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报告中指出，“中国购物中心快速发展的主要动力来自城镇化和服务业成长，并最终体现在消费升级……消费者的价值、需求和行为不断演变，对于商品个性化和服务体验的要求日益提高。高收入人群和年轻消费者追求更舒适和更精致的生活，消费者追逐的不仅是商品价值，同时也期望他们的消费体验符合其自身价值观或个人兴趣爱好。实现这一目标需要鲜明的定位、良好的品牌管理、优质消费者体验以及差异化竞争。”
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根据数据显示，2008年以来，中国商业地产投资一直保持15％以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30％，高于房地产行业平均投资增速。2011年全年商业地产投资7424亿元人民币，同比增长31％；2012年商业地产投资略有放缓，但增幅依然高达25％。而与中国商业地产整体行情走势一致，中国购物中心总量同样快速增长。
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仲量联行于2012年春季发布《中国新兴城市50强》报告中，就选出50个拥有大量商业地产发展机遇的二、三线城市，并预计10年内中国新兴城市50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼，从而为市场带来大量商业房地产供应。在众多购物中心项目快速上马的二线城市中，成都、天津、沈阳、杭州、武汉都显示出了强劲的竞争力。
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一方面随着本土开发商不断加入零售地产开发的行列，大量购物中心在各地林立而起；另一方面人们对于购物中心供应过剩的担忧日趋凸显。但是仲量联行分析却认为，在沈阳、武汉、重庆和郑州等各大城市，消费者数量的增幅将高于购物中心新增供应量的速度，这说明随着消费群体的不断扩大，购物中心新增供应将会被逐渐吸收。
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因此简单地说中国购物中心过剩是不准确的，或者说还为时过早。这需要根据具体城市的消费者数量及购物中心增加量作为参考信息去进行分析。但这并不表示现在中国的购物中心不存在其他的问题。
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零售：把客流变成购买力 [:1703916731]
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二、购物中心的问题与挑战
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中国购物中心发展，在看似风光的背后却存在着众多的问题。出现了诸如建造速度过快、购物中心“同质化”、空置率较高、经营情况不佳等问题。消费者经常可以看到类似这样的报道——据《财经》报道，2013年3月5日媒体消息，号称世界最大的购物中心的东莞新华南MALL的空置率高达99％，成为中国“鬼城”。因此，中国的购物中心亟须转型升级。
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（一）规模过大，空置率过高，发展速度超越消费能力
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中国现有的购物中心单体建筑面积集中在10～12万平方米左右，均高于国外商业发达地区。比如，中国台湾地区的购物中心平均面积为8.9万平方米，中国香港地区是5万平方米，日本是1.5万平方米，美国为1.1万平方米。国内购物中心项目体量过大，导致投资周期长，收益成本增加。在招商过程中受种种因素制约，无法招到一线品牌和综合业态，就会造成购物中心的空心化、雷同化。（中国房商网，机遇与风险交汇——全程把脉购物中心开发与运营，2008.09，http://wenku.baidu.com/view/eb55532a3169a4517723a309.html）如表4-1所示。
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表4-1 不同国家购物中心建筑面积比较
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（数据来源：中购联中国房地产信息集团，和君咨询分析）
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商业地产的“高烧”早已在全国蔓延。根据世邦魏理仕的统计，目前全球在建购物中心面积最多的10个城市中，有7个位于中国，其中天津、沈阳、成都位列全球前三。天津目前约有16个在建的购物中心项目，面积达245万平方米；沈阳市中心区域在建综合体项目超过40个；成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年将入市1000万平方米。
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据英国《金融时报》网站2012年11月7日的报道，中国二线城市购物中心的平均空置率为10.5％，高于2011年的10.2％；而在一线城市，空置率从原来的7.9％增加至2012年的8.4％。在沈阳、成都、广州三个城市中，这个问题更为严重：在中国最大的两个二线城市沈阳和成都，购物中心空置率分别为17％和16.2％；在广州，空置率达到10.2％，而2010年还只是刚刚超过4％。如表4-2所示。
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表4-2 2012年中国不同地区购物中心空置率与增速比较
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（数据来源：中购联中国房地产信息集团，和君咨询分析）
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空置率过高意味着坪效的降低，而坪效的降低意味着商场单位面积销售收入的减低，购物中心的过度建设拉低了零售行业整体水平。
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目前，我国购物中心的发展速度超前，并未与我国当前的消费能力相协调。消费率（最终消费占GDP的比重）是衡量一个城市购买力的重要指标，中国城市的平均消费率在37％到38％之间，而美国城市的消费率达到85％。据相关人士表明，天津的消费率只有21％，沈阳也不到30％。按照天津、沈阳目前的情况看，确实很难支撑如此巨量的新增购物中心。事实上，天津、沈阳等城市不少新开业的购物中心经营状况并不理想。
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（二）同质化严重，千店一面
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购物中心之所以能够成为全球范围内零售业提供有效供货和服务的最佳方式，是因为其设计和整体功能刚好迎合了消费者的购物新需求。现在越来越多的消费者把去购物中心购物当成一种娱乐消遣或社交活动，这种赋予购物中心娱乐特征的需求，将日益激发购物中心提升自身功能，力求给置身其中的消费者以独特、难以忘怀并有持续冲动的休闲购物体验。
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现在，购物中心的开发商为了降低风险、确保回报率，多是照搬已经获得成功或者广泛为消费者接受的购物中心模式和经营方式，这样必然导致购物中心定位和功能趋同化，最终会形成“千店一面”的态势，丧失对消费者的有效吸引力。
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例如，广州市的百货店里都进驻吉之岛，全国的购物中心里大概都有麦当劳、肯德基等餐饮店。如果每一家购物中心进驻的都是同样品牌店的话，人们就会只到习惯的购物中心去而不是按照个性有选择的到希望的购物中心去。那么商圈就会比预期的要小得多。因此，不应该一味地追求品牌店，而应该追求个性化的商店进驻。
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