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另外，抵押信贷市场效率低下。国内的一些地区在某时段可能会出现资金短缺，其他地区在另外的时段又可能出现资金剩余。没有一种机制能利用上更大的资金池。联邦住宅贷款银行委员会（Federal Home Loan Bank Board）的前主席迪克·普拉特（Dick Pratt）曾对国会说：“这几乎是世界上最大的资本市场，而且它避开了资本市场的普通流程。”至少在理论上，华尔街最有效地运用了资金。
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拉涅里和芬克创造出证券化流程并因此获得了成功，这一事例将会在后面的篇章中详细讲述。证券化流程变得越来越普遍；没过多长时间，包括抵押贷款在内的多种捆绑式贷款，如汽车消费贷款、信用卡贷款、商业贷款等等应运而生。正如拉涅里曾解释的那样，他用“证券化”这个词是因为该流程是一项“能够将抵押贷款转换成安全的债券的技术”。芬克发明了一项核心的分档技术（tranching）。通过分档技术，证券化操作员按照不同的风险类型将抵押贷款支持证券切分为若干小块。因此，一份抵押贷款支持证券就能够卖给多个对风险类型要求不同的投资者；从抵押贷款来的资金流就这样公平有效地被分散了出去。
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然而，事实上，华尔街并不是完全靠自己的力量创造了抵押贷款支持证券。尽管拉涅里和芬克非常聪明并有干劲，但如果政府不出面支持的话，他们也难成功。例如，政府修改了阻碍新兴市场发展的法律。更重要的是，如果没有房利美和房地美的参与，他们也许根本不会去创造什么抵押贷款支持证券。华尔街与房利美和房地美两家公司之间复杂的相互关系在不断变化。这是一个充满合作与争执、依赖与憎恨的故事；它们之间复杂的关系催生了先天不足的抵押贷款支持证券市场，其影响程度是当时谁都没有料想到的。2008年的金融危机正是在这种市场先天不足状况下产生的。
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20世纪30年代出现了一个新词叫“美国梦”。自从那时起，美国梦就一直意味着拥有自己的住房。虽然其他多数国家的情况并非如此，但大多数美国人非常渴望拥有住房。私宅意味着社会地位和经济能力的提升、更多的机遇，并被看做一项重要的投资。长期以来，拥有住房并不单单意味着拥有一项增值资产，也不只是被看做有了遮风避雨的地方。私房已经成为个人价值的象征。
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政府的各项政策长期以来都支持人们拥有个人住房，这并不意外。房屋抵押贷款利息扣除规定就是一个典型的例子。另外一个例子就是持续了30年的定期抵押，该标准只在一个国家（丹麦）出现过。定期抵押是专门为中产家庭设计的，旨在使他们能够支付得起每月还贷款额。几十年来，联邦法的规定使储蓄贷款业相较于银行业在利率上占有微弱优势——即住宅价差。这些政策同时得到两党坚定不移的支持，因此对这些政策的批评之声都被当成了政治上的党派之争。
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政府支持私房政策实施的两个重要机构为房利美和房地美，它们避开了舆论的批评。房利美创建于大萧条时期，和房地美相比有更悠久的历史。它本身是负责买进由退伍军人管理局（Veterans Administration）和联邦住宅管理局提供担保的抵押贷款，用以获得更多的资金来满足政府担保贷款的发放。
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1968年，房利美一分为二。其中之一俗称“吉利美”（Ginnie Mae），它继续买下政府担保贷款并作为政府的一部分存在；房利美则开始着手做几件新的工作。它开始买进传统抵押贷款（即没有受到政府担保的抵押贷款），并发行自身提供担保的抵押贷款支持证券。慢慢地，房利美变成了一个不伦不类的怪物。一方面它是政府企业，国会对它有定义模糊的社会要求，希望它保证中低收入者能更多地享受到个人住房；另一方面它又是私企，拥有股东、董事会，是典型的公司结构。
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同一时期，国会成立了房地美来买入互助储蓄业的抵押贷款。这些买入被认为能够通过解放资金来满足储蓄贷款业发放更多抵押贷款的要求。1989年，房地美也加入房利美行列，成为了上市公司。在这之前，房地美实际上属于互助储蓄业，并受到联邦住宅贷款银行委员会的监督，因为联邦住宅贷款银行委员会负责监管储蓄贷款业。华盛顿称房利美和房地美为政府支持企业。
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这里出现了一个惊人的事实：首先进行证券化的是政府，而不是华尔街。最开始是吉利美，从1970年开始卖出证券，包括联邦住宅管理局和退伍军人管理局证券，并为本金和利息提供担保。一年后，房利美使用传统抵押贷款发行了首批抵押贷款支持证券，同时也为本金和利息提供担保。这样做实际上存在风险，因为借款人可能会违约，但同时也把利率风险从储蓄贷款业转移到第三方，即投资者身上。没过多久，房地美开始利用华尔街来推销它的证券。证券发行量在慢慢增加，但并不很成功。
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30年的定期抵押在借款人眼里看来简单明了，但对于投资者来说这种抵押贷款充满了各种各样的风险。毕竟，30年的时间很漫长。这期间，不仅是利率可能发生变化，而且，谁知道呢，借款人可能会因经济困难而违约。另外，抵押贷款还包括了提前还款风险。因为借款人有权提前偿付抵押贷款，投资者不确定抵押贷款的资金流会不会保持在预计的水平上。提前还款风险降低了债券面值。吉利美和房地美的证券避免了借款人的违约风险，却没有采取任何措施去避免其他的各种风险。它们只是将资金流从抵押集合中按同等比例分散了出去。分散出去之后的问题，当然，就是投资者的事情了。
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华尔街开始行动后，它集中发行那些能够吸引大批投资者的证券，并创造了大量的需求，这是吉利美或房地美的证券不能相比的。这其中一个推动因素就是拆分技术，即按照不同的风险类型将证券拆开。投资者觉得这一创新很吸引人，因为不同的风险正好能够满足不同投资者的独特需求。例如出现了这样一种证券，之后被称做“拆开证券”（stripped securities），该证券一部分只需支付利息，另一部分只需支付本金。当利率下降人们重新申请贷款的时候，该证券没有任何价值。但如果利率上升的话，投资者将获得可观的利润。
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当然，将风险打包分散出去使抵押贷款支持证券对大量的投资者充满了强大的吸引力。据美国证券交易委员会的报告显示，从20世纪70年代后期开始，由发放给单个家庭的抵押贷款形成的债券在1981年时达到了3500亿美元。（到2001年底，该数值增长到了3.3万亿美元。）
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拆分技术在华尔街起到了非常重要的作用。认购抵押贷款支持证券的公司将证券分批卖出，这样，总价便能高出一次性整体卖出的价格，银行家们也能从中获取丰厚的利润。另外，华尔街当然也能够从新型证券的交易中赚钱。根据《商业周刊》的报道，到1983年止，拉涅里在所罗门兄弟银行的抵押融资小组为所罗门4.15亿美元的总利润贡献了近一半。和垃圾债券一起，抵押贷款支持证券成了20世纪80年代金融市场的显著特征。
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然而，拆分技术并不是唯一的要素。第二个要素是信贷评级机构的参与。加入进来的信贷评级机构包括穆迪、标准普尔和惠誉国际。拉涅里非常积极地鼓励信贷评级机构的参与，因为他发现投资者们对于新型证券并不熟悉，也不愿意花费时间和精力去了解成千上万种复杂的抵押贷款。“人们基本上不知道抵押贷款的平均年限是多少，”拉涅里后来回忆道，“我们需要为投资者提供简单易懂的抵押贷款形式，这样他们就不必都成为抵押贷款专家。”投资者们明白评级的含义。国会和监管部门也非常信任信贷评级机构，他们指定上述信贷评级机构为国家认可的统计评级组织。此外，因为法律的影响，部分高风险基金被评为高等级信贷，如养老基金，而那些原本不想承担风险的投资者也会因等级高而购买。
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那时，信贷评级机构的业务几乎全部围绕着公司债券进行。他们将公司债券分为AAA等级（财务信用最高级别）、BBB等级（投资级别的最低等），直到D等级（违约）。刚开始，这些机构拒绝对公司债券进行评级，但因意识到随着证券数量的增长，对抵押贷款支持证券进行评级是一个很好的副业，最终他们同意了。很快，信贷评级机构成了整个流程不可或缺的一部分，结构性融资成了评级机构的主要利润来源。
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拉涅里和芬克要使抵押贷款支持证券对投资者有足够吸引力，第三个要素是什么呢？那就是房利美和房地美。
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当拉涅里和芬克在思考抵押贷款支持证券要怎样才能顺利运行的时候，房利美正面临着倒闭。当时房利美每天损失100万美元，《华盛顿邮报》报道说，“房利美正走向近代史上最具灾难性的毁灭。”随着利率迅速上升，房利美和其他储蓄贷款机构一样处于非常困难的境地。房地美将利率风险转嫁给了投资者，而房利美账本上的住房抵押贷款利率却保持着30年不变的水平。那时，房利美被这些固定利率的贷款压得透不过气。局势已经走向了不可挽救的地步，利率居高不下，房利美已制定出“最后数月”工作时间表来走完余下的旅程。同时，房利美拟订计划，即如果银行中断贷款，它将请求美联储出面解救。
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两件事拯救了房利美。第一是银行并没有对房利美中断贷款。为什么呢？因为银行家们认为房利美是政府支持企业，它的重要任务是让美国的中产阶级担负得起30年抵押贷款，这意味着不管房利美陷入多么严重的危机，联邦政府都会出面解决。将房利美私有化的规定中并没有明确表明它是政府支持企业——房利美的管理层在这几十年也一直否认他们背后的政府保护网——但所有人都认为它是政府支持企业。久而久之，隐藏在背后的政府担保成为了房利美成功度过危机的主要原因。
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1981年，戴维·马克斯韦尔成为房利美的新一任首席执行官，这是房利美被拯救的第二个原因。马克斯韦尔的前一任首席执行官是前加州国会议员、共和党人艾伦·奥克雷·亨特（Allan Oakley Hunter）。这位议员并不是个精明的商人，他周围的人也不很出色。亨特本应在卡特政府时期集中提升房利美证券的利率，但那时他却把时间花在了和卡特政府的住房与城市发展部部长帕特丽夏·哈里斯（Patricia Harris）的斗争上。
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马克斯韦尔和亨特一样曾为共和党人。马克斯韦尔出生在费城，毕业于耶鲁大学，是耶鲁的网球比赛冠军，之后又进入哈佛学习法律。毕业后马克斯韦尔进入尼克松政府并担任住房与城市发展部的法律顾问。当有人找他商量让他接手房利美的时候，他正住在加州并经营一家名为“迪克尔”的抵押贷款公司（Ticor Mortgage）。那时，马克斯韦尔已经成为了民主党人，因为他认为这是能使他在加州拥有一定影响力的唯一途径。“我是个商人”，马克斯韦尔现在也这么称自己，而当时房利美需要的就是一个商人。民主党人吉姆·约翰逊在20世纪90年代接任戴维·马克斯韦尔成为房利美的首席执行官。后来，他评论“戴维·马克斯韦尔使公司在住宅信贷领域有了长足的发展”。保障性住房的提倡者朱迪·肯尼迪曾在20世纪80年代末期担任房地美的游说家，她称马克斯韦尔为“革命性人物”。
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马克斯韦尔亲切而迷人。他通常使用手写的便条，办公室的门也为所有的员工打开。他度假时会带上几本书。但是他也非常严厉，眼神冷酷而坚定。他忍受不了平庸，也担负不起平庸带来的后果。“他在为一个公司的存亡而战，公司中的任何一个人如不能完成他交给的任务，要么辞职要么就被辞退。”威廉·马洛尼（William Maloni）说。马洛尼担任房利美的首席游说官达20年之久。马克斯韦尔在任的10年间，房利美前后更换了4位总裁和多位总裁以下的高管。他退休时，宣传部门主管制作了一段视频。短片中，公司车队不断进出房利美，车尾的行李箱中全是裹尸袋。
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马克斯韦尔上任后，立即采用商业化模式运营房利美。他限制了房利美购入贷款的标准，并实行新的管理体系。亨特管理期间，房利美提前一年购买抵押贷款。这意味着贷款者有足够的时间来观察利率的变化，并把那些没有利润的贷款推给房利美。马克斯韦尔对此也作出了改变。
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