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住房抵押贷款一般按复利法计算，这一点，买房人常忽略了，总觉得银行计算的利息多，这只是因为你用的是单利法，银行用的是复利法。比如你贷款100万元，如果利率是4%，贷款期限是45年。用单利法计算，45年里你要还银行的本利之和是：
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公式9–4
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而用复利法计算则是：
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公式9–5
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差了一倍还多，利滚利真厉害！
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现值（Present Value）和终值（Future value）
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复利法很有价值，我们可以扩展一下这个公式的含义。在更一般的意义上，该公式表示的是现在的一笔钱在未来某个时点的价值。
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这样，这个公式的一般含义就是：一笔钱的现在价值和未来价值的关系。
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金融学里，把现在价值和未来价值分别称作现值和终值。所谓现值，就是未来的一笔现金放在现在的价值。
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我们把复利法的公式变换一下，就成了著名的终值公式：
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公式9–6
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注意，我把公式9–3中的S改成了FVn，FV是“终值”英文“Future Value”的缩写，n这个脚标表示期间数（比如n年），把P改为了PV，它是“现值”英文“Present Value”的缩写。
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这个终值公式比复利法公式的适用范围更大，不但可以计算借钱的本金和利息之和，也可以计算现在的一笔投资在若干年后的全部收益，还可以计算现在的一笔奖金在未来的价值等。复利法公式只不过是终值公式的一种特殊情形罢了。显然，终值公式受到了复利法思想的启发。
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利用公式9–6，可以根据终值求现值，即：
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公式9–7
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不过，这里的i就不能再叫利率了，因为这是根据终值反过来求现值，这时的i应称作“贴现率”（贴现是什么，以后会说明），n也不再是计算利息的期限数，而叫贴现期数。不过，含义是差不多的。
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叫贴现系数，这是公式的核心。有了贴现系数，计算现值就很容易了。贴现系数跟对数表一样，有现成的“贴现系数表”，不用自己算，所以计算现值实际上是很容易的。
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根据习惯，我们把根据现值推导终值的过程叫作复利过程，而把根据终值推导现值的过程叫作折现过程。
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哪个项目更合适？
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有一笔钱，100万元，期限三年，有两个投资[1]项目可以选择，第一个项目逐年的收益（毛收入）是60万元、50万元、20万元；第二个项目逐年的现金流是40万元、40万元、40万元。假如贴现率是10%[2]（可以近似理解为利率），哪个项目更值得投资呢？
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这就要比较它们的现值。
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根据公式9–7，可以计算第一个项目的现值是：
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