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次级贷款被广泛视为应对歧视性贷款的良方。到2005年，美国住宅自有率提高到了创纪录的69%，而在此10年前，这个比例只有64%。很多新房主是非洲裔美国人、西班牙裔美国人以及收入较低的人。2001年，尽管次级贷款领域出现了很多非常显而易见的拙劣做法，爱德华·格拉姆利克仍然提出，联邦级别的金融监管机构，包括美联储在内，都要努力避免干扰“合法”的次级抵押贷款市场。
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由于担心抑制次级贷款市场的发展，格林斯潘以及美联储其他高官原则上并不乐意严格地、大范围地运用《住房所有权与权益保护法案》所给的权限去查禁他们认为“不公平或欺骗性”的金融行为。我加入美联储前后那一段时间里，格林斯潘在公开讲话中以及在发给国会的信件中，都表示担心如果不加区别地考虑某些信贷行为的特殊情况而加以查禁，或将产生出人意料的后果。因此，美联储在审计银行的过程中，采用的是“逐案审查法”，会逐一审查贷款行为是否不公平，是否具有欺骗性。美联储还提出了一个有一定道理的观点，即《住房所有权与权益保护法案》赋予的权力不适用于某些拙劣的认购行为（比如，不记录认购者的收入水平），这些行为可能是不可取的，但从主观意图上来讲不一定具有掠夺性。
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我记得，在我担任美联储理事期间，美联储没有正式讨论过如何运用《住房所有权与权益保护法案》赋予的权力，但我知道美联储采用的“逐案审查法”，也没有提出过反对意见。我觉得，不加区别的查禁可能会产生出乎意料的结果，这是符合逻辑的。比如，如果我们运用了这个权力，严格要求金融机构记录借款者的收入水平，那么社区银行的工作人员要想根据自己对某个人的了解而发放信用卡，就做不到了。这样一来，一些可能具有良好信誉的借款者就有可能被剥夺获得信用卡的机会，从而进一步削弱社区银行的竞争力。美联储还认为“逐案审查法”将为我们判断全面查禁某些不公平的金融行为是否万无一失提供必要的信息。
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无论这些论点从抽象角度看是否正确，在现实实践中，美联储很少去禁止所谓不公平或欺骗性的金融行为，我们也未能阻止一些可疑的行为。但美联储的这种逻辑中存在一定的漏洞。随着贷款标准的松弛，发生了很多之前没有想到的例外情况，而且这些例外情况变得非常普遍。比如，美联储为了让银行家们能够发放“信用贷款”[8]，并没有全面禁止“低文件贷款”[9]的行为。不过，这样一来，即便对于自己不认识的借款者，放贷者也不愿意要求其提交充足的文件证明。
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同样，美联储也没有明确禁止某些类型的“非传统抵押贷款”（exotic mortgage），比如，美联储允许金融机构发放只需要支付利息的抵押贷款，因为这种贷款模式对一些借款者而言是比较合适的。但很多金融机构为那些没有足够经济实力或经济头脑的借款者提供这类贷款，以至于借款者最后没有能力处理好还贷的事情。
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鉴于不同部门之间要建立有效的联合指导机制尚且面临着一些官僚主义障碍，美联储查禁一切不公平或欺骗性金融行为的权力虽然远远算不上一个理想的工具，却可能是应对不安全的借贷行为的最佳方法。我担任美联储主席之后不久，美联储曾经广泛运用过这一权力。当然，到那个时候，金融领域很多问题已经根深蒂固，危害已经无可挽回。
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虽然美联储在关于《住房所有权与权益保护法案》的争论尘埃落定之后开始制定关于抵押贷款行为的监管规定，但如果没有得到切实执行，终归发挥不了任何作用。爱德华·格拉姆利克对执行监管规定的问题给予过很多关注。他多次强调指出，由于监管体系存在碎片化现象，消费者权益保护类法律法规的执行就存在严重失衡的问题。比如，某些实行了存款保险制度的银行和储蓄机构会经常受到美联储等联邦监管机构派出的工作组的检查。然而，很多银行控股公司下属的一些子公司并不是依靠存款支撑的银行或储蓄机构，它们游离于联邦机构的监管范围之外，私下里给消费者发放贷款，有的抵押贷款公司是从华尔街获取本金的。这些子公司大部分都是处于州级监管机构的监管范围之内，而这些州级的监管机构掌握的资源往往非常少；也有一小部分是处在美国联邦贸易委员会的监管范围之内，而联邦贸易委员会掌握的资源也非常少。此外，联邦贸易委员会的职责范围非常广，除了监管金融事务之外，还包括执行反垄断法以及调查各类商业欺诈案件。它只是回应投诉，而不主动开展例行检查。有些放贷机构既不是银行，也不是银行控股公司的子公司，完全游离于联邦监管机构的监管范围之外，如果接受监管的话，只接受州级监管机构和联邦贸易委员会的监管。
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爱德华·格拉姆利克认识到，除非国会采取行动，否则不太可能在联邦政府层面完成对独立的抵押贷款公司的监管。他重点关注的对象是隶属于银行控股公司的、非银行类放贷机构。从原则上看，美联储作为银行控股公司的监管者，有权将其监管规定应用于银行控股公司的子公司，即便这些子公司不是银行也无妨。事实上，在一个恶劣的案例中，美联储曾经出手干预。2004年，美联储给花旗金融开了一张7 000万美元的罚单，并责令其针对一系列违法违规行为采取补救措施。花旗金融是花旗集团的子公司，从事无担保个人贷款和房屋抵押贷款业务。
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不过，花旗金融是个例外情况，因为根据国会对金融监管的改革蓝图（1999年的《格雷姆–里奇–比利雷法案》就是这个蓝图的一部分），银行控股公司的子公司有一个主要监管者（比如，非银行类的抵押贷款公司的主要监管者是州级监管机构），美联储属于次要监管者，只有在主要监管者忽视重大问题，且存在确凿证据的情况下，美联储才能向这个子公司派出审计人员。这种削弱美联储监管权力的方案被戏称为“美联储弱化”，其初衷是让美联储集中精力去监管那些加入美联储系统的银行以及银行控股公司，减少银行控股公司的子公司面临的监管压力，保护其安全性和稳健性。
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爱德华·格拉姆利克认为，美联储应该经常检查银行控股公司的非银行类子公司是否违犯了保护消费者权益的法律法规，而不是等到州级监管机构存在重大疏漏之际才加以干预。2007年，他去世的三个月之前向《华尔街日报》透露说，他曾经在2000年前后私下向格林斯潘主席提出了这个想法，但遭到格林斯潘的反对，所以他没有继续推进这个想法。
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格林斯潘对《华尔街日报》说他不记得这番谈话了，但承认他反对这个主意。他说他担心对这么多小型金融机构开展检查带来的相关成本，担心这样有可能抑制合法的次级贷款市场的发展，同时也担心一些金融机构会向借款者宣称自己接受了美联储的检查，从而导致借款者产生一种虚假的安全感。
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后来，我在其他几个场合也听到爱德华·格拉姆利克谈到政策执行问题，但据我所知，他并没有非常努力地加以推进，即便在美联储内部也没有。我觉得他对次贷市场的兴起也怀有复杂情感。正如2007年他在《次级贷款：美国最新的繁荣与萧条》（Subprime Mortgages: America’s Latest Boom and Bust）一书中所讲的那样，虽然他先于其他很多人看到了次级贷款的风险，但也看到了它积极的一面，比如次级贷款有利于为提高住房拥有率创造机遇。虽然他没有预测到后来发生的所有事情，但毫无疑问的是，与包括我本人在内的美联储其他理事相比，他的确看到了更多，也做得更多。
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如果美联储真像爱德华·格拉姆利克提议的那样对一些银行控股公司的子公司开展例行检查，会产生另一番的效果吗？尽管可能不会产生很大的效果，但的确会起到一些作用，因为美联储对于掠夺性贷款和次级贷款之间的区别具有高度敏感性。不过根据当时的规定，美联储在任何情况下都不能检查独立的抵押贷款公司。2007年，也就是我担任美联储主席的第二年，美联储与其他联邦监管机构和州级监管机构进行了协调，开始检查银行控股公司的非银行类子公司是否遵守消费者保护法律。
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但到那个时候，采取这些补救措施为时已晚。我们和其他监管机构在2006年前后采取的其他监管措施无不是如此。监管不足、贪婪无度和缺乏道德的银行已经造成了数十万笔不良抵押贷款。这些贷款最终导致金融体系的脆弱性暴露无遗。美国房价从2006年春到2009年春暴跌了30%多，直到2012年初才开始持续恢复。次级抵押贷款严重违约或丧失抵押品赎回权的比例从2005年秋季的6%飙升到了2009年底的30%多。这些抵押贷款往往存在捆绑销售现象，并且被分拆成错综复杂的金融产品，销往世界各地。没有人真正知道究竟有多少损失会浮现出来。
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[1]金发女孩经济（Goldilocks Economy），指一个经济体内高增长和低通胀同时并存，利率可以保持在较低水平，而且没有出现大量失业。这是不断波动的经济周期内最为美妙的阶段，最能让投资者对经济前景产生高度的乐观预期。——译者注
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[2]2013年，罗伯特·希勒、尤金·法玛与彼得·汉森因对资产价格的实证分析做出的贡献而获得诺贝尔经济学奖。——译者注
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[3]根据费寇分数（FICO score）这个指标来衡量，这些信用记录较差的借款者的得分一般不会高于620，这就导致他们在买房时，除非先支付更大比例的首付，否则就无法获得正常的抵押贷款，即优级抵押贷款。
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[4]可调整利率抵押贷款，指借款者前几年只需要支付1%~2%的超低利息，但是享受了几年这种“诱惑利率”之后，利率优惠期便结束了，利率上升到正常市场利率，导致月供突然增加。
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[5]只付利息抵押贷款，指借款者在头几年只要求贷款人支付利息，无须偿还本金。和普通抵押贷款相比，此类贷款的月供数额能降低30%~40%，但这类贷款采用的是可调整利率，一旦之后利率上升，月供也会突然增加。对于那些低收入或信用评级较低的贷款买房者来说，这些抵押贷款方式虽然可以让他们早日置业，但很有可能因为无力还贷而丧失房屋赎回权。——译者注
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[6]2015年2月，为抗击通缩，瑞典央行被迫采取了进一步的举措，包括购买政府债券以及将银行准备金率下调到负数水平。
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[7]泰勒规则（Taylor rule），是常用的简单货币政策规则之一，由斯坦福大学的约翰·泰勒于1993年根据美国货币政策的实际经验确定的一种短期利率调整的规则。泰勒认为，保持实际短期利率稳定和中性政策立场，当产出缺口为正（负）和通胀缺口超过（低于）目标值时，应提高（降低）名义利率。——译者注
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[8]信用贷款（character loan），指金融机构根据借款者的信誉发放贷款，借款者不需要提供担保。——译者注
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[9]低文件贷款（low-documentation loan），指借款者可以陈述他们的收入，不需要提交常规的文件，放贷者只从口头上了解这些数据，而且这种贷款的利率略高于银行主流的贷款利率。——译者注
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