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你所不知道的华人首富家族：500年财富王朝的秘密 四、看这个国家政府的经济成长前景以及货币政策的宽松与否
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经济成长会带来房地产的繁荣，这一点不难理解。但是，对经济成长的分析也要配合对该国政府货币政策的深入了解。一个国家政府的货币政策对房地产市场也会有直接的影响。升息通常会造成经营成本升高并对经济成长产生长期不利；降息则反之。当中央银行开始升息时，金手指就会减持地产；当中央银行降息时，他们又会积极入市，降低现金部位、增加地产持有份额。
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总结他们的投资策略和投资哲学，就是在坏的历史时刻买进好的东西；不过，没有经过历史验证会成功的东西他们不愿碰。
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基本上，他们投资的多为一线大都市的中心地区、精华地段的商业大楼。比如在纽约的曼哈顿、旧金山的金融区。除了地理位置优越这一地产要素，还有一个重要原因，就是需求—供给原理。纽约、旧金山都位于海湾旁边，他们的中心地区局限于地形，都有土地供应量有限的特征，不像洛杉矶地区，可以一直沿着海边向周边地区延伸。因为供应有限，需求上升，出于杠杆作用，地产最保值、增值空间也最大。他们在伦敦的市中心也有置产，也是这个道理。中国香港本来是最符合他们地产投资理念的地区，寸土寸金的港岛近年来创造了很多全球地产之最，甚至有一个车位可以拍出几百万港币的奇闻。但是，考虑到它的特殊性所带来的不确定因素，他们还是宁可错失良机。
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买商业大楼还有另一个重要考量：租金。他们寻求的是投资回报率要高且稳、现金流为正值的房产。除了自住的房产，他们基本上买入的都是黄金地段的高档写字楼。买入即持有，只租不卖，租金收入也是很好的收入，才能保证这种长期的持有，并赚取最高比率的回报。不过，要找到这样条件优越的房产也不是轻而易举的，而且找到合适的买点至关重要。通常，大家都在疯抢的时候他们不会入市，宁愿等待。中国有句俗语，叫“一赶三不买”。他们就是这样。所以，我们看到的是：大部分时间，他们都在以逸待劳、耐心地等待，等很久很久，甚至等到所有人都失望的时候。
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在卖的时候，他们同样精心选择时机。他们的投资不会轻举妄动，也不会浅尝辄止。看准了才出手；拿到了就会长期持有，很少出手卖掉，除非是看到了人口趋势改变，或是涨势已经到了不可理喻的程度。通常，这种人口结构从有利于房地产发展的正金字塔形转为不利的倒金字塔形，至少需要一代人的时间。
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以我个人的亲身经历为例可以看出这种变化。我出生在20世纪60年代末的中国台湾。我父母那一代人出生率还比较高，我父母各有五个兄弟姐妹。20世纪50年代的台湾，战火刚刚停歇，经济渐趋稳定，当时是全世界出生率最高的地区之一。到了我这一代，中国台湾的普通家庭大多只有一个小孩。现在很多台湾的年轻人甚至选择不婚不育，或是丁克主义。到了这种时期，就是地产的只卖不买的时期了。
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20世纪70年代后的日本，出生率也有类似的显著改变。由于生育观念的改变、经济的压力、地产奇高等多种原因，导致人口生育率逐年降低。到了2008年，日本12岁以下儿童总数比100年前还少。这种现象一直持续到现在。当时金手指已经看到了这些现象和趋势，就在80年代地产高峰时果断出手，在高点区域陆续卖掉了手上大部分日本地产。那些没有来得及出场的投资人，只能眼睁睁看着房地产市场连续二十年的“跌跌”不休。
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遭遇过房地产荣景和衰落的日本人，最了解神话破灭的悲哀。现在中国内地还有不少人认为“房地产只会涨不会跌”。除了人口结构改变带来的地产趋势转坏，还有一种可以对房地产造成不利的状况，即当政府在大量印钞时。货币供应量增大，在短时期内房地产会涨，但这是表面价值的增长，而不是需求增加带来的真实成长，所以这种涨势一定不会持久。一旦货币政策回归正常、甚至收紧，地产将会一泻千里。
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评估房地产的涨跌趋势，还是要从人口结构、人口和经济成长的根本原因出发。人口增长除了自然增长，还有其他的形式。比如目前的美国，虽然婴儿潮退去，人口结构转向不利房地产的方向，但由于美国是移民国家，最近十年由中国内地、印度和墨西哥移民来的人口大量增加，促使青壮年人口所占比例增加，这对房地产市场还是会有正促进作用的。对来自中国内地的新移民来说，他们置产首选的地区是华人聚居的城市。特别是英文不够好的新移民一定会选取华人聚居的城市，过若干年后再慢慢移居到其他地区。所以，华人聚居的城市会因为移民不断增多而价格坚挺。以南加州房地产市场的最新统计数字为例，在大洛杉矶地区一百多个城市仍在谷底徘徊的地产大环境下，房价跌幅最低的是阿凯迪亚市、涨幅最高的是天普市，那里都是典型的华人聚居城市。这与不断涌入的华人移民有直接关系。
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总的来说，影响房地产价格的重要因素包括经济成长性和货币政策，但这些还是短期的影响因素，是外因。而人口结构、人口发展趋势，才是更长期的影响因素，是内因。内因是主导，外因只是促进力量而已。任何时候，分清主次，判断真伪，才能在投资行为中做出正确判断，立于不败之地。
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不过，确定了对的方向，在对的时间入市，也并不就意味稳赚不赔。在地产投资中，除了不能犯方向性错误，另一个重要方面是眼光的精准，选到对的地区才能确保收益。对资金雄厚的金手指家族来说，他们要买就买最好的地段，土地供应量有限、需求稳固增长的黄金地段才是他们的目标。
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另外，金手指投资地产，只用自己的资金。这跟做其他生意不同。别的生意可以利用银行资金，但投资地产和股票，他们从不贷款。他们的考虑是：人在有资金压力时，往往会做出错误判断。他们一定是在自己资金充裕时，寻找最好的时机。
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综合以上这些特征，最符合金手指投资口味的地产，属重要海滨城市的中心地段。金手指家族喜欢海港城市，他们不会考虑在内陆置产。这不仅仅是由于他们的祖先来自闽南的海边。他们的家族一代代目睹了海洋所带来的经济繁荣。从近代的工业革命开始，人类已经由河流文化过渡到海洋文明。这种文明会持续非常长的历史时期。这也成为指导他们投资地产的大原则。
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金手指家族是真正高明的地产投资人。他们的目光是长远的，从不局限于一时一地之利。很多人在房地产市场进进出出，持有两三年即获利卖掉，赚取差价。这不是最有利可图的做法。金手指从来不会在地产上打短线。多数时间，他们在长时期地等待。一直在等市场将他们开出的四个条件逐一满足。待到机会来临，乘危入市，不出手则已，一出手就是大手笔，而且只出租不卖出，持有几十年。虽然这样他们的投资周期很长，常常要等上一两代人的时间，但获利可观，基本上可以赚到几百倍，在日本甚至赚到了上千倍。
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他们对地产投资的长线策略，也与房地产本身的特性有关。相比其他的投资方式，地产的流通性是最差的。特别是他们买的基本都是大型办公楼，变现性更差。他们之所以重视租金和现金流，也出于这个原因。由于投资周期长，更要求眼光准确无误。他们相信，短期投资也许靠运气，长期投资一定靠能力。真本事，其实也不难掌握，只要策略、方法对路，谁都有可能成功。
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到此，读者一定有兴趣知道我们对中国房地产市场的看法。2000年后，金手指没有直接在亚洲大举投资房地产的经历。其实在2003年的SARS危机时，如果用他的“危机入市”的策略，应该是很好的地产购入时机。特别是那时，我们刚好从美国股市的高科技狂潮里全身而退，资金充裕，正在寻找下一个投资时机。但是他还是没有动手。原因在于他对亚洲人口结构的分析。正如我们前文所提及，从东亚到东南亚的大部分经济高速成长的地区都面临同样的人口老化的问题。中国也不例外，特别是20世纪80年代后的计划生育政策，更导致这种结果的严重性，可以预计从2010年后，中国内地的人口结构会逐步转化，步入老龄化社会。直接结果就是对住宅的需求会逐步减少，而且，这种情况会越来越严重。这是他们对中国房地产发展长期前景的分析。
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从短期来分析，房地产市场的短期操作，除了要看需求供给的因素，还要看政府的房地产政策、对房地产市场的调控以及货币政策。我们看到的国内现状是：近年来，一方面是经济高速成长，一方面是人民币大量发行，物价飙升。这些对房地产显然是利多因素。
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我的投资不以房地产为主，不过以我对金手指投资策略的理解，我认为未来几年都不是投资房地产的好时机。其实，金手指在他去世之前的几年里，在2008年国际金融危机之前，已经将家族的房产开始套现。他们在20世纪30年代购买的纽约地产，一直持有几十年，到前几年才卖掉一部分。我们对房地产大趋势的看法是一致的，由于人口结构的根本性改变，在今后相当长的时期，除了已经大跌过的国家，比如现在的美国，全球许多地区的地产大势都会看跌。
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让我们来总结一下本章内容。金手指在战后日本地产中大获全胜，他依靠的不是运气，而是方法。他的地产投资策略是选对地区、选对时机。符合条件的国家和地区有这些特征：
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1．政治稳定、政策保护外国人购置地产；
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2．人口结构呈正金字塔形的社会，人口结构年轻化，导致需求旺盛；
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3．该国有过经济成功的历史经验；
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4．经济成长前景看好，货币政策宽松。
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地产投资是长线投资。要有耐心，不可能一蹴而就。当好的时机来临，高明的投资人会出手不凡。在对的时机买到好的东西，然后长期持有，一边赚取可观收益，一边等待十倍、百倍的获益。到市场已经疯狂到不合理的程度，或是趋势改变，则须果断出手，功成身退。这就是金手指的秘密武器。
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