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假定在威尔斯和先锋集团各投资10,000美元的REIT指数基金，让我们来比较一下两者的费用负担。3年以后，威尔斯A级基金份额投资者要支付819美元，B级基金份额的投资者要支付979美元，C级基金份额的投资者也不得不交纳685美元；与此形成鲜明对比的是，先锋集团的REIT投资者总共只需支付87美元的费用。在这3年中，威尔斯投资者的基金中有大约6.9％至9.8％用于了支付各种费用；相比之下，先锋投资者的费用负担低于0.9％。
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威尔斯的房地产基金家族向投资者施加了难以承受的费用负担，希望获得和标准普尔REIT指数相同的收益。里奥·F威尔森和他的亲信们成功推出的这种有价证券，同声名狼藉的威尔斯私人REIT一样对投资者的利益非常不利。谨慎的投资者要想取得成功，除了灵活应对金融咨询机构的甜言蜜语，还应采取一些别的措施。
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房地产价格和通货膨胀
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重置成本与市场价值的密切联系导致房地产与通货膨胀的相关性很强，这是房地产最具吸引力的投资特性之一。用于建造房地产的劳动力和材料成本会随通货膨胀而上升，因此，房地产的重置成本与通货膨胀密切相关。但是，即使重置成本能灵活应对总体物价水平的变动，一项资产租约结构的性质还是会影响市场价值在通胀压力下的反应速度。例如，一项房产的租约如果期限长且费率固定，那它在近期内与通货膨胀就基本不相关。只有租约临近到期时，通货膨胀才会影响它的资产估值，而租约较短的房产对通货膨胀的敏感度就要高得多。另外，有些租约清楚地写明房东可以在通货膨胀时上调费用，而如果是零售业房产，则以合同的形式授权房东可以获得一定百分比的销售额。这种应对通货膨胀的租约结构使得资产价值随通货膨胀而上涨。
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重置成本对估值分析和通货膨胀敏感度的重要性取决于市场能否合理地反映出供需平衡。如果房地产的供应不能满足需求，价格就会对这种供求失衡做出反应，而不是向人们期望的那样对重置成本或通货膨胀做出反应。在20世纪80年代末，投资者持有商业房地产热情高涨，再加上联邦税率的优惠，造成了商业写字楼出现过度供应。房地产市场过剩造成了储蓄和信贷危机，因为很多储蓄和借贷机构发放的房地产贷款过少甚至为零，这给它们带来了极大的负担。质量很高但出租情况不好的房地产以大大低于重置成本的价格进行交易。房地产的价格对供求分离做出了回应，而与通货膨胀无关。除非市场能够表现出合理的均衡，否则投资者就很难评价房地产价格对通货膨胀的反应程度。但在市场出现均衡时，房地产能够对总体物价水平的变动做出灵敏反应，这正是房地产尤具吸引力的一个特性。
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利益一致性
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对于上市交易的房地产投资信托基金（REIT），投资者在利益一致性上面临一系列与其他上市交易证券一样的问题。和更广泛意义上的有价证券领域一样，股东和管理层的利益大致一致。
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在私人房地产投资工具领域，投资者面临一系列非同寻常的投资结构。TIAA的私人房地产基金给投资者提供了一场难以想象的公平交易。威尔斯资产的私人REIT则恰恰与之相反，它的交易条款实际上注定了投资者的失败。除非投资者能够辨认出一种与众不同的公平的私人交易结构，那么，通过上市的证券来投资房地产才是最明智的选择。
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市场特征
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房地产投资者在公开市场和私人市场上都面临大量的投资机会。2003年12月31日，据美国房地产投资信托基金协会（NAREIT）的追踪，房地产证券的总值达2302亿美元。REIT的股息收益率达5.7％，交易价格比公平价值高出17.5％。
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在2003年12月31日，美国房地产投资信托评议委员会（NCREIF）测算的全国地产指数显示：无负债的房地产资产的总价值为1324亿美元。私人持有的房地产证券支付给投资者的股息收益率为8.0％，高出10年期美国国库券3.8％的收益率。
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小结
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就风险和收益而言，房地产介于高风险的股票和低风险的债券之间。预期投资特征的混合性与房地产投资基本特点的混合型是相一致的。对通货膨胀敏感的房地产为投资者的投资组合提供了一种有力的多元化工具。
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房地产投资者可以自主选择上市交易或私人持有的投资工具。由于这两者可能都是明智的投资选择，谨慎的投资者会密切关注费用的安排情况，并用被动管理、上市交易的REIT基金作为基准来衡量这些选择的优劣。
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本章小结
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投资者发现所有的工具对于构建一个多元化、股票型的投资组合都是必需的，这种投资组合的核心资产类别包括国内股票、国外发达市场的股票、新兴市场的股票、美国长期国库券、美国通胀保值国债以及房地产。国内外的股票是投资收益的主要推动因素，房地产也对此起到了辅助作用。传统债券和与通货膨胀相关的债券使投资组合变得多元化，房地产对此也起了支持作用。将各种核心资产类别结合在一个多元化的投资组合中，并采取有广泛基础的指数化方法来持有这些核心资产，这样投资者就为取得投资成功奠定了牢固的基础。
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核心资产在赋予投资组合基本的、重要的、不同于其他投资组合的特性时，依靠的是市场带来的收益。通过投资由市场力量推动收益的资产类别，投资者就有很高的自信肯定多种资产类别可以产生预期内的长期收益。避免那些依赖更高一筹的主动管理来产生收益的资产，投资者就能大大减少对某一资产类别预期表现和实际表现出现偏离而带来的风险。
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核心资产类别在广阔、深厚、有投资价值的市场上进行交易保证了华尔街的诸多公司会进行合理的投入。随之而来的竞争使市场更加透明和高效，投资者就更有可能以公平的条件进行交易。
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在确定好一组至关重要的核心资产类别后，投资者就将它们置于一个旨在完成财务目标的投资组合框架内。对这些资产进行组合使它们构成一个低风险、高预期收益的投资组合，投资者就创造了取得成功的机会。
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不落俗套的成功：最好的个人投资方法 2 Portfolio Construction
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第2章 投资组合的构建
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构建金融资产的投资组合需要充分的科学和艺术。其中科学是包含采用基本的投资准则，将核心资产类别以高效率低成本的方式结合在一起。艺术则是指将个体特征进行综合并配置资产时，对这一挑战要做出常识性的判断。如果投资者能在设定投资组合长期目标的科学和艺术上投入大量的时间和精力，那么，他们就更有可能在证券市场的风云变幻中坚定信念，并保持一个长期稳定的投资策略。
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对长线投资者来说，多元化和以股票为导向是重要的客观原则。多元化使回报和风险特征都得到改善，这对投资者是天大的好事。而以股票为导向，可能会带来更大的财富积累。
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