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中国购物中心目前仍以自建自营的管理方式为主，自建团队聘请专业管理公司作顾问管理的比例次之，完全委托管理的项目较少。一、二、三线城市中，自建自营的管理方式均占有最大比例，二线城市尤为突出；完全委托式管理的方式，在一线城市中已占有较大比例，二线城市最少，所占比例仅在5％以下。如图4-11所示。
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图4-11 国内购物中心经营管理方式与一二三线城市比例
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（数据来源：中国购物中心产业资讯中心，和君咨询整理）
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（四）竞争状况
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一线城市饱和，二线城市购物中心步入多极竞争与整合时代。
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随着一线城市购物中心发展的成熟和二线城市的消费水平提升及各项配套逐步实现，二线城市成为购物中心开发热潮的新大陆，吸引各类开发商和零售商进驻，步入群雄逐鹿的多极竞争格局。
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然而，如此大规模的购物中心供应涌入市场，必然会引起新商业物业空置率上升和对原有商业的冲击，也导致商业地产空置率步入上行阶段，行业即将进入兼并整合的重要时点。
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人均商业面积是业界比较认同的判断城市商业地产是否过热的重要指标之一。在西方发达国家，核心城市的人均商业面积一般在1.2平方米左右。在中国，许多二线城市的人均商业面积已超过1.2平方米，部分城市甚至达到2～3平方米，已显现过热信号。除此之外，购物中心面临短期内项目供应量过大、企业的开发运营能力参差不齐、人才瓶颈、融资困境等多重风险。未来3～5年内，有些商业项目将不得不面对关闭、重组和被收购的命运。
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零售：把客流变成购买力 第5章 从胖东来看区域企业的“软实力”
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【观点摘要】
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在中国，有一批区域零售巨头们，他们没有绚丽的场所，也没有太多国际大牌的进驻，但是他们都有着惊人的坪效和川流不息的客流。在他们的区域，外来的竞争对手都生存艰难，就连国际巨头也望而却步。这一切都来自于他们拥有的超高的顾客满意度以及永不停息、渴望进步的心态。
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零售：把客流变成购买力 [:1703916756]
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零售：把客流变成购买力 第一节 优质服务的标杆：河南胖东来
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笔者专注于零售行业的管理咨询以来，接触过大大小小的企业也不少了，但还没有哪家企业能够让自己的内心有如此的感动和欣慰，在物欲横流的今天竟然还有企业可以这样卓然而立，将温暖洒向它能照到的每个角落，这种感动让我暂时放下商业的理性，回归到管理的原点——对人性的理解和把握上。
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这家企业的名字叫胖东来。
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一、胖东来的背景
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我们先看一下它的基本背景：胖东来所在的行业，是竞争激烈的零售行业，所在区域是河南，又是行业竞争最激烈的区域之一。零售行业是最早全面开放的完全竞争行业，而在河南这样的人口大省，无数巨头早已经盘踞多年。在区域市场中，既有国际巨擘沃尔玛、家乐福，也有深耕河南十几年的台资企业丹尼斯，同时还盘踞着国内大型全国性零售企业大商集团、世纪联华等，以及数不胜数的区域单体零售企业和中小零售终端门店。
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区域人口和区域消费能力决定零售行业业态发展规模和升级空间，胖东来目前开店的两个区域是典型的四五线市场，人口、面积和消费能力都有限。胖东来总部位于河南省地级市许昌。许昌市市区面积88平方千米（相当于北京海淀区的四分之一），市区人口39万人，城镇人均月收入不到1500元。跨区域扩张的分店位于河南新乡，新乡市市区面积114平方千米，市区人口120万，城镇人均月收入也未超过1500元。如图5-1所示。