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规章制度变了之后，硬货币贷款“三巨头”，即联合贷款公司、互惠贷款公司和家用贷款公司，还是将业务范围扩展到初级抵押贷款市场。当然，储蓄贷款业也从这一系列法律中获得了自由发展空间。互助储蓄银行的新一代高管们开始向以前那些不合格的消费者提供贷款。就这样，次贷市场兴起了。
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利用这个绝好机会的第一批储蓄银行是守护者储蓄与贷款银行（Guardian Savings and Loan，以下简称“守护者银行”或“守护者”）。这家银行由极具进取心而又虚荣的拉塞尔·杰迪纳克和丽贝卡·杰迪纳克夫妇共同经营。联邦储蓄银行审查官托马斯·康斯坦丁后来写道，“守护者是起点，也是终点。”
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杰迪纳克夫妇后来实行了一种非常大胆的硬货币贷款模式。他们发放的贷款大都是再融资，客户信用极低，只需要家里还有点值钱的资产就能获得贷款。“只要客户拥有住房并且有贷款的想法，我们就会提供。”杰迪纳克向《奥兰治县纪事报》（Orange County Register）讲述道。凯·古斯塔夫森曾在守护者银行担任过一段时间的律师。她后来回忆说，杰迪纳克夫妇并不怎么关心借款人是否具有偿还能力，因为他们俩总认为，如果借款人不还款，他们可以拿走客户的财产来变卖。“他们的经营模式建立在蓬勃发展的房地产市场基础上。”她告诉《奥兰治县纪事报》记者。1988年6月，守护者卖出了第一笔次级抵押贷款支持证券。根据《奥兰治县纪事报》报道，在之后的3年间，杰迪纳克夫妇卖出了累计27亿美元的证券，而担保这些证券的住房抵押贷款的借款人信用非常低。房利美和房地美从没有涉足这个市场。
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1991年初，联邦监管机构封杀了杰迪纳克夫妇的银行业务。之前成立的资产清理信托公司（Resolution Trust Corporation）旨在解决储蓄贷款业的第二次困境，这时再次派上用场，接手了这个储蓄银行。标准普尔曾提到守护者银行的证券被“严重的失职行为给毁了”。1995年，政府对杰迪纳克夫妇罚款850万美元，指控他们利用守护者谋取私利。他们并没有承认或否认该指控；不管怎样，他们又建立了另一家贷款公司，即优质抵押贷款公司（Quality Mortgage）。杰迪纳克夫妇被禁止该项业务后，他们将优质抵押贷款公司卖给了一家名为Amresco的公司。该公司后来变成了20世纪90年代次贷市场的固定成员之一。
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阿诺尔刚好在他们之后发展了自己的事业。不一样的是，他建立的事业是可持续的——至少，持续了一段时间。1979年，阿诺尔获得了经营储蓄银行的许可，正好随着规章制度发生变化，他将公司改名为长滩储蓄贷款银行（Long Beach Savings and Loan，以下简称“长滩银行”）。起初，他盖了不少住房并进行了其他的房地产开发，但是他迅速发现了一个更好的机会。他注意到硬货币贷款公司能收取高额费用，并意识到即便把费用减半还能够赚很多钱。1988年，和莫兹罗一样，长滩银行开始采用独立经纪人向信贷受损的客户提供贷款。20世纪90年代早期，长滩银行也开始销售抵押贷款支持证券。华尔街非常热切地购买这些证券。长滩银行的规模开始成倍地扩大；1994到1998年间，长滩银行发行的抵押贷款量增长了5倍，达到了26亿美元。
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1994年，长滩银行放弃了储蓄贷款职能，因为这项职能在当时已经毫无用处了。既然抵押贷款公司能够将贷款出售给华尔街，吸收存款对公司也就变得不那么重要了。
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可是，对于房利美和房地美不愿意接手的抵押贷款，为什么华尔街愿意将之证券化呢？和传统中产阶级房主相比，这些抵押贷款的客户更可能违约。事情的发展是抵押贷款支持证券的发明者万万没有想到的。20世纪80年代，有一次芬克在国会作证时被问到华尔街会不会将高风险的抵押贷款支持证券化。他立即驳回了其中的一个可能性。“我根本没法估计您说的那种抵押贷款的质量，况且，如果真有这种事，它的定价也会高得离谱。”他这么说的意思是，为了承担风险，投资者需要获得高收益，这样交易才能进行。然而，几年后这样的事情的确发生了。
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颇具讽刺意味的是，政府帮助了华尔街进行高风险抵押贷款支持证券化，其中主要起作用的是资产清理信托公司。在清理破产储蓄银行的过程中，资产清理信托公司慢慢囤积了价值数百万亿美元的资产，从高楼大厦到开阔空地等各种各样的资产。这些资产均来自倒闭的储蓄贷款公司。最终，资产清理信托公司发现，处理这些资产的最好方法就是将之证券化并卖给投资者。资产清理信托公司的资产大多被认为是高风险资产，房利美和房地美均不愿意为这些资产提供担保。
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可是，如果证券能够被评为AA级或AAA级，那么即使没有政府支持企业的认可，投资者如养老基金也可以购买这些证券。毕竟，投资者购买证券看的是高资信，而不是房利美和房地美的担保。甚至在资产清理信托公司出现以前，华尔街上就出现了各种方法让高风险证券看上去不那么危险。例如，华尔街曾签发信用证向投资者保证，即使最后资产的现金流短缺，投资者也能够收回投资。但是，资产清理信托公司允许华尔街在更广的范围内使用被称为“加强信贷”的措施。一时之间，人们想出了各种办法来加强信贷、改善信贷质量。你可以从如债券担保人这样的第三方获得担保。你也可以超额提供贷款，即申请除支付投资者部分之外的更多的抵押贷款，以便在出问题时有回旋余地。或者，在后来出现了所谓的优先级和次级结构，即来自最先担保抵押的现金流将被重新定向，从而使优先级债券首先拿到现金，这样做能够将债券投资商的风险最小化。加强信贷措施让信贷评级机构为部分分档债券评为AAA级，从而说服投资者购买这些分档债券。“资产清理信托公司提出的创新工具正被私营的发行商利用。”资产清理信托公司的资产销售主管迈克尔·荣曼在1994年的一次演讲中说道。他说的是事实。
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显然，芬克并没有预见到加强信贷措施的出现。保守党的美国企业研究所（American Enterprise Institute）中的经济学家们在1999年的一篇文章中提到，“风险细分的吸引力在于，对于那些对风险没有兴趣或者无法理解第一担保抵押风险的投资者来说，优先级（受担保）贷款正符合要求。”最终，华尔街具备了大规模开展证券化业务的条件，而且不必与政府支持企业分享利益。
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次贷业务发展的最终关键因素是背后起作用的联邦政府。当然，虽然无须直截了当地指出来，但说句公道话，政府里的工作人员并没有几个真正明白他们放开了什么限制。到了20世纪90年代，联邦政府鼓励人们拥有私宅的态度演变成了对房屋置业率的推动。由于第二次储蓄贷款业危机，拥有住房的美国人占总体的比例略有下降，从1980年的历史最高点65.6％下降到1991年的64.1％。在一个人们非常看重自有住房的国家里，这个数字是难以被接受的。
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因此，比尔·克林顿在他的第二任期间宣布了国家住房战略。该战略提出一个明确的目标，即在接下来的6年间保证增加800万套住房。“我们有一个非常重要的责任未完成，即需要提高美国人民的房屋置业率。”克林顿说，他这里指的是要扭转房屋置业率的下降趋势。为了达成目标，美国政府倡导实施“以创新为动力的融资战略，来帮助缺少现金或收入不够首付的购房者”。新兴次贷公司声称，要用创新的方式来帮助缺少现金的人们购置房屋。
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这也解释了为什么政府对次级抵押贷款市场打击不力，尽管大家都看出来该市场充满了不道德行为。阿诺尔的长滩公司就是一个很好的例子。储蓄机构监理局是国会为监管储蓄贷款业而新成立的机构。1993年，该局指控长滩公司歧视非白种人，因长滩向他们发放贷款时收取的费用高于向白人收取的费用。放弃了储蓄贷款职能之后，因储蓄机构监理局对长滩公司不再有监管权，所以长滩避开了调查。
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几年之后，几乎和克林顿提出住房战略同时，美国司法部开始对长滩公司进行调查。调查结果显示，长滩公司的经纪人大多为独立经纪人，他们收取的费用高于贷款金额底价的12％。根据政府的调查，他们收取的费用“与借款人的贷款资格无关，也与贷款人的风险无关”。年轻的白人男性支付的费用最低，而年长的单身非洲裔美国妇女支付的费用最高。
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1996年9月，时任美国总检察长助理的非洲裔美国人德瓦尔·帕特里克要求和长滩公司达成协议。尽管长滩公司否认了政府的指控，它还是同意投入300万美元来补偿遭受过高收费的借款人。美国联邦贸易委员会开始要求长滩公司拿出资产净值的一半来解决这个问题，但是多里奥说阿诺尔想出了一个“绝妙的”主意：公司拿出100万美元和社区团体合作进行消费者教育。帕特里克和美国联邦贸易委员会都赞同长滩公司的这个做法。
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然而，这个案例主要说明的是，政府管理那些向无力购房的人们提供贷款的次级抵押贷款公司的难度。一方面，克林顿政府的明确目标是要使百万家庭拥有住房，而阿诺尔等人正好将之付诸实践。另一方面，让穷人贷款买房意味着需要向他们收取更高的手续费和利息。银行认为不可取的是次贷市场的惯例。对次贷公司的过度打击也意味着降低这些公司向客户群提供贷款的能力，而这些公司的客户群正好是政府想要帮助的人群。
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最终，这块市场变成了极具政治意味的灰色地带，从而变得难以监管。到底哪些做法是对的、哪些是错的也变成了一个难题。美国政府的左右为难在帕特里克宣读协议的时候显露无遗。“我们认识到贷款者对于该市场的理解方式和我们不同，”他说，“因此法律才会有如此大的弹性。”
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清理灰色地带要求人们弄清楚一些难度很大的问题，即什么是次贷、什么样的管理方式是合适的。然而，不管是当时还是在那之后，人们并不愿意去寻找这些问题的答案。
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20世纪90年代中期，次级抵押贷款市场急剧扩大。长滩等公司不断挑战利润的最高纪录，然而，这些公司因为美联储的政策受到了打击。1994年，美联储开始上调利率，再融资受到影响因而暴跌。这让“初级”贷款公司的贷出量减少了50％，从而开始寻找新的贷款来源。这些贷款公司找到了什么？那就是次贷。
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利率的变化也让华尔街开始寻找新的产品来销售。通过按利率卖出和提前还款风险分档的抵押贷款支持证券，华尔街赚了大钱。当利率下降的时候，很多人进行再融资而导致高风险的分档抵押贷款支持证券失去了价值。
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就在这个绝妙的时机，一个新产品应运而生：加强信贷措施保障的次级抵押贷款债券，即次贷。对于华尔街来说，这次机会可谓是一箭三雕。华尔街上的公司能够通过出售抵押贷款支持证券赚钱。此外，它们也能够向抵押贷款公司提供信用额度，来使它们首先发放贷款。最后，通过向公众推荐次贷专家，它们还能赚一笔。
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很快，次贷市场发展近乎疯狂。传统硬货币贷款公司如联合贷款公司、家用贷款公司和金融商店公司（Money Store）的股票猛增。次贷公司迅速致富，例如艾伦·特托图（Alan Turtletaub）在1967年创立的金融商店公司。在棒球明星菲尔·李祖托签约成为其发言人之后，金融商店公司成了家喻户晓的名字，并在1991年以每股16美元的价格上市。到1997年春，股票价格涨了5倍。1998年，第一联合银行（First Union）以21亿美元买下了金融商店公司。此时特托图的股票约值7.1亿美元。
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新公司的市值剧增在短期内使得抵押贷款融资和互联网公司一样受到热捧。从海军退役的丹·菲利普斯曾在互惠贷款公司担任贷款工作人员，后来他成立了一家公司，名为一嘉金融公司（First Plus Financial）。该公司的股票飞涨。曾把守旧派银行家称为“发放贷款会计”的丹·菲利普斯也赚了一大笔。据《达拉斯晨报》报道，他在北达拉斯建设了面积为3.1万平方英尺的楼房，带有游泳池和置有灯光的网球场。就在那个时期，丹·奎尔加入了一嘉公司的董事会。
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新公司还有很多，如第一联盟（First Alliances）、城市焦点（Cityscape）、阿姆斯（Aames）等等。曾为长滩公司高管之一的史蒂夫·霍德共同创立了新世纪公司（New Century）。长滩公司的另一位元老罗伯特·杜波利斯成立了第一选择公司（Option One），1997年该公司被布洛克税务公司（H＆R Block）收购。（新世纪和第一选择两家公司里都有守护者银行的原高管担任要职。）他们都是无拘无束的企业家，都努力地抓住赚钱的机会。他们不会花太多的时间关注细节。住房抵押贷款银行家协会的法律监督部主管保罗·蒙多曾在1997年对《美国银行家》杂志说，“这是一个高风险高回报的市场……浮躁的人并不会那么遵守规章制度，这也是可以理解的。”
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据美联储称，从1994年到1999年，次贷公司发放的贷款约增长了约5倍，从13.8万美元增长到大约85.6万美元。根据美国住房与城市发展部及财政部的联合调查结果，同一时间段内，次贷的美元交易量约增长了4倍，从350亿美元增长到1600亿美元，约占所有抵押贷款的13％。到1999年，房屋置业率破纪录地上涨至66.8％。包括美联储的经济学家在内的专家都将房屋置业率上涨归功于次贷。然而，被大家忽略的是大部分次贷并没有用来买房，而是被用来进行再融资。（美国住房与城市发展部及财政部的联合调查结果显示，高达82％的次贷为再融资，而近60％的再融资是借款人取出现金，增加了自身债务负担。）
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