1703716150
1703716151
1703716153
大通胀与再平衡:“后危机时代”的抉择 重读朱总理离任时的经济嘱托
1703716154
1703716155
2002年年底,朱镕基总理离任前重提“恐高症”,强调在大好形势下一定要看到问题,不要被冲昏头脑。“我预料(国内生产总值)全年会超过8%——我不希望超过8%,这个形势太好了,我有恐高症,我就是怕太高了,太高将来怎么办?你能维持8%吗?或甚至于更高。”他认为,楼市经济是靠不住的。“现在投资的增长60%靠房地产,房地产的推动能力很大,建筑材料工业、钢铁工业都上去了,但将来如果没有这样的拉动力怎么办?难以为继啊!”他又说,“我也不是说问题很大,我就是说,某些城市——我没说全部城市,它的房地产有一点热,不是‘过热’,是有一点热,现在就应引起注意”;“我们要更加着力培养人民群众的购买力,特别是农民的购买力,才能拉动这个生产,而不是单纯靠投资”;“这个房地产,特别是高级房地产,尤其是在大城市的高档房地产能不能保证卖掉呢?你不能把这个风险都加在银行身上,我只是提出一个预测,也不是警告,要小心一点”。
1703716156
1703716157
学者们常用房价收入比和租金回报率衡量不合理的中国房价,在体制下却是理性选择的结果。
1703716158
1703716159
从供给面上看,地方政府垄断土地供给为房价提供助涨的引擎。于是体制下,中国地产商就不再是简单生产企业,而是土地银行,其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利。只要银根不紧,地产商几乎没有任何压力,拿地和开发的钱几乎可以全部来自信贷。更关键的是,地方政府与开发商高度的利益同向,打死了开发商,政府的收入从何而来?地方政府会自觉地控制供给为开发商保值。出了那么多“地王”,地产商却不用担心有一天“面粉比面包贵”而最后砸在自己手里,因为政府会主动和他们协商,以保持最大的共同利益。比如容积率,给他们提升个百分之几十,可以给他们加楼高,甚至修改规划等等,办法多得很。所以,“痛痛快快地拿地,有节制地开发”是中国房地产业稳赚不赔的金科玉律。
1703716160
1703716161
从需求面看,城市化和工业化加速阶段所蕴涵的刚性需求,货币超发所导致的通胀恐慌逼着房屋完全脱离消费属性,而沦为跟黄金一样的天然保值品。黄金没有使用价值,而中国房价可以不必看租金回报率。
1703716162
1703716163
其实,更关键是信贷条件的放松。如果银行系统愿意为未来负债和资产质量恶化承受更多的责任,中国超级大的人口基数足以将没有支付能力的需求变成现实需求,并能释放很多年。当然中国金融部门技术低下会制约其杠杆放大能力,但人口基数实在巨大。尽管不能像美国人那样搞花样翻新的各种次贷创新,但中国人倾三个家庭之力足以攒齐一份房贷的首付。
1703716164
1703716165
在中国,银行的房贷几乎很少顾及借贷人的第一还款来源和能力。最近我看到一位台湾作者写的书,她在德国大学当研究员,有一份不算微薄的薪水,想贷款置业,却不被银行通过,因为她得证明在未来还贷的10年、15年或20年期间持续有固定收入——那就是得有持久的工作合约才行。这在中国有可能吗?
1703716166
1703716167
尽管最近政府调控房地产的“稻草”密集地扔出,但仍然不能就此排除中国房价是否还会进入一次飙涨阶段,因为中国经济中本能的极强的投资和信贷的“动物精神”仍在。
1703716168
1703716169
房价下跌趋势形成在中短期还难以奢望,除非取消期房预售和迅速开启物业税,决心准备好了吗?2009年卖了4.4万亿元人民币的房子,回笼的资金足够地产商撑过一年半载。面对不确定的未来,开发商也会调整策略,尽可能控制新开工量和延长建设期。现金若过快变成资本形成,一旦形势有变,那将是“下油锅”的感觉。2007年和2008年盲目开工所形成高库存的教训,我相信多数开发商还是心有余悸。如果不是危机及时到来,恐怕当下的地产商要倒掉大半。
1703716170
1703716171
而未来两三年中,银根已经难以实质性紧起来了。这一轮政府投资主导的经济刺激,注定明后年内货币供给和信贷都会维持一个高水平。只要整体银根宽松,地产商不愁拿不到钱,没有必要再倾销。
1703716172
1703716173
尽管有很多理由支持中国的房价跌不下来,但从长期看,任何国家都不可能抗拒未来人口和社会结构变化的客观规律——老龄化。当一个国家的家庭财富主要由房产构成时,当“90后”的中国富裕家庭都拥有(或继承)三套以上的房产时,谁来维持这个国家的家庭财富不贬值?靠那些想进城的农民工吗?这的确是一个值得思考的问题。
1703716174
1703716175
(2010年1月21日)
1703716176
1703716177
1703716178
1703716179
1703716181
大通胀与再平衡:“后危机时代”的抉择 中国的资产泡沫向纵深挺进
1703716182
1703716183
中国人民银行在2010年年初的会议可能是让经济学家失望的。
1703716184
1703716185
他们强调提高金融支持经济发展的可持续性,维护金融体系健康稳定运行。从中国人民银行报告解读出的信息表明,他们更担心的是经济复苏出现反复,他们要防止是所谓的经济的二次探底。
1703716186
1703716187
基于这样的基调,近期不应再对用货币紧缩抑制地产投机抱太大的希望,市场却为此注入了兴奋剂。京沪的楼市再现恐慌性买盘放量,一线城市的房价出现快升。
1703716188
1703716189
全社会固定资产投资信心将会因为高房价而得以维持,国家新批准了数条高速铁路工程,大中城市轨道交通建设热情正达到无以复加的地步,江苏一下子要建11条城铁,重庆提出万亿元投资规划,而湖北高达12万亿元的投资规划更是堪称宏伟。
1703716190
1703716191
中国的资产泡沫开始向纵深挺进。
1703716192
1703716193
市场预期中国人民银行会越来越朝着他们所期望的方向前进——人民币兑美元的名义汇率升值。
1703716194
1703716195
普适的理论是建立在以下这一平衡式的基础上的:
1703716196
1703716197
实际汇率的升值=名义汇率的调整+通胀的内外差异。这里所说的是真实的通胀水平,当然也包括更广泛的资产泡沫。
1703716198
1703716199
从理论上讲,一国实际汇率的上升,要么通过名义汇率的升值来做平等式,如果没有从名义汇率上反映出来,它必定会表现为国内通胀的上升。而国内的非贸易部门,比如房地产或者服务业价格的大幅上涨则是这种通胀表现的常态。这便是国际经济学著名的“巴拉萨—萨缪尔森效应”。
[
上一页 ]
[ :1.70371615e+09 ]
[
下一页 ]