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（一）建元2005-1证券化项目的发行
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2005年2月，中国建设银行的资产证券化方案获得批准，成为国内首家获准进行个人住房抵押贷款证券化的银行。2005年12月15日，中国首个个人住房抵押贷款证券化产品“建元2005-1个人住房抵押贷款资产支持证券”（简称建元2005-1）正式发行，进入全国银行间债券市场交易流通。
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中信信托投资公司受建设银行委托以建设银行发放的住房贷款为基础资产来发行证券。中信信托发行的“建元2005-1”交易总规模为30.16683138亿元，其中公开发行的优先级资产支持证券为29.261825亿元。建元2005-1中采用的主要信用增级方式是超额抵押和优先与次级结构，该交易中的证券共分为四档：优先A档、优先B档、优先C档和次级档，其中前三档分别获得中诚信国际评级公司AAA、A和BBB级的评级，次级资产支持证券为非评级非公开发行证券，由建行直接持有。
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如表6.11所示，建元2005-1中的优先级证券的利率均为“基准利率+利差”的浮动利率，基准利率采用中国外汇交易中心公布的7日回购加权平均利率，优先级A、B、C档的利差分别是1.1%、1.7%、2.8%。在利率设计中，考虑到资产池和证券间的利率错配风险，交易对三档优先级证券的利率均设了上限，即证券利率必须低于资产池的加权平均贷款利率的一定水平。
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表6.11 建元2005-1证券档级
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建元2005-1的初始起算日为2005年11月10日，交割日为2005年12月19日，法定最终到期日为2037年11月26日。法定到期日离发行起算日有32年，充分考虑了交易的“尾巴”风险。
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该交易的证券偿付方式是按月偿付利息，按级别顺序分配本金。资产池中基础资产的本息现金流将首先用于支付优先级A、B、C档证券的利息，剩余的现金按顺序支付A档本金、B档本金、C档本金。由于该交易中没有设计一定情况下要求信用支持比例的递减，所以各档次的证券的本金偿付完全按照级别高低顺序进行，这是一种非常谨慎的安排。
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（二）建元2005-1证券化项目的跟踪评级
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如表6.12所示，截至2013年8月，建元2005-1项目A级证券已经全部清偿完毕，B级证券也得到了很多本金偿付，这大大增加了剩余B级和C级证券的信用支持。由于信用支持的增加，B级和C级证券全部被升至AAA级。由于建元2005-1中没有设计信用支持比例的递减，只要资产池的表现保持稳定，随着优先档证券的偿付，次优先档证券的信用支持比例将逐步提高，风险也会越低，所以信用升级是自然的结果。
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表6.12 截至2013年8月建元2005-1证券化项目本金余额与评级
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建元2005-1的升级和CWABS 2007-1的降级形成了鲜明的对照。我国在RMBS的开发和试点阶段，建元2005-1这样的谨慎结构设计是有道理的。随着市场的发展和投资者对RMBS产品的了解，我们可以引进和使用更多的结构化设计理念来优化产品结构，降低融资成本，同时满足投资者的需求。
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金融新格局：资产证券化的突破与创新 第一节 商业房产抵押贷款证券化的发展
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商业房产抵押贷款虽然规模比住房抵押贷款小，但其总量也是非常可观的。2013年第三季度末，美国商业房产抵押贷款额约为3.14万亿美元，占总房产抵押贷款余额的25%左右。和住房抵押贷款一样，商业房产抵押贷款的证券化在美国也分为代理和非代理两部分，其中代理交易是指通过美国政府支持的三个“代理机构”，即吉利美（Ginnie Mae）、房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），来发行的交易。代理商业房产抵押贷款的证券化主要以符合条件的多家庭住房抵押贷款（Multi-family Mortgage）为基础资产，操作和一般的代理住房抵押贷款的证券化类似，目前美国市场上这类证券余额大约在3 050亿美元左右（2013年年底）。本章所讨论的是非代理商业房产抵押贷款证券化，其操作与代理交易完全不同，基础资产的种类也更多。2013年年底，美国市场上的非代理商业房产抵押贷款证券化（以下简称商业房产抵押贷款证券化，CMBS）产品的余额为6 247亿美元左右，其中大部分是在经济危机前发行的。
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1983年，美国诚实互惠人寿保险公司（Fidelity Mutual）通过所罗门兄弟公司将价值6000万美元的商业房产抵押贷款以证券的方式（评级为AAA）出售给另外三家人寿保险公司，标志着商业房产抵押贷款证券化的诞生。虽然其他几家美国保险公司也随后进行了几个商业房产抵押贷款证券化交易，但是商业房产抵押贷款的证券化在诞生后的十几年间一直在低谷徘徊，没有真正登上资本市场的大舞台，更无法和当时已经如火如荼的住房抵押贷款的证券化相比。
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在1996年以前，商业房产抵押贷款的投资人类别非常有限，主要是传统的商业银行和保险公司，发行量非常小。这种相对于住房抵押贷款证券化的滞后，首先与商业房产抵押贷款的特点是分不开的。商业房产抵押贷款的大面额、非标准、统计难和风险集中等特色，使得其对证券化的技术要求比较高。而在20世纪90年代初的经济危机前，商业房产抵押贷款的投资回报率比较高，商业银行和保险公司在放贷的压力和蓬勃的贷款市场条件下，也没有很大利益驱动去推进证券化。
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20世纪80年代末至90年代初，美国房地产价格的崩溃引发了房产抵押贷款的严重损失，导致著名的储蓄银行危机。在这次危机中，美国3000多家储蓄银行中倒闭了747家，损失惨重。美国政府的资产管理公司——重组信托公司（Resolution Trust Corporation）——负责关闭这些储蓄银行并处理它们账面留下的近4000亿美元的资产，这其中很大一部分是商业房产抵押贷款。重组信托公司当时面临很多政治压力，需要在短时间内变卖这些资产。但是，在当时的市场条件和销售渠道下，这是一件非常艰巨而复杂的任务，重组信托公司必须在吸引投资者方面进行尝试和创新。同时，资本市场方面在90年代初也开始意识到美国商业房产可能已经触底，市场价格比实际价值低太多，所以开始寻求投资商业房产的机会。这供需双方的互相吸引，推动了美国商业房产抵押贷款证券化的产生和发展。
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同时，这一次危机也刺激了商业银行和保险公司对商业房产抵押贷款的成本和风险进行重新审视，并开始寻求新的融资方式和风险分散渠道。特别是在90年代“基于风险的资本要求”（Risk-based Capital Requirements）推出之后，商业银行和保险公司意识到持有商业房产抵押贷款的资本成本很高，流动性很低，风险也往往会因为房产类型和区域的集中而过高。在基于风险的资本要求下，商业房产抵押贷款被视为高风险资产，比高质量的证券所需的资本高很多。如果能把账面上的商业房产抵押贷款转化成证券，可以提高资本充足率，降低资本成本。商业房产抵押贷款证券化的出现和发展恰好迎合了这个需求。