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美国商业简史 房地产泡沫与金融危机
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其他国家的供给冲击、美国本地的“9·11恐怖袭击事件”导致美国商业活动减少，使得美国的经济衰退变得愈发严重，但也让美国从美联储前主席格林斯潘所说的贯穿上个时代始终的“非理性繁荣”中冷静了下来。22新贵公司的过度投机情况逐渐减少，一些刚发展壮大的公司如谷歌、亚马逊和中坚力量如苹果、IBM作为领导者，以更平稳的方式实现扩张。但无论是经济衰退的深刻教训，还是恐怖主义对美国的威胁以及伊朗和阿富汗战争等对外政策上的危机，都没有起到阻挡美国经济金融化进程的作用。21世纪初，在另一种资产上的投机取代了此前的“.com泡沫”。金融化以及它的搭档解除管制，在“.com泡沫”后又为美国经济带来了新的威胁——房地产泡沫。23
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20世纪中期以前，只有不到一半的美国家庭拥有自己的房子。如果把农民这类拥有土地面积与人数不匹配的群体排除在外，这一比例会下降到40%。1940—1970年，这个比例稳步上升至65%。导致这一现象的原因有很多，包括罗斯福新政期间政府的抵押贷款援助计划、军人安置法案（向老兵提供有利率优惠的抵押贷款）以及中产阶层人群比重的增加。事实上，在这一时期，拥有房产作为中产阶层的一种社会地位的象征，受到了广泛认可。
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在之后的几十年中，拥有房产的家庭所占比例一直在65%这个水平附近徘徊。直到20世纪90年代末至2007年这段时间，该比例迅速上升，达到了69%。这一上升反映的既不是经济更加繁荣，也不是有更多房子的价格下调使得消费者更容易负担。这两种情况都不是事实，事实是房价提升，而且在这次持有房产家庭所占比例上升中，主要的房产购买者是处在排名末端的家庭，这群人的实际工资自20世纪70年代就陷入了停滞。拥有房产比例的上升预示了一个危险的投机泡沫的出现，这一泡沫的破裂引发了金融危机和经济大衰退。24
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这个泡沫为什么会出现呢？
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问题的一部分原因与当时的低利率相关。2001年经济衰退，时任美联储主席格林斯潘作为保守派成员，希望通过鼓励客户贷款，刺激消费来促进经济增长。于是他将利率维持在一个极低的水平，这种低息环境降低了买房成本。相较于少付钱买到跟原定计划一样的房子，消费者会更倾向选择购买比原定计划更贵的房子。美联储的政策确实达到了刺激需求的效果，但对房产更高的需求让房产价格进一步上升。
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远比低利率更重要的原因是，2000年以后美国经济的金融化以及解除管制过程使得贷方放松了信用要求，并向更多的人提供抵押贷款。越来越多的美国人因此获得了买房的能力，尽管相比过去他们并没有变得更富裕。当时美国家庭普遍拥有“房价只会上涨不会下跌”的信念，即便有预算限制仍然贷款购买房产，预期将来可以选择重新议定贷款利率，或将房产以更高价卖出。他们确信房地产是稳赚不赔、绝不可能失手的投资工具。“他们不再开发土地，而只购买土地”，变成了非常普遍的情况。25
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每一笔贷款和每一栋被买下的房屋都会让抵押贷款的贷方和房地产业界获利，因此他们不断宣扬“房产价值不会减少”这种没有事实依据的信念，使其延续了下去。经济史学家指出，对过往房产价格变动的错误判断来自一个最简单的遗漏：只要统计一下总体价格水平的过往变动，就会发现整个20世纪房地产的实际价格，在排除通货膨胀因素之后，保持着显著的稳定性。
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2000年以后，房产的售出速度开始提升要归功于这种新买家，美国国内企业界把他们定义为“次级借款人”。按照传统标准来看，当借款人的信用记录和收入状况没有获取某种贷款的资格时，他就是“次级借款人”。但在标准放松后，向次级借款人放出的次级贷款体量逐渐增大。这种次级贷款的付息还款方案往往较为复杂。比如一个原本不符合要求的借款人获得了次级的住房贷款，这一贷款协议可能最开始不要求借款人交押金，并且在最初一小段时间内的利率较低（换言之最初几个月间借款人每个月要支付的金额较小），之后利率便会不断上升。但因为市场专家都坚持认为房产价格会上升，因此大多数次级借款人相信在支付金额不断上升前，他们就能将他们买到的房子以更高价卖出，或做转按揭处理来获利。
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银行作为向房产购买者提供贷款的一方，如果借款人不愿意还款，它们最终势必要承担责任。那为什么银行机构会参与到次级贷款这种不安全的贷款机制中呢？它们愿意承担这种风险，一部分原因是“房价会无限期地涨下去”这种普遍存在于美国社会中的信念。更为重要的是，不断放松的金融管制使得金融服务业内的结构发生了变化。责任的分配越来越分散，当坏账出现要追责贷款承包者时，不会由某一方承担所有责任。
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20世纪90年代末，解除管制过程进入尾声后，新的金融服务机构成为美国经济的标志。像新世纪金融和美国国家金融服务公司这类新金融机构的运作方式不同于传统银行。相较于传统银行的业务，这类机构更喜欢发放风险更高的贷款，贷款押金要求压低，甚至很多时候不要求支付押金。它们还会向借款者提供非常有诱惑力的先期利率。在很多情况下，它们甚至不要求借款人证明自己的就业和收入情况。这类金融机构之所以敢承担这样的风险，是因为不同于传统银行在抵押贷款协议中要求借款人在偿还贷款的几十年间保持联系并维持协议，新的金融机构从来就没期望着抵押贷款协议能维持住。相较于传统银行通过获取贷款利息获利，这类机构的业务模式是收取已完成交易的佣金和交易费用，然后将收取贷款的权利销售给第三方。
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在当时证券化较普遍的情况下，对于个人的房产抵押贷款，贷方可以通过证券化将收款权利转让给他人。当抵押贷款合约里有定期偿还一定利息的约定时，证券化允许一家有成百上千这种合约的金融机构以这些合约的期望收入作为基础发行债券，即MBS（抵押支持债券），并将这些债券售出。这类债券价值的计算公式很复杂，基于作为抵押资产的数千个抵押贷款协议的价值计算。众所周知，每个抵押贷款协议的价值判断原本就相当复杂，这就让MBS的价值更难以计算。这种证券化将房地产泡沫与金融服务业里普遍存在的过度投机联系了起来，并最终引发了危机。
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2006年，房地产泡沫膨胀到极点，越来越多负担抵押贷款（这种抵押贷款利率为三年期的先期利率，简称为ARM，即利率可调整的抵押贷款）的人发现他们既无法对贷款做转按揭处理（因为银行愈发怀疑房产的价值是否真的与其售价相当），也无法在先期结束后按月偿还突然增加的利息。越来越多的人丧失了对抵押品（房产）的赎回权，这为当时的买房热潮浇了一盆凉水，房价开始回落。能按月还贷的房产拥有者（贷款者）越来越少，使得能够提供给抵押支持债券的现金流也随之减少。但因为MBS债券背后资产的证券化过程较为复杂，因此拥有MBS债券的金融机构很难正确评估这些债券的实际价值。26
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2008年年初，美国经济的金融化程度已然很高。此时，一场危机蔓延到了美国经济的各个角落，这场危机被称为“次贷危机”。像贝尔斯登和雷曼兄弟这样的投行持有了大量价值未知但一直在迅速贬值的证券。这些投行又以这些“有毒资产”作为抵押物发行新债券，承担了新的债务。有毒资产的恶劣影响在整个金融系统中散播，并造就了这样一种局面：一家大型金融机构的倒台会威胁到所有公司的生存。
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最终的结果是2008年的金融危机，这是美国自大萧条以来最具灾难性的经济事件。据美国审计署估计，这次危机为美国带来的损失在数万亿美元到10多万亿美元间，这超过了整个美国经济年产出的一半。27如果再算上美国经济损失掉的就业机会、储蓄和潜在增长能力，这场危机带来的全部危害永远是不可知的。这场危机引发的政治和经济反响，至今依旧重新塑造着国际事务的各个方面，包括欧盟动荡的政局以及不稳定的货币制度，发展滞后的拉丁美洲，发展速度降低的中国经济，以及在奥巴马任期内一直占据舆论主流的关于政府预算以及预算使用话题的辩论。但有一点始终是明确的，2008年金融危机标志着经济金融化时代的结束。最初更多人倾向于解除管制的政治局势推动了经济金融化的过程，但这一过程最终阻碍的不只是美国经济，还有全球经济的发展。
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我们能否从金融危机发生后的废墟中走出并向前迈进，取决于我们能从美国商业史中学到多少东西。
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美国商业简史 结论 危机之后
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2008年金融危机以及接踵而至的痛苦难忘的大萧条，让许多美国家庭意识到商业及其历史对于我们日常生活的深远的重要性。近乎崩溃的世界金融体系打倒了像雷曼兄弟这样的巨头公司，致使股市严重贬值，将美国的失业率提升到了10%以上，这也是20世纪30年代以来最严重的就业危机。
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可是，如果联邦政府没有采取强有力的行动，这场大灾难可能还会更加严重。小布什以及后来的奥巴马执政期间的政府，克服了美国人长期以来对强权政府的恐惧心理以及不满华尔街权力集中的反政府干预主义者的强烈反抗，也采取了前所未有的强有力措施来解决金融危机带来的系统性损失。2008年衰落伊始，美国财政部同美联储通过不良资产救助计划向问题银行注入了数十亿美元，使大部分银行免遭破产。2009年2月，由国会通过、奥巴马签署的美国复苏与再投资法案，将联邦援助扩大至金融危机之后受影响的其他商业行业，包括受到长期影响的汽车制造业。2010年，经济下滑到最低点，就业人数和商业活动都开始缓慢复苏。
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持续脆弱的经济成为美国公众生活随后几年的关键争论点。前期联邦政府用于挽救国家免受金融危机而花费的巨额支出，使得政府决算出现严重问题。在奥巴马总统执政的大部分时间里，关于税收政策、财政支出以及介于两者之间的财政赤字的党派斗争变得十分激烈、残酷。共和党的立法者强烈要求政府大量减少支出，尤其是在社会福利项目上，然而民主党人士则提议通过提高对富裕公民的税收来填补赤字。2013年秋天，预算僵局进一步恶化，国会取消了财政部通过发行债券来偿还债务的法律权利，联邦政府关门。在大萧条之后，预算不平衡作为长期以来的局势紧张之源，引发了包罗万象的政治角逐。
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金融危机和大萧条同样也从其他方面重塑了美国政治。2009年2月，电视商业新闻界权威专家瑞克·桑塔利发起了一个被广泛认可的政治声讨，反对那些以抵押贷款已经“下水”为由寻求政府援助的私人房主，因为他们得到了远超过房子本身的价值。桑塔利进一步阐述了保守派的重要评论——政府的紧急救助，不管是对个人还是企业来说，都是通过鼓励首先产生危机的风险性行为来“促进不良行为”。他呼吁成立“芝加哥茶党”，所有想“露面的资本家”都可以加入他向密歇根湖“倾销证券衍生品”活动。1
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在信息快速共享的媒体时代，桑塔利的长篇抨击迅速地如“病毒般传播”，并吸引了广泛的收视率。在短短几个月内，自称“茶党爱国者”的团体出现在全国各地，将反政府和亲市场的政治拥护者组织起来。迅速成名的茶党运动代表着美国政治和经济史中长期存在的主题的化身。其成员反对奥巴马总统的全民医疗法案——（《患者保护与评价医疗法案》，或称奥巴马医改）及一系列改革，以及严格监管金融服务业（《多德–弗兰克华尔街改革和消费者保护法》），而这两者于2010年在国会勉强获得了通过。奥巴马执政期间，凭借替经济状况恶化人群发声，并反映出他们对联邦政府的不满，茶党在国家政治中发挥了重要作用。
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与此同时，经济衰退刺激了政治左翼人士。2011年秋天，一群抗议者在曼哈顿下城的祖科蒂公园举行示威，抗议华尔街的财富、权力和影响力。这些抗议者的活动很快就被称为“占领华尔街”运动，他们对中产阶层工资停滞不前、收入差距扩大感到愤怒，而这些都是自20世纪70年代以来美国企业变化的标志。
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