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目前市场上主要有三种商业管理模式，分别是自营管理模式、委托管理模式和顾问管理模式。
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（1）自营管理模式：开发商自建管理团队，承担后期商业运营管理的责任。适合于有意开发连锁购物中心或多家系列购物中心的开发商。
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（2）委托管理模式：开发商把购物中心后期商业管理的整块内容全权委托给商业管理公司，由管理公司自行组织，运用自身资源，按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体工作。
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（3）顾问管理模式：发展商自建管理团队，聘请专业商业管理公司担任管理顾问，提供整套的管理流程、规章、制度，并培训、指导发展商进行商业管理工作。
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每种模式各有其自身的优劣势，如表4-5所示。
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表4-5 购物中心经营管理模式的优势劣势比较
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中国购物中心目前仍以自建自营的管理方式为主，自建团队聘请专业管理公司作顾问管理的比例次之，完全委托管理的项目较少。一、二、三线城市中，自建自营的管理方式均占有最大比例，二线城市尤为突出；完全委托式管理的方式，在一线城市中已占有较大比例，二线城市最少，所占比例仅在5％以下。如图4-11所示。
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图4-11 国内购物中心经营管理方式与一二三线城市比例
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（数据来源：中国购物中心产业资讯中心，和君咨询整理）
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（四）竞争状况
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一线城市饱和，二线城市购物中心步入多极竞争与整合时代。
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随着一线城市购物中心发展的成熟和二线城市的消费水平提升及各项配套逐步实现，二线城市成为购物中心开发热潮的新大陆，吸引各类开发商和零售商进驻，步入群雄逐鹿的多极竞争格局。
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然而，如此大规模的购物中心供应涌入市场，必然会引起新商业物业空置率上升和对原有商业的冲击，也导致商业地产空置率步入上行阶段，行业即将进入兼并整合的重要时点。
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人均商业面积是业界比较认同的判断城市商业地产是否过热的重要指标之一。在西方发达国家，核心城市的人均商业面积一般在1.2平方米左右。在中国，许多二线城市的人均商业面积已超过1.2平方米，部分城市甚至达到2～3平方米，已显现过热信号。除此之外，购物中心面临短期内项目供应量过大、企业的开发运营能力参差不齐、人才瓶颈、融资困境等多重风险。未来3～5年内，有些商业项目将不得不面对关闭、重组和被收购的命运。
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零售：把客流变成购买力 [:1703916755]
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零售：把客流变成购买力 第5章 从胖东来看区域企业的“软实力”
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【观点摘要】
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在中国，有一批区域零售巨头们，他们没有绚丽的场所，也没有太多国际大牌的进驻，但是他们都有着惊人的坪效和川流不息的客流。在他们的区域，外来的竞争对手都生存艰难，就连国际巨头也望而却步。这一切都来自于他们拥有的超高的顾客满意度以及永不停息、渴望进步的心态。
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