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去年10月份的“十七大”报告提出，要创造条件让更多群众拥有财产性收入，今天蓄势待发的农村土地改革，更像是对“十七大”报告的一次回应。土地改革带来的影响将是全面而深远，但是最直接的效应还在增加农民的财产性收入。
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我国土地市场目前的基本状况是，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，而农村土地主要分为两大类，一是农业经营用地，二是集体建设用地，后者包括宅基地、乡镇企业用地和公共设施等。目前我国农村大概有18.27亿亩农业耕地，4亿亩集体建设用地。
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对于农业经营用地，其公开流转已经有《农村土地承包法》等相关法律予以保护，并不是此轮土改的重点，关键之处在于在土地流转过程中，如何守住18亿亩耕地的底线。农村集体建设用地的改革才是看点所在，按照现行《土地管理法》规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，所以，土地改革的突破口在于农村集体建设用地。
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任何资产的价格总是和其流动性成正比，流动性越强，资产价格越高，流动性越差，资产价格也会大打折扣，农村土地的价值也是如此。农村集体建设用地如果合法流转，将会通过何种形式给农民带来收入？一是城乡结合部的土地被政府征用带来的补偿。作为这些土地的实际使用者，农民并不拥有其所有权，土地的所有权归集体所有，而“集体”这个模糊的概念在实际中往往缺位，这种现状造成了农民利益被严重侵害。按照以往地方政府的做法，在征地过程中给予农民的补偿标准极低，土地财政也因此成为地方政府创收的重要来源。有关数据显示，近年来农民因此遭受的损失高达2万亿元。如果今后能够对于政府征收的土地有一个合理标准，在城市化的进程中，相关农民可以获得不菲的收益。
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国内一些地方政府已经对此有过探索，比如对于农村集体建设用地使用权流转的收益，其中50％左右应用于农民的社会保障安排，剩余部分除了留于集体发展村集体经济，大部分仍然分配给农民，并鼓励农民将这部分收益以股份方式，投入发展股份制集体经济。
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其次是农民的宅基地价值重估，因为农民的宅基地属于集体所有，农民并不拥有宅基地的所有权，农民的住房价值就因此大打折扣。按照国家统计局的数据，2006年底，我国农民每人平均拥有30.65平方米的住房，价值287.76元/平方米，按照当年73742万的农村人口计算，可以推算出我国农村住房价值为6.5万亿元。但这一数字无疑是大大低估的，因为农民对宅基地并不拥有所有权，使得房屋的流动性大大丧失，比如有些农民常年在外打工，如果希望在城市定居而将农村的房屋出售，将会因为房屋的产权问题遇到很大的困难。如果土改政策能够在宅基地上有所突破，农民住房在加上土地附加价值以及合法的流通性之后，价值将会大幅提升，现有6.5万亿元的住房价值，至少将升值至20万亿元，这意味着农民财富的大幅重估。同时，宅基地价值重估之后，还意味着农民向金融机构借款时有了合法的抵押物，一方面促进农村投资规模，同时也为农村释放出更多的消费需求。
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现在有些城市开始试点“宅基地换房、土地换社保”等方案——农民自愿拿出自己的宅基地，按照一定的标准换取城镇的一套住房，通过出让农业用地的使用权换取城市的社保。这种做法的关键在于如何保证农民进城之后获得持续收入，而不只是让他们从农民简单转换为城市的低保人群，否则这种身份转换只会成为对农民的伤害。
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土地改革的重点在于让农民获得更多的资本化收益，所以，如何给土地定价，让农民真正从中获益而不是受损，这将成为核心所在。
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延长人口红利期
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农村土地自由流转之后，“适度规模经营”将成为今后我国农村的重要特征，所谓“美国无农民，中国无农场”的局面也将从此改变。
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从技术上而言，多大规模的农场才能最大效率提高农业效率？多大的农场将导致农业从规模经济转向规模不经济？这些仍然是有争议的话题。但从更宏观层面观察，农业规模化经营的好处并不仅仅局限于农村市场，对于城市工业乃至整个中国经济都将产生影响。
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我国农民收入为什么增长缓慢？除了农业自身的特征之外，一个很重要原因在于，我国的耕地面积在逐年减少，而农村人口逐年提高，此消彼长下，人均收入自然会下降。如果不是近年来政府取消农业税，加大农业补贴等措施，以及国际农产品价格大幅上涨，农民人均收入恐怕不是呈现上涨趋势，而是下降。由此可见，提高农民人均收入，一个很重要的途径就是减少农村就业人口。如何减少农村人口？马尔萨斯的手段自然是不可取，除了大力推进城市化之外，农村规模化经营也是重要途径。
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关于农业，有一个很著名的“隐蔽失业”的观点，大意是说，传统农业中有很多人的边际生产率为零，这些人虽然也在从事农业劳动，但其实对生产毫无贡献，比如原来有5个人从事一亩地的耕作，从中抽走一个人之后，农业生产并不会因此减少。
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农村规模化经营后，农业生产效率将会显著提高，隐蔽失业的现象会随之减少，大量的机械化操作取代闲散人力，富余的农业就业人口将会向城市转移。在过去几年，我国“珠三角”和“长三角”屡屡暴发出民工荒，国内一些学者指出，中国劳动力无限供给时代可能已经结束，刘易斯拐点即将到来，由此形成的冲击是，劳动力成本上升，“中国制造”的廉价劳动力优势下降。农村规模化经营后，将会释放出大量劳动力，我国目前农民工规模大约为1.3亿人左右，对于将近9亿人的农村人口，再次释放出同等规模的劳动力其实并非难事，农村的规模化经营，将使得中国的人口红利期继续延长。
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在过去10多年里，我国农业固定资产投资占全社会总投资规模的比重逐年下降，1995年，我国全社会固定资产投资规模20019亿元，农村固定资产投资规模为4376亿元，占比22％。2006年，全社会固定资产投资规模达到109998亿元，农村固定资产投资规模为16630亿元，占比15％。10年时间，农村投资规模比重下降7个百分点，这是一个相当惊人的下降速度，如果以这样的速度回落，农村投资规模占比将会迅速下降到10％以下。如果考虑到近年来农民兴建住宅的热情，扣除住房投资之后，对农地的实际投资规模将会更小。
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农村投资规模不足，一方面在于投资回报率不高，难以吸引场外资金进场；另外一方面，农村金融市场落后也是重要原因。
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对于前者，需要通过提高农业回报率来解决，这是我国农业发展长期面临的难题。比如被寄予厚望的农业规模化经营，其实此前很多地方已经开始农业用地的合法流转，但是并没有吸引外来资本来进行大规模经营。一个重要原因在于这些资金另有回报率高的领域，农业并没有足够的吸引力，进一步完善粮食流通体制，给农民创造更多增收的空间，这将吸引更多的资金进入农村市场。
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对于后者，我国农民难以获得贷款，一方面在于农村金融机构不发达，另一方面，在于农民没有合适的抵押物。根据相关调查，农民的借款大多数来自周围的亲朋好友，而不是正规的金融机构。农村土地合法流转之后，农民土地使用权、住房等都可以充当贷款抵押物，将会比从前更加容易获得贷款，从而可以加大对农地的投资。另外，农民不愿意加大投资的一个原因在于，土地只有30年的承包期限，据悉，本轮土改有望将30年承包期限扩展至70年，这将大大解除农民投资的后顾之忧。
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一个无须讳言的事实是，在我国改革开放的初期，国家对农产品进行统购统销，有意识压低了农产品价格，以扶持“工业优先”的发展战略，农民为中国经济发展的大局而牺牲了自身利益。而在最近几年的城市化进程中，地方政府通过“低价补偿、高价出让”的土地财政，以极低的价格征收农民集体土地，所以，农民对中国经济做出的贡献，不仅在于提供了丰富的廉价劳动力，使得“中国制造”行销全球，更在经济发展过程中也直接牺牲了相关利益。按照十七届三中全会的提法，我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段，需要“坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针”。
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诺贝尔经济学奖得主西奥多·舒尔茨在其经典大作《改造传统农业》中写道：“传统农业不能为经济增长做贡献的原因，在于资本收益率低下，改造传统农业的出路，在于寻找一些新的生产要素作为廉价的经济增长源泉。”对于中国农村而言，这些新的生产要素可能意味着新一轮的土地改革、更发达的金融市场、更完善的粮食流通机制等等。
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（2008.10.20）
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投资改变生活 救楼市，保增长
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因为过去几年对楼市设置了较高的门槛，今天在行业的低迷期，可以相对从容地来给房地产市场逐步松绑。
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