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作为对20世纪80年代后期储贷业崩溃的回应，房利美、房地美和联邦住房贷款银行进一步扩张，但它们仍然主要针对中等收入人群的优级住房抵押贷款进行贷款补贴。根据美国住房与城市发展部（HUD）和美联储的研究，房利美和房地美通过设置更高的首付金额，或购买私人住房抵押贷款保险的方式，来应对高风险借款人更高的违约风险。53因此，20世纪90年代中期的分析家们对房利美和房地美的担心主要集中在住房抵押贷款的提前还款风险上，因为借款人希望以更低的利率进行再融资。54
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很多经济学家指责房利美和房地美利用了大量纳税人的资源（政府对这些机构的债务提供隐性担保）却没有提供相应的公共产品。经济学家们质疑，既然在当时的联邦政府预算之内，已经有联邦住房管理局、退伍军人管理局和政府全国抵押协会等机构提供住房抵押贷款补贴项目，那么是否有必要再额外设立不完全受政府管理和监督的预算外贷款补贴项目（房利美、房地美等）？这些批评者同时指出，银行也可以购买贷款并实施证券化。但是，房利美和房地美享有政府授予的特权，因此银行被挤出了住房抵押贷款的持有或证券化业务。批评者同时指出，房利美和房地美特殊的公司结构鼓励其牺牲公众利益去承担过度的风险：即政府为其债务提供隐性担保，但几乎无监管，在此情况下，这两家机构的管理者有很强的动机以融入的资金和很少的权益资本来发放贷款。直到1992年，国会才开始为房利美和房地美设置监管机构，制定资本标准和其他监管规则，但即使这样，该监管机构的执法权也十分有限。房利美和房地美成为盈利能力强大、受政府保护、高度杠杆化、监管程度低的机构，并很快控制了住房抵押贷款市场。1990年，这两家机构在全国所有独栋住房抵押贷款中的占比达到1/4左右，到2003年这一比例已经上升到1/2。55
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20世纪90年代初，反对房利美和房地美享有特权的声音日益高涨。在所有改革要求中，最强烈的是提高政府支持企业的权益资本比率要求、限制其增长、切断其与政府的关联，以及废除所有这些机构。56
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俗话说“事与愿违”，国会面对房利美和房地美受到的批评所做出的回应成为了这句话的真实写照。国会议员并不在意公共利益：他们在意的是如何取得连任，对于来自大城市选区的议员而言，他们清楚选区中的低收入者对其实现连任的重要性。与此同时，大型银行和激进团体正在打造它们自己的特殊安排，因此，激进团体利用其在国会不断提升的发言权，持续对房利美和房地美施压。激进团体的理由是，如果房利美和房地美不带头实行更低的认购标准，那么可以通过《社区再投资法》协议从银行获得的贷款总量将非常少。因此，在1991年参议员艾伦·迪克森（Alan Dixon）召集的一次参议院小组委员会的听证会上，社区组织推动改革协会和其他激进团体到场作证，对房利美和房地美认购标准的问题穷追不舍。57在社区组织推动改革协会住房业务负责人的证词中，他将银行向政府支持企业出售贷款的可行性和这些银行与社区组织推动改革协会建立《社区再投资法》型伙伴关系的意愿直接联系起来，“很多与社区组织推动改革协会合作且持有数百万美元《社区再投资法》贷款组合的银行称，如果无法持续向房利美和房地美出售这些贷款，银行很快将不能发放更多的类似贷款。”58他还指出，“社区组织推动改革协会发现，目前房利美和房地美使用的认购标准并不针对普通的住房抵押贷款市场，其中包括中等和低收入的房主，这些标准针对的是中产阶层和郊区住房抵押贷款市场。因此，我们坚定地认为，二级住房抵押贷款市场的认购标准至少存在收入歧视，更进一步说或许包含种族歧视。”59
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因此，事情的结果与房利美和房地美的批评者们的期待完全相反：非但没有取消对房利美和房地美债务的隐性担保，国会反而认为美国低收入者也应分享由纳税人提供的补贴。因此政府又大幅改变了针对房利美和房地美的规则，赋予其新的重大责任，即支持美国的低收入者和城市居民获得住房贷款。在1992年大选前，这些变化纳入了老布什总统签署的《联邦住房企业安全和稳健法》（又称《政府支持企业法》）中。作为《政府支持企业法》的要求之一，住房和城市发展部必须为房利美和房地美制定“可承受的住房贷款”目标。作为一种临时性措施，1993年住房和城市发展部要求政府支持企业将贷款的30%投向“中低收入”借款人。住房和城市发展部还划定了“中低收入者”范围，将“特别可承受”（special affordable）贷款规模的临时标准设置为占房利美和房地美购买贷款的1%。如图7.3所示，两项临时标准都迅速大幅上升。60
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图7.3 1992—2008年住房和城市发展部对房利美和房地美的贷款购买要求
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注：房利美和房地美的实际购买量均达到该要求。
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资料来源：Pinto(2011)，第76、87、104、105页
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《政府支持企业法》的支持者知道，这些强制性要求的目的是迫使房利美和房地美降低认购标准，从而推动私人银行给低收入的城市选民发放贷款。这一战略在住房和城市发展部1991年的一份报告中表达得非常清楚：“房利美和房地美的市场影响力远远超出了它们购买或证券化的贷款；它们对优级贷款的认购标准被广泛使用，已经相当于全国性的标准，相当比例的住房抵押贷款使用其标准。”61
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因此，国会要求房利美和房地美将回购住房抵押贷款的首付要求定为5%或更低，并且借款人可以有逾期记录。重要的是，国会还要求房利美和房地美“坚定地协助银行履行其《社区再投资法》规定的义务。”62正如爱德华·平托所指出的，国会要求房利美和房地美购买首付金额低于5%的住房抵押贷款是一个重要的分水岭，因为在1992年之前，除了联邦住房管理局或退伍军人管理局的贷款项目，首付比例低于5%的传统住房抵押贷款完全不存在。63事实上，由于房利美和房地美购买了近1/4的住房抵押贷款，国会要求它们将私人银行引入这一小块市场中，此前私人银行完全不涉足这一部分市场，因为风险过高。
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图7.4 首付比例不高于3%的购房在全美家庭购房中的占比
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资料来源：Pinto(2011)，第24—25页
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推动房利美和房地美购买特定借款人的高杠杆、高风险贷款，对整个住房抵押贷款市场产生了深远的影响。房利美和房地美从1994年开始购买首付比例仅为3%的抵押贷款。认购标准降低并不是排他性的好处：包括中产阶层在内的每个美国人都能享受这些宽松的贷款标准，很多人也确实付诸实践。因此，这类贷款的数量迅速增长：如图7.4所示，在1990年前后只有1/200的贷款有如此高的贷款价值比；1999年的数字为1/10；到2007年已经有2/5的贷款首付比例为3%甚至更低。64
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房利美和房地美的高管和股东被要求承担新的责任，但他们并非言听计从和被动接受的旁观者。在1992年就《政府支持企业法》的谈判过程中，他们发现自己被激进团体及其在国会的盟友围攻。因此他们做出了所能做的最佳选择：成为这个联盟的一员，从而影响立法，使之有利于自身。正如拉古拉迈·拉詹所述，房利美和房地美利用《政府支持企业法》的通过，来确保“对它们的资本要求低于其他被监管的金融机构，两房的新监管者（住房与城市发展部下设的一个办公室，在金融服务监管方面没有任何经验）受制于财政拨款。这意味着如果这一监管机构开始约束房利美和房地美，政府支持企业在国会的盟友会减少这一部门的预算。”65房利美和房地美花费了2亿多美元来游说国会议员，避免更严格的监管。66简而言之，房利美和房地美同意接受国会强制性要求的前提是，它们能在纳税人提供隐性担保的基础上融资，从而为被要求购买的高风险住房抵押贷款提供资金。从这一新的交易中，房利美和房地美的高管和股东们至少在短期内收益颇丰。例如，房利美的CEO富兰克林·雷恩斯（Franklin Raines）仅在2003年就获得了2000万美元的薪酬。
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人为制造的脆弱性：银行业危机和信贷稀缺的政治根源 [:1703671999]
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克林顿第三条道路的回归
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在1992年总统大选中，比尔·克林顿对小布什的胜利巩固了大型银行、激进团体、房利美和房地美以及强势政客共同组成的联盟。克林顿政府时期，住房和城市发展部要求房利美和房地美给低收入者发放的贷款稳步上升，如图7.3所示。到1995年（亦适用1996年），住房和城市发展部把政府支持企业向中低收入者发放的贷款比例目标从30％上调到40%。“特别可承受”贷款（针对极低收入者）的目标比例从1%提高到12%。同时，住房和城市发展部又推出了另一类必须发放的贷款要求——“服务不足地区”贷款，需占房利美和房地美购入贷款总额的21%。各类贷款有一些重叠部分，但作为整体来看，到1996年，房利美和房地美购买的贷款中超过一半属于被要求的各类贷款。克林顿政府随后提高了上述各类贷款的强制性目标。在克林顿任期结束前，在住房和城市发展部部长的推动下，针对中低收入者的住房抵押贷款占比要求增至房利美和房地美购买的所有贷款的50%，“特别可承受”贷款占比要求增至20%，“服务不足地区”贷款占比要求增至31%。再次强调一下，各类贷款有重叠的部分，但作为一个大类来看，到2001年，在房利美和房地美购买的贷款中，有2/3可能都属于这一大类。67
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在设置这些目标比例时，克林顿政府很清楚，房利美和房地美将不得不使用更不审慎的认购要求。住房和城市发展部部长亨利·西斯内罗斯（Henry Cisneros）在谈到1994年全国购房战略时描述道：“对于许多潜在购房者来说，无足够现金支付首付和成交费用严重阻碍了购房。而其他一些人则因没有足够的可支配收入，来支付以市场利率为基准的标准化合约的月还款额。在私营和公共部门的共同创造力和资源投入的推动下，新的融资战略应该扫除这两个购房障碍。”68他直白地表示，住房和城市发展部将降低认购标准。
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1997年，安德鲁·科莫（Andrew Cuomo）取代亨利·西斯内罗斯成为住房和城市发展部部长，到小布什总统任期时，科莫一直担任该职位。科莫延续了西斯内罗斯降低认购标准的主张。69下面摘录了一段近期对过去30年住房和城市发展部政策的评论：
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和西斯内罗斯一样，科莫的主要政治遗产是推动购房优惠，从而增加住房自有率，并放松了对住房抵押贷款市场过高风险的防范。例如，科莫成功推动美国国会提高了联邦住房管理局担保的住房抵押贷款上限，同时降低了首付要求……科莫还努力支持卖房企业注资给非营利组织，从而为购房者支付首付和成交费提供帮助……科莫将他的努力描述为帮助提高少数群体的住房自有率，但他讨好住房抵押贷款行业的管理层也是出于自身的利益考虑，后者为科莫日后的州长竞选提供资助……科莫领导下的住房和城市发展部向房利美和房地美施压，要求两房购买更多给信誉较低的借款人发放的高风险贷款……科莫力促住房和城市发展部实施公开“调查”，调查房利美和房地美是否符合政府的反歧视公平放贷标准，并对此施加压力。70
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虽然房利美和房地美总是能实现住房和城市发展部的这些目标，但达成目标变得越来越困难：政府要求这两家政府支持企业购买低收入借款人的贷款规模目标在提升，但合格的低收入借款人的数量是相对恒定的。71根据2005年众议院金融服务委员会的一份委员报告，房利美和房地美采用各种手段来达成既定目标，如“双重计算”贷款，即先购买住房抵押贷款，然后下一年再卖给原来的卖方，一年以后再回购贷款的策略，其中每次购买贷款都作为一次新的买入。银行是这类交易及其他可疑交易的合作者，从中赚取“数千万甚至数亿美元的费用，这也是银行参与其中的动因”。72事实上，银行知道房地美和房利美承受着来自政府强制目标的压力，银行利用这一点，在年末时让房利美和房地美彼此间相互竞价从而赚取溢价，因为年末时房利美和房地美将面临来自住房和城市发展部的目标考核。73
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为了填补住房和城市发展部目标和已有合格借款人之间不断拉大的差距，房利美和房地美必须降低认购标准。关键一步是它们决定购买高贷款价值比（低首付）的住房抵押贷款。要确定它们购买的高贷款价值比的住房抵押贷款的准确规模十分困难，因为在2012年房地美、房利美和美国证券交易委员会的诉讼和解中可以发现，这两家政府支持企业过去一直系统性地谎报它们的高风险住房抵押贷款敞口（该和解协议的产生是由于美国证券交易委员会指控房利美和房地美误导了投资者）。74
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对低首付的容忍度日益提高是不够的，房地美和房利美为了维持贷款回购规模的增长以实现住房和城市发展部的目标，不得不购买越来越多低FICO（美国个人消费信用评估公司）评分的贷款。事实上，到20世纪90年代末，这两家政府支持企业的购买占到此类贷款的一半。它们还积极进入浮动利率贷款（ARMs）和纯利息贷款市场。到2006年，房利美投资组合的15.2％为纯利息贷款。75