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2007年经济危机爆发后，对经济非常敏感的商业房地产的盈利和价值急速下滑，一时引起了投资者恐慌，纷纷抛售商业房产抵押贷款证券。曾经被评为AAA级的超优级的商业房产抵押贷款证券的市场利差（在LIBOR基准上），从50个基点在2009年飙升至前所未见的1 600个基点。2008年第三季度到2010年第三季度的两年间，商业房产抵押贷款证券的发行市场完全冻结，发行量几乎为零。
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随着美国经济的缓慢复苏，商业房产抵押贷款的证券化也重新开始。经济危机后，随着监管和风险管理的强化，商业房产抵押贷款的放贷标准得到严格控制，新发行的贷款质量普遍提高，这为证券化慢慢拾回市场和投资者信心做好了准备。虽然这几年的发行量无法与经济危机前相比，但年增长速度很快，2013年的发行量为800亿美元，是2012年的2.2倍。从2013年年底的信用级别分析来看，商业房产抵押贷款证券化产品的表现相比其他非代理资产证券化产品的要好，在AAA级的结构化金融产品中占比最大（见图7.2）。
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图7.2 美国AAA级结构金融产品金额比例分布（2013年年底AAA级总额8056亿美元）
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虽然曾经有些交易被滥用，但商业房产抵押贷款证券化作为相关发起人的一个重要的融资渠道和风险分散工具是不可忽视的；从投资的角度来讲，它也为其他非银行和非保险业的投资者提供了参与投资商业房产贷款的渠道。
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金融新格局：资产证券化的突破与创新 [:1703468639]
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金融新格局：资产证券化的突破与创新 第二节 商业房产抵押贷款证券化的基础资产
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一、基础资产的特点
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美国商业房产抵押贷款主要是以有收入的商业不动产作为抵押的贷款，一般无追诉权，固定利息，期限为7～10年。按照贷款的融资渠道和发放目的，美国商业房产抵押贷款可以分为投资贷款（Portfolio Loan）和管道贷款（Conduit Loan）：前者是商业银行和保险公司发放并准备长期持有的贷款，后者是为了合并出售给特殊目的管道用来发行商业房产抵押贷款证券的贷款。管道贷款一般比自留贷款利息要低，但付款弹性也比较低，一般都有比较严格的提前付款条约。
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相对于住房抵押贷款，商业房产抵押贷款有以下特点：
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（一） 抵押房产种类多样
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商业房产抵押贷款的抵押房产种类很多。按照不动产的种类，商业房产抵押贷款可以分为办公楼、公寓、购物中心、酒店、工业用房和多用途房产等贷款类型。
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（二）贷款额度较大
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商业房产抵押贷款的贷款额范围很广，根据项目的大小，可以小到几万美元，大到几亿美元。但总体上，由于商业项目一般比私人住宅项目的投资规模大，相应的商业房产抵押贷款额度要比住房抵押贷款大很多。
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（三）气球型付款
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美国的商业房产抵押贷款一般是气球型贷款，分期付款期一般是20～30年，到期日却一般在10年内或更短。这种贷款允许借款人在贷款期内以小额分期付款的方式付款，但是在最后的到期日偿还一笔大额本金。气球型贷款的好处是减小了借款人在还款期内的还款压力，以便有足够的时间和资金来经营和维护房产项目。同时，借款人也可以有足够的时间来寻求再次融资。但是，对投资者来讲，这种付款方式的潜在风险也很大。如果抵押房产的盈利和价值降低，借款人可能在到期日无法再次融资，从而可能引起贷款违约。
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在经济危机前，仅付利息证券（IO）也一度流行，在2007年占当年新商业抵押贷款的近90%。仅付利息证券是气球型贷款的一种极端形式，它允许借款人在一定期限内（有的甚至是整个贷款期内）只需支付利息，不用偿还本金，但是在最后的到期日偿还所有本金。
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（四）以房产收入为基础
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住房抵押贷款的还款主要来自借款人，所以其基础是借款人的收入水平和信用。而商业房产抵押贷款的还款来源一般是用于抵押房产的收入而不是借款人，其基础是商业房产的效益和价值。商业房产抵押贷款，特别是用于证券化的商业房产抵押贷款，一般没有对贷款人的追索权。所以，商业房产抵押贷款的信用质量主要是由抵押房产的质量决定的。
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（五）非标准合同
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商业房产抵押贷款合同涉及的关于抵押物、借款人和相关法律法规的内容比较多，条款也比较复杂。针对每个抵押房产和借款人的不同情况，商业房产抵押贷款的合同内容一般都有所不同，所以合同很多是非标准化的，并且可能含有特殊条款。
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（六）提前偿付处罚条款
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对于投资者来讲，除了信用风险外，贷款的另一个风险是提前偿付风险。如果借款人根据市场情况（比如利率下降）在贷款到期日前进行战略性再融资，提前还款，那么投资者就会面临再投资的风险，而此时的市场情况往往对再投资不利。为了规避这种风险，商业房产抵押贷款都会有一定形式的提前偿付处罚条款。提前偿付处罚条款一般有以下几种形式：
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1.禁止提前偿付期（锁定期）