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根据证券交易委员会的报告，在过去两年间利率飞升的2/28贷款，到1999年所占次贷的比重为31％，而到2006年，该比重升至69％。根据亚特兰大联邦储备银行的一份工作底稿，被称为“说谎者贷款”的文件不完整贷款和少文件或无文件要求贷款在2001年时几乎不存在，但到2006年末这些贷款占了次贷量的20％。根据沃顿商学院财务管理专业教授苏珊·瓦奇特所说，总体上看，选择权指数型ARM等非传统抵押贷款和其他次贷本来不存在，但在2006年，它们占去了抵押贷款总量的一半以上。
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一位原次贷高管说，他最开心的时候是在2005年末，那时公司的一个承销人说，“我们得想出一个对策来处理无文件要求贷款交易中出现了某文件的情况。”“某文件的情况”的意思是，经纪人愚笨到放一张W-2表格在文档中，来证明一个收入登记为9万美元的借款人实际只赚了4万美元。“我们的决定，”这位高管说，“就是把文档返回给经纪人，让他们把这问题‘解决好’。我们知道如果拒绝这笔贷款，这个经纪人会到大街上找另外一个人。”
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抵押贷款行业经验丰富的罗伯特·辛普森的公司IMARC专门调查了贷款失败的原因，他记得有一次看到贷款收入声明上面写着借款人是“雪貂养殖户”，她的月薪则是1.5万美元。事实上，她的月薪只有1500美元，而且她在零售业工作。“负责这项贷款的工作人员决定想办法处理好这个状况，”辛普森说，“遇到这样的贷款时，你立马能明白两件事：这笔贷款将表现不好，并且能让这种贷款存在的体系其实已经遭到损害了。”
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对于那些相信老派承销的人来说，那几年令人非常不安，他们就像互联网泡沫期间那些想要遵守规矩的价值投资者。他们感觉到自己深陷泥沼无法动弹，而世界就这样轻轻走过。最终，他们终于找到了理由让自己相信一切都没问题：毕竟，最初同意放贷的并不是经纪人。贷款公司们当然知道自己在做什么。
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在这类人当中有一位叫黛比·吉莉安。她是康涅狄格州丹伯里市的抵押贷款经纪人。她身上流着房地产业的血液：她的父母亲拥有一家房地产公司，而她自己的大半生事业也是在这家公司中。1996年，她和丈夫建立了一家小型的本地公司，名为“查特奥克贷款集团”（Charter Oak Lending Group）。吉莉安厌恶地看着不断蔓延的疯狂，但她还是为少量的客户提供了抵押贷款业务。次贷是贷款公司到处兜售的产品，而它们也是很多借款者想要的。在泡沫期间，她的业务量扩大了。
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“竟然同时有57家贷款公司争我们的业务。”她在一封邮件中写道，并从自己的角度描述了泡沫经济那些年的情况：
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他们那些人都问同样的问题：“让我看看你们在做什么。有什么我可以结算的吗？”想象一下，像我的公司那样小小的经纪人办公室里全都挤满了账户管理人，他们每天都来寻找业务。他们总是带着饼干、三明治、糖果等各种各样的小玩意儿。
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很多账户管理人都很好、很诚实，属于想要做好本职工作、具有职业道德的人。但是，也有一些只按价格办事的账户管理人。他们开口就说“这个我们会支付额外的点数，或者那个只能给一半的点数”。这些人不全来自次贷公司，还有一些来自大银行。他们都有Alt-A抵押贷款和其他次贷产品。
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让我们走到今天这一步的不仅仅是次贷产品。对于某类型借款者来说，选择权指数型ARM也许是合适的产品。我们从不认为这个产品是次贷。真正根本的原因是放贷者的行为和心态。杀掉市场的不是枪——而是枪手。
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那些26岁的大学毕业生，穿着深蓝色西装，头发梳得整整齐齐。他们意气风发地走进经纪人公司，因为他们的年薪能达到15万美元。他们对业务一无所知，但是他们会邀请我们去参加各种聚会和会议，痛饮狂欢。
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我公司有一个贷款人，她在一笔贷款上就赚取了3.12万美元，我跟她说给她40％，结果她居然告诉我应该五五分。这一笔贷款费用比她上一个工作的年薪还多。这笔交易让我明白这些人的思想都已经黑了。
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提前还款罚金还伴随着佣金激励。贷款者还怂恿贷款公司给想要卖出的特殊产品开出更高的收益差幅溢价率②，并给其他不想卖出的产品少打折扣。整个行业都受到利益的驱使。贷款者只是想方设法增大放贷量，不管用什么方法。贷款与市场占有率的竞争非常残酷。提升营销力慢慢地变成了一种生活方式。我们天天都受到千锤百炼。
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在进入抵押贷款行业之前，我在会计公司工作过。我的想法一直是要具有创新力并按准则办事。曾经，合格者与不合格者之间的界线非常明了。每天出现的新产品慢慢地将这条界线从谨慎的风险管理移到了高额手续费的世界。当有些人在界线内没法完成业务的时候，这些人便改变界线的位置。这被称为“构造”贷款，这指的是如果该贷款本来不合格，那就想办法让它变得合格吧。
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我记得有一次参加房地产经纪人研讨会，当时我不仅提到，而且也的确对此深信不疑，“贷款者们提供这些产品……在风险、法务、合规、二级市场等部门里有很多聪明人，他们很清楚自己承担的风险并为之定价。我是谁，能质问他们？”真是够了！记得曾经有位女性下属说过这样表示怀疑的话，“哇，他们把信用标准降至580分了！”
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“我很明显地感到，”吉莉安总结说，“一阵阵毛骨悚然……恶性行为慢慢地遍布了整个行业。我能看到火山岩……慢慢地蔓延，直到每项业务都留下它们的痕迹，最终整个业务将被吞噬掉。”
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让考克斯最生气的是当时没有人关心实情。“这肯定是场败仗。”他说。
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次贷行业慢慢进入疯狂状态时，全国性银行监管者还是那么无能。2005年底，银行监管者想从行业人士中询问他们关于“非传统”抵押贷款“指导方针”的意见。整个行业进行了回击。美国金融服务协会主张说，要求贷款公司去评估借款者是否有能力偿清贷款的做法“严格得太不必要了”。美国银行家协会说，该指导方针“过高估计了抵押贷款产品的风险”。说它们风险更高是“不对的”，美国银行家协会说，“恰恰相反，它们只是代表了不同种类的风险，这些风险也能受到谨慎贷款者的良好管理”。美国金融服务协会还让监管者清楚地说明“指导方针并不是绝对规则”。
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消费者倡议团体要求更严格的规定出台。加州再投资联合会主张说，监管者不应允许一些风险分层的存在，比如自列所得选择权指数型ARM（stated-income option ARM）。该联合会称这种贷款“对无戒心、无常识的消费者来说是致命的产品”。加州再投资联合会副董事斯坦写道：“对于消费者或者金融机构的经济稳定性来说，错误地证明次贷借款人偿付能力的承销都是不利行为。”他继续写道，“借款者陷入无法支付贷款带来的烦恼……金融危机的构成要素均已就位。”
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2006年秋天，监管者终于发布了指导方针。该方针要求贷款者“考虑借款者是否具有偿付能力”。但是，这个方针仅适用于那些允许借款者延迟支付本金或利息的贷款种类。而且更重要的是，这仅仅是一套方针。它不具备法律效力，次贷公司完全可以忽略它。
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如果想要知道这实际上意味着什么，你仅需看看华盛顿互惠银行的监管者即可，那就是储蓄机构监理局。在2006年秋天与储蓄机构监理局会谈后，一位华盛顿互惠银行的高管在一封邮件中总结该监管者的态度：“他们的第一反应就是，他们认为这个方针的灵活性很大。他们特别指出，该指导方针中大部分情况下用的是‘应该’而非‘必须’，而且他们还指望华盛顿互惠银行来确定该方针将如何指导具体的业务行为。”
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一份参议院的调查报告后来指出，在起草这个指导方针期间，储蓄机构监理局还主张采取更宽松的标准。该机构很大程度上在努力保持着自身的地位。吉勒朗从2001年末到2005年春天担任储蓄机构监理局局长。在他的带领下，该机构缩小了很多：2002年，吉勒朗裁掉了20％的工作人员。储蓄机构监理局说，它的新目标是“将重点放在机构上，而非放在监管者上，以此来保证它们的运营符合所有的现行法律，包括消费者保护法”。
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而且，储蓄机构监理局的资金来自储蓄银行，资金量由储蓄银行的业务量决定。后来吉勒朗自己描述，在接任的时候储蓄机构监理局“财务状况不利”。得益于次贷业务的膨胀，华盛顿互惠银行得以快速发展，这也意味着对监管者来说，该银行成为了比以前更重要的资金源。根据参议院常设调查委员会的调查，在2003年到2008年间，华盛顿互惠银行提供的费用占去了该机构总收入的12％到15％。吉勒朗的继任者赖克曾经将华盛顿互惠银行的首席执行官克里·基林格描述为“最大的资产智囊团成员”。
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华盛顿互惠银行高管分析该监管者指导方针的实施将带来的后果时，他们得出结论，公司交易量会因此减少33％，所以，他们并没有实施。直到2008年6月，美国联邦存款保险公司检察官才发现华盛顿互惠银行“没有遵循非传统抵押贷款的联合指导方针”。
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