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2008年10月，约翰·吉纳科普洛斯和苏珊·科尼亚克指出，证券化内生的缺陷使有效的住房抵押贷款重新谈判变得困难。35他们建议将住房抵押贷款服务商清理出去，取而代之的是授权政府任命的受托人就已经出售并证券化的住房抵押贷款进行重新谈判，而不管与MBS投资者签订的合同是如何规定的。贷款条款的修改只是在购房者和受托人之间进行，只要在经济上合理，就可以重新修改贷款条款。正如他们写道：“不知情的受托人考虑的事情只是，重新修改贷款条款是否能比止赎带来更多的资金。”这样的政府干预可能完全违反了服务商和MBS投资者签订的合同，但因为这些合同的目的并不是要处理住房抵押贷款拖欠大规模上升的问题，所以需要被完全抛弃掉。而且，这样的干预也不会花多少纳税人的钱，而是仅需要补偿一下受托人。这个建议还考虑了更有效的住房抵押贷款重新谈判问题，这样的重新谈判可以减少债务，使购房者和MBS投资者的情况变得更好，而且基本没有花纳税人的钱。
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在住房危机开始时，有人提出了另一条建议，就是根据《破产法》第13章，由法官宣布容许实施住房抵押贷款强制重组。在《破产法》第13章中，债务过多的个人为了减少总体债务负担，可以向破产受托人提交一份债务偿还计划。36《破产法》第13章也允许减免那些无明确抵押物担保的债务，信用卡债务就划入此类。但是，对自住房抵押贷款，《破产法》第13章没有涉及本金减记问题，也没有止赎的内容。37
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在2008年大选的前一周，候任副总统约瑟夫·拜登告诉佛罗里达州的民众，“乡亲们，如果我们能帮助华尔街，相信我们也能帮助奥卡拉这里的银泉大道。这也解释了为什么认为应该修改我们的《破产法》，授予法官减少拖欠本金数量的权力，给予他们处理问题、重新修改住房抵押贷款条款的权力，这样人们就可以继续住在他们的房屋里。”38奥巴马在任国会议员时也支持住房抵押贷款强制破产重组立法，在亚利桑那州的一次总统竞选演讲中，他还承诺将推动这项政策。39但2012年本亚明·阿佩尔鲍姆在《纽约时报》的一篇文章中提到，当要开始立法时，总统就“不停地按暂停键”。402009年初，就连一个缩水版的立法也未获得参议院通过。
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两位广受尊敬的房地产专家，来自风险测算网（calculated risk website）的多里斯·唐吉和比尔·麦克布赖德，也强烈支持住房抵押贷款债务重组。他们的博客在经济学界广受欢迎，也最早预警债务推动式房地产泡沫的危险。早在2007年10月，唐吉就提出了强有力的理由，呼吁让法官迅速对破产中的住房抵押贷款债务予以减免。41按照唐吉的思路，强制性破产重组的好处在于“它不仅对债务人是一种减免，而且可以抑制贷款人过分放松信贷标准”。42在2012年8月，麦克布赖德指出“破产中的强制性债务重组仍然是一项适宜的政策”。43
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住房抵押贷款强制重组对经济有重要的好处。44很多研究显示，本金减记是永久性控制违约的最有效方法。45本金减记给予了房产所有者在房屋上的净值，同时显著降低了偿还额，这两项措施都对保持偿还能力提供了激励。那些资产负债表保留住房抵押贷款的银行最可能减记本金，这些经过调整的住房抵押贷款出现违约的概率也是最低的。46
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现任和前任奥巴马政府官员事后承认，没有更加积极地减免住房抵押贷款债务是一个失误。正如《国家杂志》所指出的那样：“按照政府部门内部和外部经济学家们的观点，两种被动忽视的选择——一是所谓的强制破产重组政策，二是广泛减记贷款本金政策——有可能扭转整个局势。甚至一些高层政策官员和顾问们也欣然承认不选择这些政策就是错失良机。”47一篇文章引用住房与城市发展部长肖恩·多诺万的话，没有实施住房抵押贷款破产重组“相当于失去了一次机会，住房抵押贷款破产重组将是一件非常正确的事，而且也很有帮助”。前国家经济委员会成员彼得·斯怀尔也认同及早推动强制破产重组对政府来说很有意义：“从现在看来，强制破产重组本来有可能是一个好想法。”48
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就连国际货币基金组织也强烈认同“应该考虑通过个人破产方式对主要住房抵押贷款进行修改，而无须获得债权人的同意（强制破产重组）”。49在一份研究数次杠杆化损失事件的长篇报告中，国际货币基金组织得出结论：“大胆的家庭债务重组安排……可以显著地减轻债务偿付负担，减少家庭违约和止赎的数量。因此，这样的政策也有助于避免家庭违约→房价进一步下跌→产出进一步收缩这样的自我增强循环。”50
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我们从其他类型的债务上也能看到住房抵押贷款减记所带来的好处。威尔·多比和宋杰利用破产判决中愿意使用非住房抵押贷款债务减免的差异情况，来研究负债个人的反应。51他们发现，获得更多债务减免的个体五年死亡风险下降，而且收入和就业都有显著上升。就业方面的这一研究结论特别重要。它表明负债的个人宁愿选择失业，因为债权人会立即拿走新工作可能带来的任何收入。回想第9章讲述的西班牙人马诺洛·马尔万的故事，他悲痛地表示他“下半辈子将为银行打工了”。债务减免可以消除会吞噬个人收入前景的债务，给予人们寻找工作的强烈激励，这将有助于整个经济。多比和宋杰的研究使用非常聪明的研究设计，发现了一个明确的因果效应：更多的个人债务减免将带来收入和就业率的增加。
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道德风险
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圣泰利的指责反映了很多人持有的一种信念，那些资不抵债的购房者之所以身处困境，完全是因为他们不负责任的行为。就像芝加哥交易所大厅的那位交易员一样，很多人相信政府干预会诱发道德风险，因此家庭必须自己承担损失，这样他们再也不会疯狂借债。正如我们在第6章所讨论的，在房地产繁荣时期，很多购房者对待他们的房屋就像对待自动取款机一样，由此造成的结果就是不断地消费。
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作为在最优融资安排设计方面有着深厚背景的经济学家，我们非常欣赏对道德风险问题的关心。但具体到债务减免，我们不应用道德风险来处理。道德风险是指这样一种情形，其中精明的个人利用对手方的无知与有缺陷的制度进行博弈。道德风险的经典案例就是一个人为汽车投保后不负责任地驾车，因为他知道保险公司将支付事故费用。如果汽车保险公司以便宜的价格提供无限保险，那么驾驶员的道德风险问题将变得非常严重。
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这还不能解释房地产繁荣时期究竟发生了什么。购房者并不是精明的人，没有像精明的人那样因为知道房价会人为上涨而利用了幼稚的贷款人。他们也没指望政府救助，事实上他们也没有得到任何救助。实际上，购房者错误地认为房价将永远上涨。或许这是一个愚蠢的想法，但是将此想象成精明的购房者与贷款人和政府博弈是错误的。如果有的话，也是精明的贷款人利用购房者的无知，让他们相信房价将持续上涨。
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道德风险并不适用的另一个原因在于：房价的下跌超过了经济体中任何购房者的控制范围。想象一下，一个购房者在2006年首付20%在加利福尼亚州的莫德斯托购买了一套房屋，并且从未套现房屋增值部分。没有人可以控诉购房者“行为不当”。然而，这位负责任的购房者，自己并没有过错，却承受了从2006年至2009年全部的房屋净值损失，因为房价下降了60%，他被推入资不抵债的境地。由此导致的财富损失怎么就成了购房者的过错呢？为什么他们就应该受到惩罚？这样大规模的整体性冲击不是任何个人的过错，因此不应用道德风险这种概念来描述。
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道德风险也不大适用于我们所倡导的主要政策，因为它们不是大规模地用纳税人的钱来资助购房者。相反，我们主张房屋损失应该更加平均地由债务人和债权人分担。更加平均的债务分担是“不公平的”吗？需要记住的是，这不是财富从无辜的一方转移到犯错的一方。购房者和债权人在推动房地产繁荣方面都应承担责任。问题在于如何分配由双方助推而成的泡沫所带来的损失。我们的主要观点是，更加平均地让债务人和债权人分担损失不仅是公平的，而且从宏观经济角度看也更有意义。
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我们常常听到的另一种观点是，我们所倡导的政策是要让购房者住在他们根本负担不起的房屋里。我们同意这样的观点。更加积极的家庭债务重组可以使那些负担不起的家庭更容易地卖掉房屋。当一个购房者想卖掉价值低于住房抵押贷款的房屋时，他卖房的价格肯定低于所欠的贷款额。因此，他就必须用现金来偿付贷款人，而他们很可能没有现金。唯一的选择就是拖欠，从很多方面看这都是不可取的。在这种情况下，很多购房者继续偿付住房抵押贷款，并居住在他们负担不起的房屋里。如果他们的债务可以重组，他们将不再资不抵债，很多类似的购房者将卖掉房屋搬走。
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道德风险的确是一个严重的问题，但是我们也必须意识到大衰退这种极端环境。当一个病人因心脏病发作濒临死亡时，并不是向他说明应该少吃红肉的最佳时间。很多人都同意在经济快速下滑时需要政府的干预。任何政府干预都涉及再分配。救助金融机构迫使无辜的纳税人承担不负责任地放贷所造成的负担。财政刺激要求未来的纳税人为当前的政府支出埋单。
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因此，当严重衰退来袭时，问题不在于政府是否应该干预。真正的问题在于哪些干预能够更有效地提高产出、减少失业。我们在第9章中概述了政府对银行的紧急保护，在本章中我们讨论了债务减免这一可能选择，这是政府没有实施过的政策。在大衰退期间，政府也曾利用财政和货币政策来抗击经济衰退。这些政策究竟有多大效用？我们可以利用财政和货币政策组合来代替债务减免吗？在下一章，我们将解释财政和货币政策如何与我们的杠杆化损失框架相吻合。
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房债：为什么会出现大衰退，如何避免重蹈覆辙 第11章 货币与财政政策
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在大萧条起初的四年里，价格和工资大幅下跌30%。家庭累积了巨额债务，快速的通货紧缩严重破坏了整个经济。工资出现了快速下降，但以美元计的债务负担保持不变。因此，由于债务过高，那些已经减少支出的家庭被迫进一步减少支出。在大萧条期间，债务与通货紧缩形成了一个致命的混合体，它放大了我们分析的杠杆化损失的作用力。
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债务和通货紧缩是天然的“同案犯”。当负债家庭减少支出时，商家为了增加销售就会降低价格。然而，只有在降价企业通过降低工资来减少成本时，这种情况才可持续。因此，需求减少转化为工资下降，家庭的债务负担大于其收入，使问题进一步恶化。这将迫使家庭进一步减少支出，如此循环往复。
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伟大的美国经济学家埃文·费雪将这个恶性循环称作“债务通货紧缩”。正如他在1933年所言：“我……确信这两大经济疾病，债务疾病和价格水平疾病，在大繁荣和大萧条期间比所有其他因素加总都还重要。”1他提出了一种分配论观点。因为债务合同是按美元签订的，通货紧缩使债务人在偿还债务时面临更重的负担。另一方面，债权人却从通货紧缩中获益，因为他们可以用相同的贷款利息收入购买更多的商品。通货紧缩是一种再分配，它将购买力或者财富从债务人转向债权人。
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因此，如果通货紧缩带走了债务人的购买力，那么通货膨胀可以通过将购买力转回给债务人来减少对他们的冲击吗？从理论上看，是这样的。价格和工资上涨使得借款人可以更加容易地用他们上涨的工资来偿还固定的债务负担。同样，价格上升也使支付给债权人的利息价值减少。债务人的高边际消费倾向意味着这样转移购买力对总体经济来说非常有益——债务人因为购买力上升而增加的支出超过债权人因为同等损失而减少的支出。这就将我们带到货币政策的重要性方面，按照上面的逻辑，如果信贷政策可以阻止通货紧缩，支持通货膨胀，它就能够减少债务推动式衰退的不良影响。
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