1703407906
1703407907
美国总审计署给众议院多数党领袖理查德·阿米写过一封信，信中指出政府支持企业在1995年接受了高达22亿美元的政府补贴。这封信的作者詹姆斯·博思韦尔说他接到了房利美副总裁富兰克林·雷恩斯的电话。据博思韦尔说，雷恩斯要求删去关于政府补贴的那几句话，不然他会打个电话让博思韦尔丢掉工作。博思韦尔拒绝了。当然，最终他没有丢掉工作。（雷恩斯否认这件事。）
1703407908
1703407909
1996年，财政部准备发布一份不利于政府支持企业的报告，但是房利美想办法在发布前把它变成了对自己相当有利的报告。例如，草稿中说，“如果政府支持企业完全私有化，房利美和房地美必须和其他的投资者一样遵守私人资本市场的规则，而不是身为政府支持企业，适用的是被弱化和被扭曲的规则。”最终发布的报告中并没有这句话。草稿中还有一段列举了几个原因，说明为什么中断政府资助“能够帮助房地产金融市场安全稳健地发展”。最终报告中也没有这段。更甚者，整个第五章都被删除了，该章标题为“改变联邦政府和政府支持企业之间关系的政策”。
1703407910
1703407911
说这些话的人虽然都没有确证，但是了解报告改写的人都推测约翰逊给朋友克林顿或者财政部长罗伯特·鲁宾打过电话。而约翰逊说没有给这两人中任何一个打过电话。这件事的真相仍然是一个谜团。
1703407912
1703407913
房利美回应批评者的态度非常凶，这让人觉得很奇怪。毕竟，房利美和房地美在房屋置业率上确实作出了贡献。他们作出担保而让更多的人买了房。久而久之，因为房利美和房地美的关系，美国国家金融等抵押贷款公司接手了储蓄贷款业，从而成为美国国内初级抵押贷款公司。这样，即便互助银行关闭了，抵押贷款业务仍能够继续进行。
1703407914
1703407915
但是，房利美的朋友比敌人多，这些朋友包括共和党人政要。比如，共和党参议员菲尔·格拉姆是自由市场的热心拥护者，他本应该阻止房利美的所作所为。1994年，格拉姆成为了参议院银行委员会主席，关于房利美和房地美的提案，他永远都投赞成票。为什么呢？因为和约翰逊一样，格拉姆看到了让人们拥有住房能够带来的政治好处。据一位前银行委员会工作人员称，共和党人学会了如何才能让人们投自己的票。“想要获得选票，第一重要的是让人们在私营部门有份工作，”这位工作人员说，“第二重要的是让人们拥有住房。”他继续说，“格拉姆向每一个听众宣扬拥有住房的好处。”
1703407916
1703407917
另外，马洛尼后来说，房利美的发展态势是只需“有一个撒手锏就足够”。当然这也不奇怪。深入了解之后，其撒手锏就是作为政府支持企业能采用的不公平商业模式。头脑正常的人都不会成立一个没有成文担保的公司，更别说担保本身存在与否都是个问题了。然而，房利美和房地美的主导地位就是在这样的基础上建立起来的。它们能够主导市场，都是因为投资者们相信政府不会放手。
1703407918
1703407919
面对投资者，房利美也大力强调这个观念。（它曾有一次宣称自己的证券比AAA级证券还要安全，原因就是“有政府的支持”。）但是，如果有人在政府里这样说，房利美将会轻微地表现出愤怒。承认政府在背后的支持，就等于承认房利美的大部分利润来自纳税人，也就是说，如果哪天房利美出问题了，遭殃的是纳税人。房利美可不愿意承认这件事。这也就解释了为什么房利美针对最微弱的批评也会大肆进行反击，因为在房利美看来这影响到公司的存亡。
1703407920
1703407921
房利美快速回应针对自己的批评的原因还有一个，那就是随着时间的推移，房利美的利润来源和帮助人们买得起房没有任何关系，这也就说明批评者们的批评是正确的。
1703407922
1703407923
房利美的工作就是在抵押贷款文件上盖章，说明有它的担保，这样抵押贷款支持证券就产生了。这个工作很好、很稳定。房利美和房地美因此在市场上变得无比强大。尽管利润丰厚，但是也没有多到不正常；利润并没有让它们成为美国商业中的佼佼者。房利美和房地美转而进行了另一个活动——它们开始建立自己的抵押贷款组合和抵押贷款支持证券，并且把这些产品留给自己而非卖给投资者。
1703407924
1703407925
虽然在20世纪80年代早期，抵押贷款组合几乎毁了房利美，但是公司从来没有彻底舍弃抵押贷款组合。“我们一直都视抵押贷款组合为公司的核心业务。”马克斯韦尔说道。房利美的说法是“顺境逆境都会有”，意思是投资者愿意购买时房利美就卖出，投资者对抵押贷款不感兴趣时，房利美就以抵押贷款组合的形式持有。马克斯韦尔将抵押贷款组合保持在一个非常低的量，从而没有引起市场太大的注意。
1703407926
1703407927
然而，约翰逊让这块业务成倍地扩张。再次，贷款组合反映了房利美作为政府支持企业所拥有的优势。房利美和房地美先利用公司的地位发行少量的低成本债券，再用赚到的钱来购买高收益抵押贷款，然后把这之间的差额收进腰包。“巨大的利润”，美联储主席艾伦·格林斯潘曾用轻蔑的口吻描述房利美和房地美赚取的差额。这个表述完好地表现出了上述做法显而易见的特点。到1998年底为止，房利美拥有价值4150亿美元的抵押贷款组合，1992年该数值仅为1560亿美元。1996年在给国会的报告中显示，国会预算局估计贷款组合的边际利润率高于担保业务四五倍。20世纪到90年代末，房利美的利润大部分来自抵押贷款组合。
1703407928
1703407929
抵押贷款组合业务让房利美在华尔街上更加强势。多年以来，房利美给华尔街的公司提供了数百万美元的资金用以发行债券。“人们对待房利美和房地美的态度就好像它们代表着主权信用，”一位曾在华尔街某公司工作的职员说，“你只需记住不要去惹这两个公司。”
1703407930
1703407931
20世纪90年代末，房利美成为了全美资产排名第三的公司，房地美紧随其后。这两家公司在《财富》杂志的员工平均收入排名上分别位居第一、第二位。房利美的股票价格也在飞涨。在约翰逊的带领下，公司的市值增至700亿美元，而他从马克斯韦尔那里接手时公司市值只有105亿美元。“在美国没有第二个金融机构能够占据如此大的市场份额。”约翰逊在一次演讲时说道。他说对了。
1703407932
1703407933
1703407934
1703407935
1703407936
20世纪90年代的抵押贷款市场中有一件最具讽刺意味的事，美国中低收入家庭的房屋置业率上升并不是因为房利美和房地美的作用，或者说根本与它们关系不大。新兴的抵押贷款公司取代了传统的储蓄贷款业；90年代美国《社区再投资法》（Community Reinvestment Act）的修改迫使银行向贫困群体提供贷款；次贷市场快速兴起，之后不断地发展（尽管次贷业务集中于再融资而非新房贷款）。这些因素都帮助了穷人买房。房利美和房地美虽然收到了联邦政府的指示，即帮助中低收入家庭买房，但是，这两个政府支持企业对于信贷风险表现得非常谨慎。它们更愿意追逐目标而不是实现目标，而采用的方法在公司内部被称为“狗咬尾巴”。它们并不愿意进入次贷市场，次贷并不符合它们的贷款标准。况且，它们在其他的市场也能获得相当丰厚的利润。
1703407937
1703407938
很多提倡出售低价房的人因此变得恼怒。他们抱怨，尽管政府支持企业信誓旦旦地说要完成政府制定的目标，它们却并没有真正帮助那些需要帮助的人们。住房与城市发展部的多次研究显示，政府支持企业的低收入群体贷款的购买量远低于市场水平。
1703407939
1703407940
然而，这并不是说房利美和房地美没有什么贡献。当美国国家金融服务公司开始向低收入者提供贷款时，房利美成立了一个特殊的项目来处理这类贷款。但是，在那时候美国国家金融等公司成立的项目贷款金额都不大，而且提供给低收入者的贷款也受到控制。只有部分人能获得这类贷款，因为这些公司意识到了一个很重要的问题。马德后来提出，“如果有些人信用上有污点但想拥有住房，你认为他真会在这个国家生活吗？你怎样才能划清这个界限呢？”
1703407941
1703407942
但是，大多数时候，房利美并没有为自己的立场道歉。“我也曾说过，房利美的目标是帮助每一个希望拥有住房的人，”约翰逊说，“但是，这并不是说我赞同胡言乱语和欺骗。我们在很小心地探索着这个界限。”
1703407943
1703407944
一位前房利美高管说：“我们公司大约98％的抵押贷款都采用市场利率，只有很少且边缘的一部分例外。”这位高管还说，“约翰逊的态度是，‘我可不会让政府来决定到底怎样才算保障性住房。’”
1703407945
1703407946
然而，这种情况很快就发生了改变。1999年，安德鲁·科莫被任命为克林顿第二任期的住房与城市发展部部长。他是保障性住房的支持者，多次提议说要增加保障性住房。难以置信的是，科莫对房利美的魅力和威胁完全置之不理。当时，他已经和约翰逊在另一个问题上较量上了，对于房利美的施压，他也没有退缩。1999年7月，政府支持企业声称，到2001年止，它们担保的抵押贷款中将有50％是提供给中低收入美国家庭的。为实现这个目标，政府支持企业所采取的一个方法就是降低贷款标准，就像次贷企业所做的一样。确实，房利美的住房规划者们希望公司能够在次贷市场这个无法无天的世界里充当警察的角色。房利美进行过一项详细的调查，调查结果显示，许多次贷借款人都怕被拒绝，因此他们需要支付高额的利息来获得贷款。部分研究显示，这其中许多客户其实有资格获得优先级贷款，也就是说，他们本可以只支付较低的利息。房利美说它将运用公司的影响力确保借款者进行公平的交易。
1703407947
1703407948
后来，很多保守派批评者都将这件事看成是房利美和房地美对克林顿政府保障性住房主张的妥协。然而，房利美愿意进入高风险市场的真正原因却和美国国家金融服务公司一样：利润。次贷业务蓬勃发展，而政府支持企业在旁边观望着。“他们进入该市场的动机是要再次为股东创造惊人的财富。”安娜·康菲尔德写道，她一直反对政府支持企业的做法。同时，还存在一个潜在的问题。华盛顿特区的普利茅斯公理基督会（Plymouth Congregational United Church of Christ）的格雷兰·哈格勒牧师曾宣称政府支持企业进入次贷市场的目的是“将利益最大化”。在2000年6月的一次国会听证会上，哈格勒说道，“真正的问题在于，一旦经济整体衰退或者是经历周期中的衰退阶段，而那时房利美和房地美却忙于次贷业务的话，他们将会和美国纳税人一起成为替罪羊。”
1703407949
1703407950
一位前房利美高管说：“次贷市场能够帮助我们实现企业目标。我们必须参与。很多人批评房利美太注重股东的利益和公司的利润，可这并没错。股东是房利美很重要的支持者。特别是那些后来加入的聪明人，他们才是真正的支持者。”
1703407951
1703407952
尽管如此，房利美依然很谨慎。2000年，公司提出指导方针，规定可购买的高风险贷款类型。科莫将这些指导方针用在了房利美的保障性住房目标中。在这些新规则下，某些高风险贷款将不符合房利美和房地美的保障性住房标准，比如说那些消费者权益倡议人士认为利润过高的贷款。没有数据证明政府支持企业避开了这样的贷款，即使两家公司从未为大量的次贷提供过担保。
1703407953
1703407954
然而，房利美和房地美在进入高风险抵押贷款市场时是快还是慢、是不情愿还是高兴，对结果都没有多大的影响。真正重要的是它们进入这个市场了。因此，它们开始认可曾经完全不插手的市场的发展，而以前绝对的标准界限也开始变得模糊。“次贷的定义是‘房利美和房地美不会插手的贷款’。”一位前高管说道。可是，事情不再是这样了。
1703407955