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商业房产抵押贷款的贷款额范围很广，根据项目的大小，可以小到几万美元，大到几亿美元。但总体上，由于商业项目一般比私人住宅项目的投资规模大，相应的商业房产抵押贷款额度要比住房抵押贷款大很多。
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（三）气球型付款
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美国的商业房产抵押贷款一般是气球型贷款，分期付款期一般是20～30年，到期日却一般在10年内或更短。这种贷款允许借款人在贷款期内以小额分期付款的方式付款，但是在最后的到期日偿还一笔大额本金。气球型贷款的好处是减小了借款人在还款期内的还款压力，以便有足够的时间和资金来经营和维护房产项目。同时，借款人也可以有足够的时间来寻求再次融资。但是，对投资者来讲，这种付款方式的潜在风险也很大。如果抵押房产的盈利和价值降低，借款人可能在到期日无法再次融资，从而可能引起贷款违约。
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在经济危机前，仅付利息证券（IO）也一度流行，在2007年占当年新商业抵押贷款的近90%。仅付利息证券是气球型贷款的一种极端形式，它允许借款人在一定期限内（有的甚至是整个贷款期内）只需支付利息，不用偿还本金，但是在最后的到期日偿还所有本金。
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（四）以房产收入为基础
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住房抵押贷款的还款主要来自借款人，所以其基础是借款人的收入水平和信用。而商业房产抵押贷款的还款来源一般是用于抵押房产的收入而不是借款人，其基础是商业房产的效益和价值。商业房产抵押贷款，特别是用于证券化的商业房产抵押贷款，一般没有对贷款人的追索权。所以，商业房产抵押贷款的信用质量主要是由抵押房产的质量决定的。
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（五）非标准合同
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商业房产抵押贷款合同涉及的关于抵押物、借款人和相关法律法规的内容比较多，条款也比较复杂。针对每个抵押房产和借款人的不同情况，商业房产抵押贷款的合同内容一般都有所不同，所以合同很多是非标准化的，并且可能含有特殊条款。
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（六）提前偿付处罚条款
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对于投资者来讲，除了信用风险外，贷款的另一个风险是提前偿付风险。如果借款人根据市场情况（比如利率下降）在贷款到期日前进行战略性再融资，提前还款，那么投资者就会面临再投资的风险，而此时的市场情况往往对再投资不利。为了规避这种风险，商业房产抵押贷款都会有一定形式的提前偿付处罚条款。提前偿付处罚条款一般有以下几种形式：
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1.禁止提前偿付期（锁定期）
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禁止提前偿付期是指借款人在合同开始的最初一段期间内（如2～3年）不得提前还贷。这是最严厉的赎回保护形式。
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2.收益保证金
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如果借款人提前还款，就必须向贷款人支付一定的罚金以保证贷款人的收益率和借款人按合同规定还贷的情况等同。这个罚金一般是贷款按合同规定的剩余现金流的现值和本金提前偿付额的差值。
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3.废止条款
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废止条款和收益保证金有类似之处，目的都是使贷款人获得的收益率和借款人按合同规定还贷的情况等同。但是，和收益保证金的操作不同，废止条款中借款人不是将罚金付给贷款人，而是用高质量的证券（如美国国库券）来替换原合同中的抵押资产，并以这些证券的现金流来继续按原合同偿付贷款。
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4.提前偿付罚金
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提前偿付罚金是最简单直接的提前偿付处罚条款。一般按照提前偿还的贷款额和一个百分比来决定，这个百分比会随着贷款年份的增长而降低。
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从提前偿付风险角度来讲，商业房产抵押贷款由于有以上提前偿付处罚条款的使用，风险远低于住房抵押贷款。美国在2007经济危机后出台了一系列银行贷款和消费者保护相关的法律法规，限制了提前偿付罚金在住房抵押贷款中的使用。而商业房产抵押贷款在这方面没有受到太大影响，所以提前偿付风险相对很低。
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对资产池的构建来说，由于商业房产抵押贷款和住房抵押贷款的不同特点，证券化中相应的资产池也会有很大的不同。图7.3所示是我们对商业房产抵押贷款证券化和住房抵押贷款证券化的资产池特点的比较。
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图7.3 CMBS和RMBS资产池的特点比较
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由于商业房产抵押贷款证券化中基础资产的特殊性，使用针对一般住房抵押贷款证券化的基础资产分析程序和方法对其分析和评测不是很有效，所以必须采取更加细致的方法。
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二、全面的基础资产分析
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