金里面还可能有一个部分，在一定场合可能是所有部分（也就是在完全没有真正地租的时候，因而在土地实际上没有价值的时候），都是来自平均利润中的扣除，或来自正常工资中的扣除，或同时是来自这二者中的扣除。利润或工资的这个部分在这里以地租形式出现，因为它不像平常那样归产业资本家或雇佣工人所有，而是以租金形式付给土地所有者。从经济学上来说，无论上述利润部分或工资部分都不形成地租；但实际上它们都形成土地所有者的收入，是他的垄断权在经济上的实现，和真正的地租完全一样。并且，和真正的地租一样，对于土地的价格也有决定的作用。

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1703394068 我们在这里不谈这样一些情况：资本主义生产方式本身还不存在，租地农民自己还不是产业资本家，或者他的经营方式还不是资本主义的经营方式，但是地租，与资本主义生产方式相适应的土地所有权的方式，在形式上已经存在。例如，爱尔兰的情况就是这样。那里的租地农民一般都是小农。他作为租金支付给土地所有者的东西，往往不仅占去他的利润——即他自己的剩余劳动，他作为自己劳动工具的所有者对这个剩余劳动享有权利——的一部分，而且还占去他在其他情况下付出同量劳动本来会得到的正常工资的一部分。此外，对土地改良根本没有做一点事情的土地所有者，还把租地农民大部分通过自己的劳动投入土地的小额资本剥夺去，这和高利贷者在类似情况下的做法完全一样。不过，高利贷者在这样做的时候，至少要用他自己的资本来冒一点风险。这种不断的掠夺，成了爱尔兰土地立法上争论的对象，这种立法实质上是要强迫土地所有者在宣布解除同租佃者的租约时要对租佃者在土地上进行的改良或投入土地的资本给以补偿。对于这个问题，帕麦斯顿通常总是恬不知耻地回答说：

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1703394070 “下院就是土地所有者的议院。”

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1703394072 我们也不谈以下的例外情况：甚至在进行资本主义生产的国家，土地所有者也能榨取高额的、与土地产量毫无联系的租金，例如，在英国工业地区，把小块土地租给工厂工人用作小菜园，或用于余暇时的作为业余爱好的耕种。（《工厂视察员报告》）

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1703394074 我们要谈的是资本主义生产发达的国家的农业地租。例如，在英国的租地农民中，有一定数量的小资本家，他们受制于和迫于教育、教养、传统、竞争以及其他条件，不得不作为租地农民把自己的资本投到农业上。他们被迫满足于平均利润以下的利润，并把其中一部分以地租形式交给土地所有者。只有在这个条件下，才允许他们把资本投入土地，投到农业上。因为土地所有者到处都对立法有相当大的影响，在英国甚至有压倒一切的影响，所以这种影响就会被利用来欺诈整个租地农民阶级。例如，1815年的谷物法，——这种加在国内居民身上的面包税，公开承认是为了保证有闲的土地所有者继续得到在反雅各宾战争期间异常增大的地租收入，——除了个别例外的丰收年，确实起过这样的作用：把农产品的价格维持在谷物自由进口时会下降到的水平以上。但是，它没有能够把价格保持在主持立法的土地所有者作为外国谷物进口的法律界限而颁布的标准价格的水平上。可是，租约是在这种标准价格的影响下缔结的。一旦错觉破灭，就会制定新的法律，规定新的标准价格，这种新的标准价格和旧的一样，不过是贪得无厌的土地所有权幻想的无力表现。从1815年到30年代，租地农民一直就是这样受着欺诈。因此，在这整个时期，农业凋敝成为经常的话题。因此，在这个时期，整整一代租地农民遭到剥夺，归于灭亡，并被一个新的资本家阶级所代替(7)。

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1703394076 但是，一个更普遍得多更重要得多的事实是，真正农业工人的工资被压低到它的正常平均水平以下，以致工资的一部分由工人手中扣除下来，形成租金的一个组成部分，从而在地租的伪装下流到土地所有者而不是工人的手中。例如，在英格兰和苏格兰，除了几个位置有利的郡以外，情况一般就是这样。在英国实行谷物法以前成立的议会工资水平调查委员会的报告，直到今天还是19世纪工资史的最有价值的、但几乎完全未被利用的文献，同时也是英国贵族和资产阶级为他们自己竖立的耻辱柱；这些报告毫无疑问地证明了，在反雅各宾战争中，地租率高以及与此相适应的土地价格的上涨，部分地只是仰仗从工资中作的扣除，以及工资甚至被压低到身体需要的最低限度以下，也就是说，正常工资的一部分被交给了土地所有者。当时有各种各样的情况，如货币贬值，农业地区济贫法的实施等等，使这种做法成为可能，而与此同时，租地农场主收入异常增大，土地所有者大发横财。然而，租地农场主和土地所有者主张实行谷物关税的主要论据之一都是：从身体需要方面来说，已经不可能把农业短工的工资再降低了。这种情况一直没有发生重大的变化，并且在英国和在欧洲各国一样，正常工资的一部分仍然是地租的组成部分。舍夫茨别利伯爵，当年人称阿什利勋爵，贵族慈善家之一，对于英国工厂工人的状况曾大为激动，于是在争取十小时工作日运动中充当他们在议会的代言人，当时，工业家的代言人为了报复，公布了一份关于该伯爵所拥有的几个村庄的农业短工的工资统计材料（见第1册第23章第5节e：《不列颠的农业无产阶级》）。这份统计材料清楚地表明，这位慈善家的地租的一部分，不过是他的租地人替他从农业工人的工资中掠夺而来的。这个统计材料的公布之所以有意思，还因为其中包含的事实，可以毫不犹豫地和1814年、1815年调查委员会所揭露的最坏的事实相媲美。当情况迫使农业短工的工资暂时提高时，租地农场主就立即叫嚷说，要把工资提高到其他产业部门所通行的正常水平，而不同时降低地租，是不可能的，并且这必然会使他们破产。因此，这里面包含着这样的自供：租地农场主以地租的名义，克扣一部分工资交给土地所有者。例如，1849—1859年，英格兰农业工人的工资由于下面的一系列有决定意义的情况而提高了：爱尔兰的人口外流断绝了从该地来的农业工人的供给；工厂工业异常大量地吸收农业人口；战争需要兵员；异常大量的人口移居澳洲和美国（加利福尼亚），以及其他一些不必在这里详细论述的原因。同时，除了1854—1856年歉收时期以外，这个期间的谷物平均价格下降了16%以上。租地农场主叫嚷要求降低地租。在个别情况下，他们达到了目的。但是总的说来，他们的这个要求并没有成功。他们只好求助于降低生产费用，如大量采用蒸汽发动机和新机器，这些机器，一方面代替了马，把马从经营上排挤出去，另一方面也把农业短工游离出来，造成了一个人为的过剩人口，并由此引起工资的再度下降。这10年来，尽管和总人口的增长相比，农业人口普遍地相对减少了，并且尽管某些纯农业区的农业人口绝对减少了，但上述情况还是发生了。(8)1865年10月12日，当时剑桥大学的政治经济学教授福塞特（1884年在邮政总长的任内去世），在社会科学会议上也说过：

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1703394078 “农业短工开始向国外迁移，租地农场主开始抱怨说他们将无力像往常那样支付如此高的地租，因为向国外移民使劳动变得更贵了。”

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1703394080 因此，在这里，高地租和低工资完全是一回事。只要土地价格的水平取决于这种使地租增加的情况，土地的升值和劳动的贬值就是一回事，土地价格的昂贵和劳动价格的低廉就是一回事。

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1703394082 法国的情况也是这样。

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1703394084 “租价上涨了，因为面包、葡萄酒、肉类、蔬菜和水果的价格上涨了，而劳动的价格却保持不变。如果老人们查看一下他们父辈的账目，——这将把我们带回到大约一百年以前，——他们就会发现，当时法国农业地区一个工作日的价格，正好和现在一样。肉类价格从那时起却上涨了两倍…… 谁是这种变化的牺牲者呢？是租地的所有者富人，还是耕种租地的穷人？…… 租价上涨，是公众不幸的证明。”（莫·吕比雄《法国和英国的社会结构》1837年巴黎第2版第101页）

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1703394086 以下几个例子，可以说明地租一方面是对平均利润作扣除的结果，另一方面是对平均工资作扣除的结果：

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1703394088 前面引述的地产经理人和农业技师摩尔顿说：人们在许多地方已经注意到，大租地农场的租金，比小租地农场的租金低，因为“求租后者方面的竞争，通常比求租前者方面的竞争更激烈；并且因为小租地农民除了农业外，不大可能从事别的工作。他们迫于必须找到合适的工作，往往心甘情愿支付他们明知过高的租金”。（约翰·洛·摩尔顿《地产的资源》1858年伦敦版第116页）

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1703394090 但是，在他看来这种差别在英国正逐渐消失，他认为，正是小租地农民阶级向国外迁移，大大促进了这一点。同一个摩尔顿还举了一个例子，说明租地农民自己的工资显然有一个扣除部分归入了地租，因而他所雇用的人的工资更加肯定是这样了。在那些不能使用双马犁的不到70至80英亩（30至34公顷）的租地农场，情况就是这样。

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