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直到1997年，美国国家金融才正式启动“全谱贷款”项目，1998年该部门才开始正式发放贷款。那年，它提供的抵押贷款和住宅净值贷款加起来价值为1.4亿美元，可这个数字连次贷市场这个水桶里的一滴水都算不上。
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很久之后，批评家们说美国国家金融应为次贷的产生负责。一些人甚至说莫兹罗像个不切实际的社会改良家，一心想要那些负担不起抵押贷款的人拥有住房。这些都不是真的。美国国家金融不是次贷的发起者，刚开始没有进入次贷市场是因为莫兹罗想做到于社会有利。后来进入这块市场也是因为没有选择。如果他坚持不进入次贷市场，美国国家金融将永远不能成为第一，对此莫兹罗无法忍受。
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1992年莱文对《商业周刊》的记者说：“为了成为第一，安杰洛·莫兹罗付出任何代价也在所不惜。”
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①贷款与价值比是行业术语，比值为100％意味着零首付，比值为90％意味着需要支付10％的首付，以此类推。——编者注
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众魔在人间：华尔街的风云传奇 [:1703406632]
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众魔在人间：华尔街的风云传奇 3 巨大的利润
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很久之后，马克斯韦尔遗憾地承认房利美忘记了一个最简单的问题：为什么要进入次贷市场？
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如果房利美将此谨记于心，公司将会在关键的时候找到道德的方向盘，并改写后来的故事。
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ALL THE DEVILS ARE HERE
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The Hidden History
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of the Financial Crisis
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1991年，马克斯韦尔从房利美首席执行官的职位上卸任。那年他61岁，如果再多工作一天就整整10年了。离任时，他一次性获得了2750万美元。虽然这是他应得的退休金，但是当时在华盛顿来看，这个数目相当惊人。（他还拒绝了另外一笔550万美元的应得款项，因为害怕引起别人对房利美和对他的批评。）但是，房利美的股东对此无任何异议。马克斯韦尔接手了一个濒临破产的困难企业，并使之发展成了摇钱树。房利美顺利壮大，它的政治力量很强大，拥有专业的管理团队，并且资金雄厚。多年以后，著名的管理大师吉姆·柯林斯将马克斯韦尔排在了“有史以来最伟大的首席执行官”第七的位置上。（排名第一的是查尔斯·科芬，通用电气的第一任总裁。）“如果说扭亏为盈是一门艺术，”柯林斯这样描述马克斯韦尔，“那他可与米开朗基罗比肩。”
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马克斯韦尔从不自夸。他从来不会将房利美说成是重要市场中的主导者，而是将之描述成努力降低房屋价格的公司之一。但是，退休之后不久，他接受了《华盛顿邮报》采访，回顾了他的成就。“政府若想完全控制房利美，必须作出模式上的改变，而这种改变需要一个大事件。”他总结道。
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那时，这一发言看上去并不夸张。该发言的前一年，房利美的利润首次突破10亿美元，其股票市值也迅速上涨。然而，最重要的是，房利美和房地美对市场有实质上的制约，即规范化抵押贷款。这句行内话直接反映了政府支持企业的权力。毕竟，规范化抵押贷款指的是符合房利美和房地美提出的严格贷款标准的抵押贷款。两家公司不会为不符合标准的抵押贷款提供担保。抵押贷款行业的公司均须按规矩办事，没有其他选择。
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马克斯韦尔退休时，长滩抵押贷款公司才刚成立四年，而次贷仅为大海中的一叶扁舟。美国国家金融在突飞猛进地发展，但不是依靠卖次贷，而是靠着向房利美出售规范化抵押贷款。那时，美国近6000万房主都是信誉良好的中产阶级，他们有足够的资金支付首付和月供。
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在马克斯韦尔看来，1991年的房利美坚不可摧，然而事实并非如此。那个时候公司腹背受敌。一方面，华尔街开始注意到次贷能有效地避开政府支持企业，从而制造出具有竞争力的威胁。这一威胁在当时看似微小，最终却发展成了对房利美的致命威胁。另一方面，房利美和房地美属于半政府半公司性质，这意味着它们永远受到来自华盛顿的异议。这些异议中有些隐蔽有些公开，但大都属于政治需要。左派批评者觉得房利美和房地美在帮助穷人买房的工作上力度不够。右派批评者认为政府支持企业不应该在私营房地产市场上占据一席之地，因此这些企业应该与华尔街证券化机构在对等的基础上竞争，不管最后是否能存活。这些批评之声此起彼伏，从未消失。
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随着赢利增多，房利美变得非常强大，也变得傲慢专横。再加上批评之声不断，它日趋偏执。在接下来的10年中，成倍增长的资金数额让房利美下定决心要保护自己享有的特权和财务底线。但这却给公司带来了致命伤。
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1992年，即马克斯韦尔退休后第一年，国会通过了一项法案，进一步约束房利美和房地美。该法案包括两个内容，第一个是设立监管者，全称为美国联邦住房企业监察局（Office of Federal Housing Enterprise Oversight, OFHEO）。第二个是将政府支持企业帮助低收入者买房的目标明确化，并规定了政府支持企业为实现该目标应采取的具体步骤。你也许会认为，这两个新规定将限制房利美和房地美的发展，甚至会带来成本的增加。但是，它们可没有受到什么影响。
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主要原因在于房利美的新当家人吉姆·约翰逊，他处事圆滑，曾长期担任民主党高层领导人。约翰逊出生于明尼苏达州，毕业于普林斯顿大学，47岁接手房利美。人们称他为“玩家”。约翰逊20多岁时一直在尤金·麦卡锡和乔治·麦戈文的竞选阵营中工作，之后在卡特政府期间担任副总统沃尔特·蒙代尔的行政助理。1984年，约翰逊策划并管理了蒙代尔的总统竞选活动；一年之后，他和著名的外交官理查德·霍尔布鲁克合伙创立了以政策为导向的公关公司——公共策略公司（Public Strategies）。约翰逊的朋友包括参议员、众议员、政府高级官员，还有在麦卡锡阵营工作人员的聚会上认识的美国总统克林顿。即便在这样的朋友圈当中，他也称得上举足轻重的人物。在尚未管理房利美时，约翰逊担任华盛顿顶级的自由智库布鲁金斯学会的主席和首都一流艺术中心肯尼迪表演艺术中心（Kennedy Center for the Performing Arts）的总裁。《华盛顿邮报》曾称他为“宇宙的主席”。
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作为房利美的首席执行官，约翰逊积极进取，在政治上态度强硬，甚至连从不示弱的马克斯韦尔都表示自己不会采取那样强硬的态度。约翰逊是马克斯韦尔为这个职位亲自挑选的人，而这样做的原因显而易见。和马克斯韦尔一样，约翰逊身上散发着魅力。他非常聪明，马克斯韦尔还记得20世纪80年代的一次晚宴上，他们第一次见面时自己如何受到了约翰逊魅力的吸引。像马克斯韦尔一样，约翰逊用强硬的做事方式来达到自己的目的。
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他们俩唯一的区别在于，约翰逊更加强势和严厉。马克斯韦尔管理时，公司的规模和影响力稍小，而且他对于事情的度总是心里有数。可是，约翰逊不会去掂量。出现政治斗争时，不管事关大小，他必定全力以赴。“他平常说话不留情，比如他会说，‘我们要把他们打得跪地求饶。’”房利美的一名前高管回忆道。一次，在和约翰逊谈判的过程中，一个政府官员开玩笑地问房利美失败的可能性有多大，可约翰逊的回答丝毫没有玩笑的意味：“我们不可能失败。”