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图22–4
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这里只是简单举个例子，它是我的投资顾问给我找到的一个投资机会——大多数人一般不会把这种资产放到他们的安全/安心水桶里——住宅房地产贷款！
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这个项目源于一个故事，一个人在加利福尼亚州的印第安维尔斯建造房子，他在财务上碰到麻烦了，不得不把这幢住宅卖给其他投资人。你听说过印第安维尔斯吗？那个地方就像比弗利山庄，是美国人均收入最高的地方之一。城市很美，气候宜人，城市周围都是高尔夫球场和风景区——在这个地方买套房子或者投资度假屋，那简直太棒了。一个投资公司买了这个人的房子，还买了几十套类似的房产，所以它需要很多现金，但是这家公司不需要持有这些资产很长时间，因为它会修缮一下这些房子，再重新把房子快速卖掉，好让资金保持良好的周转，这家投资公司需要投资者提供一些短期贷款，作为交换，它可以把公司持有的这些房产的第一信托契约转让给投资者。
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你听说过第一信托契约吗？如果你拥有一套房子，借了一笔抵押贷款，金融机构贷款给你买这套房子，然后你给它打了一张借条，正式的说法是签订贷款合同，并承诺到期归还本金，按照一定的收益率支付利息。可是，如果你不能遵守承诺，没能按期还款，那么拥有这个抵押权或者信托契约的机构就有权强迫你卖掉房子，然后继续收取利息，直到一个新的持有人接手。作为一个投资者，我寻找途径在安全的环境下获得最大化的回报——第一信托契约的结构安排合理，能够完美地实现我的这个目标。
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我和我的投资顾问发现，那家房地产投资公司把提供第一信托契约的那套印第安维尔斯的房子作为抵押，想得到100万美元、一年支付10%利息的贷款。这家公司既愿意一个投资者投资100万美元，也能接受最多25个人平均每个人贷款4万美元。最终，我决定一个人投资100万美元。你也许会说：“这笔交易真是非常棒！你那100万美元资金只需要锁定一年就能赚到10万美元。但是，托尼，你知道你的风险是什么吗？”这正是我要做很多研究的原因。这套房子，有两家有资质的机构做过价值评估，我知道，按照现在的情况，这套房子价值200万美元。如果我贷款给那家公司100万美元，这笔贷款和房屋价值之比就是1∶2，对不对？即使公司违约了，我那100万美元也是安全的，因为这套房产本身就值200万美元。
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这是一个非常棒的交易，但是我也买了一些面积更小的房子的信托契约。比如，我发现，在美国中西部有一套供初次购房者购买的房子，价值8万美元。如果我能够用4万美元得到抵押权，相当于抵押贷款和房屋价值之比为1∶2，我就可以做这笔投资了。其实这和印第安维尔斯那套房子的交易一模一样，只不过后者规模更大一些。于是，我决定做这笔投资，我把这笔投资放进了我的安全/安心水桶。
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好了，我觉得你肯定会说：“等等，托尼！如果房地产市场下跌了，怎么办？这种投资难道不应该归于风险/成长水桶吗？”
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这个问题问得很好，因为我们刚刚经历了一场有史以来最糟糕的房地产大崩盘。从表面来看，似乎你应该把这笔房地产投资放在风险/成长水桶里。但是这也正是我觉得这笔房地产投资很安全的原因。2008年房地产市场跌到了谷底，整个世界都崩溃了，房地产的价格在美国大部分地区下跌了30%~40%，但也有更严重的地方，比如拉斯维加斯、凤凰城、迈阿密的部分区域，房价跌幅超过了50%，但是所有这些地方的房价在泡沫破裂之前，都有过巨大的涨幅。印第安维尔斯并没有经历这么大的泡沫——2008—2010年房价下跌了31%（远远低于50%），单个年度房价的最大跌幅只有13.6%（这发生在2008—2009年）。我们的钱拿出去贷给别人，只有一年时间。所以，既然印第安维尔斯的房地产市场在2008年那样的环境下都没有暴跌50%，那么今年它也不可能出现这样的情况。
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这也正是为什么我要把这笔投资归到安全/安心水桶里。在房地产这个领域做投资，你务必小心谨慎。但是房地产投资并不一定收益率低得让人根本提不起兴趣（有时房地产收益率会相当不错，能达到8%~10%，而大多数人在安全/安心水桶里的投资能有1%~4%的收益率，就令人相当满意了），但前提是你要做好功课。
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我的看法和大家不同，伊索写的龟兔赛跑的那个寓言，是卖给乌龟读者群的。兔子根本没有空儿读这种东西。
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——安妮塔·布鲁克
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无聊来自无聊的头脑。
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——《内心的挣扎》（金属乐队）
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现在，如果同一家公司给我提供12%的收益率，让我投资那套价值200万美元的房产，因为我得到的收益率更高，所以这家公司希望我能贷款给它的资金更多，不是100万美元，而是150万美元。我投资还是不投资呢？在这种情况下贷款金额与房屋价值的比例提高到75%——很明显，我得到了更高的收益，代价是承担更高的风险。这意味着，如果市场下跌25%甚至更多，我可能会亏一些钱。不是万一，而是可能。所以，如果我愿意承担更大的风险来追求更高的收益，这件事就值得我考虑一下。但是我不会把这种投资放进我的安全/安心水桶里，这属于另一个水桶，你很快会在下一章了解到。这个水桶应该贴上一个黄色警告的标签，你摆弄这个水桶的时候必须戴上隔热手套，因为如果你的处理方式不正确，我敢保证它会把你的手烧焦。但是如果你对这个水桶处理的方式有效而且得当，它可以大大加速你通向财务自由的旅程。
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现在，你能明白为什么资产配置是一种艺术，而不是一种科学了。安全的概念完全是主观的，有些人觉得无论什么事情都不安全，有些人能够容忍冒那么一点风险。所以，你需要根据个人的基本情况，具体看待每一笔投资的风险。
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资产配置真正的好处在于，你估算出合适的资产配置比例：你的钱有多大比例用来保证安全，多大比例你愿意拿去冒险追求更高的收益，好让你的财富增长得更快。在投资上，资产配置决定你成功还是失败，所以你认为自己应该把多大比例的资产放进你的安全/安心水桶——只做安全的投资？1/3？1/2？2/3？如果你不能确保把相当大一部分你辛辛苦苦赚来的钱放在安全的投资上，你可能将来在财务上会大难临头。反过来，要是你把太多的钱放在这个安全/安心水桶里，就会显著地拖累你的财富增长。我们如何找到适当的平衡点？这正是我们努力的目标。既然我们已经锁定了安全的基础，现在是时候真正进入比赛了。
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下面是一篇对债券的概述，它就像快速记录的简短笔记。我们来简要介绍一下债券的主要类型，因为债券对于你的安全/安心水桶来说可能是个非常重要的投资，所以这份债券概述很值得你仔细读一下。如果现在读你觉得不太合适，没关系，你只要记住这里有一份简单介绍债券主要类型的参考资料就行了，你可以跳过去直奔下一章。保持那股冲劲。我们正在奔向更大的风险，可能也会有更大的收益。
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债券简介
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绅士们喜欢债券。
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——安德鲁·梅隆（纽约梅隆银行创始人）
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不久之前，大家都认为债券是最安全、最可靠的投资形式。在超级富豪的投资组合里，债券是大炮，对于普通投资者来说，债券是你安全/安心水桶的奠基石。但是债券最近几年名声很差，这也很自然。美国政府把利率压得非常低，低得离谱。有些发行债券的公司、城市，甚至国家摇摇欲坠——几乎要破产了，购买这些债券对于所有人来说不再是好买卖了。
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但是大多数专家仍然认为，在投资组合中，债券还是非常重要的组成部分。（事实上，债券是投资组合的基础，有了债券，你才能组建一个令人震惊的投资组合，让你在所有的经济气候中都能获得良好的收益，你会在第26章中进一步了解。）所以，让我们了解一下债券有哪些基本类型，看一看它们都有哪些优点可以被利用，也看一看它们有哪些缺点需要我们注意。
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美国国债。 很多投资专家，包括耶鲁大学的资产配置奇才戴维·斯文森，都认为，世界上最安全的债券就是历史悠久的美国国债，因为它们有美国政府提供的完全信用担保。戴维告诉我：“有了美国国债，就像给投资组合装了铁锚。”但是因为这些债券非常安全，不可能违约，所以美国国债的收益率就低很多。和其他那些不太安全的债券一样，国债也会受到外部事件的冲击，发生价格波动。所以突然之间，你原来觉得债券是一个防弹型投资，但它就在你面前变成炸弹爆炸了。
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