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大通胀与再平衡：“后危机时代”的抉择 灰色收入与中国房地产泡沫
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中国的灰色收入与房地产被关联在了一起。
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根据世界银行的最新报告，在美国，5％的人口掌握了60％的财富。而中国则是1％的家庭掌握了全国41.4％的财富，财富集中度远超美国，成为全球两极分化最严重的国家之一。
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电力、电信、石油、金融、保险、水电气供应、烟草等国有行业的职工人数不到全国职工总人数的8％，但工资和工资外收入总额却相当于全国职工工资总额的55％；平均工资是其他行业职工的2～3倍，如果加上工资外收入和职工福利待遇上的差异，实际差距可能更大。
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中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁教授关于灰色收入的调查报告认为，城镇居民收入中没有被统计到的收入估计高达5.4万亿元，遗漏主要发生在占城镇居民家庭10％的高收入户，占全部遗漏收入的3/4。
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无独有偶，瑞士信贷近日发表的一份研究报告显示，中国富裕家庭至少有9.3万亿元收入没有向官方申报，这些收入绝大部分是“灰色收入”，并没有体现在官方发布的统计数据里。报告中说，80％的灰色收入都集中在最富有的一部分人手里。
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如果我国的财富分配状况果真如此，那么中国房地产泡沫问题就非常清晰了。
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按国家统计局的人均可支配收入数据计算，我国城镇居民的房价收入比一直在10倍左右，住房市场却持续火爆，这始终是国内外研究者面对的一个不解之谜。2009年，全国新房成交额为4.4万亿元，加上二手房的交易，整个房地产市场的交易额高达6万亿元人民币。如果按统计收入计算，扣除贷款，这一数据已远远超过了城镇的10％最高收入户的全部收入总额。这是一个无法用统计数据解释的现象。
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灰色收入的调查可以在很大程度上解释为什么中国房地产价格能够持续多年保持高速上涨。
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我们试想：如果在中国5亿城镇人口中，4％的家庭占有了60％以上的财富，假使房产资源完全供需平衡，也不能实行完全市场化经营。按照“价高者得”的原则，4％的家庭购入50％的房产，其余96％的家庭抢购剩余50％的房产，就会造成46％的房产供需缺口，房价还不涨到天上？所以，某些人一直强调的所谓按供求规律办事，不过是对经济学一窍不通的牙牙学语。
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如此，当下中国住房的空置率高企，我们也就不足为怪了。
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正是因为所谓的市场化机制，导致中国房地产市场的价格畸形，并引发了严重的社会矛盾，而这种矛盾已经到了不可调和的地步。造成房价畸形的根本原因，来自于既有的经济体制所导致的财富分配过度倾斜（灰色收入的来源主要是钱权交易、公共投资与腐败、土地收益的分配、其他垄断收益的分配等）。如果我们不解决中国财富占有的“原罪”问题，就应该去掉住宅市场化规则（向德国模式看齐）——从这个角度看，中国的住房商品化制度事实上已经走入了死胡同。
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与高房价并生的必然是高物价。但比通胀更揪心的是，财富分配越是两极分化，整个社会的有效需求越是萎缩。作为社会核心竞争力重要组成部分的加工制造、外贸出口等行业衰退，实体产业资金大量向楼市的转移和集中，更多地体现出企业及个人的资产避险意图。但是此类资金大量进入楼市，到底能否真正避险呢？“一业兴旺百业衰”能持续多久呢？最终这一行业也会被彻底颠覆。
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故此，当下中国政府可能已经别无选择，房地产调控必须加大力度而且要坚持到底。
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（2010年8月29日）
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大通胀与再平衡：“后危机时代”的抉择 中国房地产泡沫如何了结？
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环顾全球世界各国的房地产市场，粗略划分，无非是市场化和非市场化两类。市场化意味着房地产是作为投资导向的，房地产既是自住消费品又是投资品，市场化程度与政府介入的程度决定了投资品属性的强弱。而非市场化则意味着房地产以居住为导向，限制投资和炒卖。
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限制房地产的投资品属性也很简单，无非是去市场化。如通过政府介入，用税收、行政手段增加其市场交易的摩擦成本，降低其流动性；或设立严苛的市场准入，直接限制进入这个市场的参与者；或政府大量供给非交易性房产（廉租房、其他公屋等）。
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比如德国，从1977年至今，德国房价平均只上升60％，同期人均收入则上升三倍，即德国房价平均每年只上涨1％。
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一、德国每年有25万套新公寓完工，是拥有最详尽建屋规划的国家之一。
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二、德国实行“先存后贷”合同储蓄计划，即买楼者先存入楼价50％才获贷款，固定利率年期平均11.5年，即如果你决定买楼，可以先存款，直到存款相当于楼价50％时便可买楼；存款是固定利率，贷款亦是固定利率，没有变化。
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三、只有42％的家庭拥有自住物业，其余58％租楼（年轻人77％租楼），由于供应充足，楼价平均每年只升1％，置业只作为自住，不能博资产升值。
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四、可以“自建房”及“合作建房”，即一批人加起来向政府买地自行兴建，完成后“分楼”，又或一幢大厦业主合作将它重建然后“分楼”。地产商所定楼价如超出“合理房价的20％”便构成违法行为，可告上法庭，不但会被罚款，而且还要负刑事责任。
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