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*名义面值。
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按CWC资本资产管理公司的资产处理计划，上述31个特殊服务资产中的18个房产（总额11.32亿美元，包括加州二号大厦）将会被拍卖。一旦拍卖完成，销售实现的损失将会由最低级的证券承担，从而可能冲销全部目前评级为违约级（C/D级）的证券。
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四、证券结构对高级证券的保护
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虽然GS 2007-GG10的资产池已发生了严重损失（超过2亿美元），而且预计的总损失将超过9.6亿美元（占原资产池的12.7%），但是最高级别的4个超优级证券（A-1、A-2、A-3、A-AB）还是保持了AAA的评级；A-1A和A-4也还在投资级，这和商业房产抵押贷款证券化中采用优次级证券结构和简单的按顺序分配设计是分不开的。
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截至2013年10月，GS 2007-GG10中的A-1已全部得到偿付，A-2也偿付了大部分，A-AB的分期付款按时得到了偿付，A-1-A也得到了对应于公寓资产的本金分配；而支持证券中的N～S级已全部损失，大部分M级也已损失。
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在剩余的证券中，原超优级证券（A-4和更高级别）享有的信用支持还有30%，和证券发行时的水平一样；A-M和A-J的信用支持分别为19%和11%，比证券发行时略低。但是，由于基础资产的预期质量水平比证券发行时差很多，A-4、A-1A、A-M和A-J的预期信用风险比发行时高很多，所以都被评级机构降了级。
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表7.8显示的是GS 2007-GG10交易中各级证券的偿付和损失情况（截至2013年10月）。
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表7.8 GS 2007-GG10各级证券偿付和损失情况
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（单位：美元）
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GS 2007-GG10的例子证明了商业房产抵押贷款证券化的证券结构设计的合理性和对信用风险化解的重要性。同时，这个案例更证明了基础资产分析的重要性：如果对基础资产的质量表现没有合理的预测，证券结构的设计也就失去了意义。
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金融新格局：资产证券化的突破与创新 [:1703468642]
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金融新格局：资产证券化的突破与创新 第五节 中国商业房产抵押贷款证券化的现状、挑战和案例分析
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一、现状和挑战
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中国在商业房产抵押贷款证券化方面虽然已经具备了一定的条件，但同时还面临着多方面的挑战。
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首先，从供应上来讲，中国的商业房地产近年来发展迅猛，贷款的规模在数量上已经可以满足建立CMBS市场的要求。但是，我国的商业房产抵押贷款在“质量”和流动性上还有待提高。如前所述，根据美国证券化的历史经验来看，商业房产抵押贷款的证券化一般要比住房抵押贷款或消费者类贷款的证券化有所滞后，其中的一个原因是商业房产抵押贷款的大面额、非标准、统计难和风险集中等特点，这些特点使得其对证券化的技术（如增信和资产管理）要求比较高。而非标准和统计难这些特点，在中国商业房产抵押贷款上更为突出。我国的银行或信贷机构给房地产开发商以及物业经营商提供贷款时，在发放标准、合同订立、合约条款和信用评级等方面都存在着很大的差异，总体上还没有达到证券化对基础资产在统一性和标准化上的要求。
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同时，我国商业房产抵押贷款的二级市场还没有达到很好的水平，流动性不够，限制了发起人的多样化、资产池构建的效率和资产池的多样性。
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从融资需求的角度来讲，商业房产抵押贷款的证券化有着潜在的优势。以美国的经验来看，在一定的市场条件下，CMBS与其他融资方式相比，具有融资成本低、流动性强、产品多元化、对发起人无追索权、增强盈利和表外融资等优点。目前中国的商业房产融资渠道还比较单一，直接发行债券的条件比较苛刻。虽然近年来房地产企业尝试不同的方式来拓宽融资渠道，但目前主要的资金来源还是传统的银行贷款。而目前我国商业银行在贷款发行和持有上受政策的影响非常大，在政策收紧和银根紧缩的环境下，银行面临多方面的压力，所以商业地产公司的融资难度将进一步加大。商业房产抵押贷款的证券化可以帮助商业银行建立新的运行模式，实现从投资贷款（Rortfolio Loan）向管道贷款（CMBS Loan）的转换。这种模式可以帮助商业银行摆脱束缚，在降低自身信用风险、缓解资本金压力的情况下，为证券投资者和商业地产公司搭建起一个桥梁，实现资金的对接。当然，商业房产抵押贷款的证券化也需要政策和法规的支持才可以进行和发展。在政府需要利用收紧银根来对整体经济进行调整和控制，但又不想打压或伤害到商业地产的发展的情况下，有针对性地对商业房产抵押贷款的证券化进行扶持，无疑是一个很有效的措施。
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从美国的经验也可以看出，商业房产抵押贷款的证券化也是处理银行不良资产的有效工具。美国商业房产抵押贷款证券化的发展最先是由美国政府处理银行不良资产而真正开始的。和其他贷款类型相比，商业房产抵押贷款的不良率比较高，这在中国也是如此。随着中国经济的转型和房地产市场的降温，商业房地产相关的不良资产有可能增加，而我国目前处理大规模不良资产的渠道还是比较有限。商业房产抵押贷款的证券化无疑可以为银行不良资产的处理提供一个有效的出路。
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从投资者角度来看，中国投资者对CMBS这种固定收益类证券的需求是很有潜力的。目前中国投资市场上的产品还是不够丰富，投资者参与商业地产投资的渠道很有限。从国外的经验来看，CMBS的购买者主要是一些养老基金、人寿保险、共同基金和对冲基金等机构投资者，它们需要购买CMBS这类风险相对较低、收益稳定、期限较长的产品。机构投资者还可以通过购买CMBS间接参与对商业房地产的投资，提高投资组合的多样性。CMBS的发展无疑会丰富中国投资者的投资选择，帮助解决投资者的流动性过剩问题。但是，中国投资者对这个新产品的接受也会经历一个较长的过程。由于CMBS是一个相对新而且复杂的产品，中国的投资者可能会因为无法理解和评估其风险而保持观望态度，这也可能是中国第一个CMBS产品是以美元在海外发行的原因。
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中国发展商业房产抵押贷款证券化的最大障碍可能是政策和法律法规环境：
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·资产证券化是建立在风险可以量化的基础之上的，对资产的信息要求非常高。而我国目前的信息披露制度还不够健全，透明度不是很高，资产和交易信息的可靠性还有待提高。尤其在地产开发项目上，存在很多未披露的隐患，投资风险普遍较大，不利于证券化的实施和操作。