1703919339
2008年以来，中国商业地产投资一直保持15％以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30％，高于房地产行业平均投资增速。截至2012年9月，中国商业用房施工面积为6亿平方米。一般商业地产施工需要2～3年建成，目前在建的项目将在2015年左右集中释放，未来商业地产市场饱和度还将提升，竞争持续加剧。
1703919340
1703919341
顺应中国商业地产爆发之势，中国的购物中心也出现了爆发式的增长。《中国购物中心发展报告2012-2013》显示：2012年已开业购物中心3107家，累计建筑面积2.2亿平方米，平均7万米／个；另据购物中心产业资讯中心的统计，目前我国的购物中心面积年均增长幅度16～40％之间，而同期百货商场年均面积增速约为10％～16％。开发的商业地产中，购物中心投资额占商业地产开发投资额的比例已经占到45％左右。如图4-7所示。
1703919342
1703919343
1703919344
1703919345
1703919346
图4-7 近几年中国购物中心增长情况及未来增长趋势
1703919347
1703919348
（数据来源：中购联中国房地产信息集团，和君咨询分析）
1703919349
1703919350
但从集中度方面看，中国购物中心行业集中度依然较低。中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会最新发布的《中国购物中心发展报告2012-2013》显示：按开发面积计算，排名前四位的开发商（CR4）占购物中心面积总量的比重仅为6.6％，而排名前十位的开发商（CR10）的占比也仅为10.8％，还不到12％。这与国际成熟市场相比，差距巨大。成熟市场国家，购物中心行业集中度通常在50％以上。如图4-8所示。
1703919351
1703919352
1703919353
1703919354
1703919355
图4-8 中国购物中心集中度及与其他国家的比较
1703919356
1703919357
（数据来源：中国购物中心产业资讯中心，和君咨询分析）
1703919358
1703919359
（二）发展阶段
1703919360
1703919361
购物中心是适应消费趋势变化的商业形态，其生命周期在中国依然处于引入阶段。
1703919362
1703919363
在中国，购物中心作为舶来品的商业形态，从产生到快速发展与经济环境、城市建设、社会文化、生活方式升级息息相关。美国购物中心拥有上百年的发展历史，至今已经进入到成熟期。与中国的百货相比，中国的购物中心则处于引入期。行业不成熟特征广泛存在，总体水平参差不齐、市场集中度依然较低，主流购物中心品牌尚在形成之中。如图4-9所示。
1703919364
1703919365
1703919366
1703919367
1703919368
图4-9 中国购物中心的发展阶段，将进入成长期
1703919369
1703919370
（资料来源：中国购物中心产业资讯中心和君咨询整理）
1703919371
1703919372
（三）发展特征
1703919373
1703919374
1．显现层级化的城市发展特征，一线城市占全国总量四分之一
1703919375
1703919376
中国购物中心在各个城市经历了层级化的发展过程，兴起和发展初期主要集中于北上广深等一线城市。截止到2012年底，北上广深这四个一线强城市的购物中心数量高达821家，占全国总量的四分之一。如图4-10所示。
1703919377
1703919378
1703919379
1703919380
1703919381
图4-10 中国购物中心数量的城市分布
1703919382
1703919383
（数据来源：中国购物中心产业资讯中心，和君咨询整理）
1703919384
1703919385
2．呈多元化发展格局
1703919386
1703919387
目前阶段，中国购物中心的形式逐渐丰富，出现了购物、生活、娱乐、文化、旅游等不同主题的购物中心，呈现出多元化的发展格局。多元化表现在两方面，第一是店铺类型上的多元化，第二是个性类型上的多元化。
1703919388