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收入贷款倍数是净现金流除以房产的贷款支付比例，用来衡量房产所产生的现金流是否足够用于正常的还贷。收入贷款倍数在很大程度上决定了违约的可能性（Frequency of Loss）。这个比例如果持续小于100%，就说明房产的现金流收入将无法满足还贷所需的支出，必然会导致违约。
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在以上三个指标的计算和预测中，净现金流（NCF）和资本化率（CAP）是最重要的两个变量。
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净现金流的计算如下：
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以前有些分析会用净营业收入（NOI）而不是净现金流来衡量房产的盈利水平和价值，这在商业房产的分析中不够全面。商业房产的长期成功运作对资本的投入和准备要求非常高，不考虑资本支出的净营业收入不能反映长期的盈利和现金流水平。所以现在流行的分析都会使用净现金流来反映可持续的商业房产的现金流水平。
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资本化率的现值可以根据当前同类房产的市场价值和净现金流水平得出。资本化率受经济周期、利率环境和资本市场变化影响很大。
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在具体的分析和预测中，这两个变量不一定，也不应该是当前的值。由于商业房产的表现受经济周期的影响非常大，在分析净现金流和资本化率的时候必须考虑到目前市场在整个经济周期中的位置，然后相应地对目前房产的表现和市场的收益率要求加以调整，以得出可持续的指标。
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（二）资产池的多样性分析
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正因为前面所述的商业房产抵押贷款的特性问题，如何在资产池层面进行多样性组合来分散风险，是商业房产抵押贷款证券化的一个课题。商业房产抵押贷款池的风险分散一般会考虑以下4个方面：
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（1）房产类别。每类房产都有自己独特的运作模式、市场导向和风险特征，对不同经济指标的敏感度也有很大差异。通过房产类别的多样化，可以中和某一特定类别资产的表现对资产池的影响。这种多样化可以通过持有一个由多个不同类别的房产为抵押的贷款，或是购买以不同房产为抵押的多个贷款来实现。
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（2）地域位置。由于不同地区在经济、文化、法律、税收和人口等方面的差异，不同地区的房产表现也会有差异。通过把不同地区的房产贷款组合在一起，可以降低因为某一特定地区出现的房产问题对总资产池的影响。
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（3）经济关联。资产池中地域的多样化虽然可以中和不同地区经济差异的影响，但是有时不一定能真正实现经济影响的分散。有时，不同地区的经济可能有很强的相关性，比如美国有很多城市虽然不在同一个州，但是经济上依赖的是同一个行业（如旅游、能源、农业等）。资产池中拥有这些不同城市的房产贷款从地域上来讲是很多样化的，但实际的风险并没有得到分散。所以，在资产组合的分析中，不仅要考虑地域，还要分析不同地域间的共性（如支持产业）和经济相关性，来达到经济上的多样化。
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（4）贷款面额。贷款面额的分散在商业房产抵押贷款证券化中非常重要。商业房产抵押贷款证券化可能是所有资产证券化中资产额度最不分散的。由于商业房产抵押贷款的面额很大，单个贷款所占的比例都不小，资产池中很可能出现一个贷款占总贷款额的很大比例的情况。在这种情况下，前面所讨论的在房产类别、地域位置和经济关联方面的风险分散，其实意义就不大了。比如，如果资产池中有100个贷款，但是有1个贷款占资产总额的50%。就算其余99个贷款在各方面的多样性都做到最优，这个资产池的风险分散度还是很低。
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除了对房产的多样化分析外，对贷款条款和贷款人的多样性分析也十分重要。比如，特殊贷款的比例（如仅付利息证券、交叉抵押贷款、A/B贷款）、贷款按年份区分的比重、不同利息形式的比例（固定和浮动）、同一贷款人占资产池的比重等指标，都会影响资产池的质量水平和风险度。
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金融新格局：资产证券化的突破与创新 第三节 商业房产抵押贷款证券化的结构和特点
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一、商业房产抵押贷款证券化的结构
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随着投资人需求的变化和融资人对低成本的不断追求，商业房产抵押贷款证券化的证券结构也在一直演变和优化。特别是在证券的分档分级上，CMBS交易的分档不断趋于精细。以超优级的AAA证券为例，证券的分档从2000年的两个档次增加到2007年的超过6个不同的档次，证券的花样也在不断创新。
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图7.4所示是三个不同年份的商业房产抵押贷款证券化的典型证券结构。
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图7.4 不同年份的CMBS的结构
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在2004年以后流行的分档中，出现了如A-M、 A-J、 A-1A、 A-3FL、 A-AB这样的特殊AAA级证券，以满足不同投资人的投资偏好。其中：
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·A-M是中超优级证券，评级也是AAA级，但优先级上低于中超优级，属超优级的支持证券，自身的信用支持一般是20%左右，低于超优级的30%。
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