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（五）非标准合同
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商业房产抵押贷款合同涉及的关于抵押物、借款人和相关法律法规的内容比较多，条款也比较复杂。针对每个抵押房产和借款人的不同情况，商业房产抵押贷款的合同内容一般都有所不同，所以合同很多是非标准化的，并且可能含有特殊条款。
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（六）提前偿付处罚条款
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对于投资者来讲，除了信用风险外，贷款的另一个风险是提前偿付风险。如果借款人根据市场情况（比如利率下降）在贷款到期日前进行战略性再融资，提前还款，那么投资者就会面临再投资的风险，而此时的市场情况往往对再投资不利。为了规避这种风险，商业房产抵押贷款都会有一定形式的提前偿付处罚条款。提前偿付处罚条款一般有以下几种形式：
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1.禁止提前偿付期（锁定期）
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禁止提前偿付期是指借款人在合同开始的最初一段期间内（如2～3年）不得提前还贷。这是最严厉的赎回保护形式。
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2.收益保证金
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如果借款人提前还款，就必须向贷款人支付一定的罚金以保证贷款人的收益率和借款人按合同规定还贷的情况等同。这个罚金一般是贷款按合同规定的剩余现金流的现值和本金提前偿付额的差值。
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3.废止条款
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废止条款和收益保证金有类似之处，目的都是使贷款人获得的收益率和借款人按合同规定还贷的情况等同。但是，和收益保证金的操作不同，废止条款中借款人不是将罚金付给贷款人，而是用高质量的证券（如美国国库券）来替换原合同中的抵押资产，并以这些证券的现金流来继续按原合同偿付贷款。
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4.提前偿付罚金
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提前偿付罚金是最简单直接的提前偿付处罚条款。一般按照提前偿还的贷款额和一个百分比来决定，这个百分比会随着贷款年份的增长而降低。
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从提前偿付风险角度来讲，商业房产抵押贷款由于有以上提前偿付处罚条款的使用，风险远低于住房抵押贷款。美国在2007经济危机后出台了一系列银行贷款和消费者保护相关的法律法规，限制了提前偿付罚金在住房抵押贷款中的使用。而商业房产抵押贷款在这方面没有受到太大影响，所以提前偿付风险相对很低。
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对资产池的构建来说，由于商业房产抵押贷款和住房抵押贷款的不同特点，证券化中相应的资产池也会有很大的不同。图7.3所示是我们对商业房产抵押贷款证券化和住房抵押贷款证券化的资产池特点的比较。
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图7.3 CMBS和RMBS资产池的特点比较
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由于商业房产抵押贷款证券化中基础资产的特殊性，使用针对一般住房抵押贷款证券化的基础资产分析程序和方法对其分析和评测不是很有效，所以必须采取更加细致的方法。
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二、全面的基础资产分析
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在商业房产抵押贷款证券化的资产分析中，发行人、信用评级机构和投资者更多是运用单个贷款的基础分析和资产池的多样性分析相结合的方法。
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（一）单个贷款的基础分析
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对商业房产抵押贷款证券化资产池的分析，首先是从对单个贷款的分析开始的。单个贷款的基础分析主要包括3个方面的评估：
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（1）房产的财务状况和偿债能力。
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（2）房产的价值和风险。
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（3）贷款人的信用质量（历史行为、经营水平和财务状况）。
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