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于是我们发现：不完善的道路铺装自从还在用手推车和马车的时代以来就没有被充分地修缮过，并且总是被错误地布置，路面老旧破损，上面有被沉重的车轮压出来的深深车辙。从房子里倾倒出来的泔水、垃圾与马粪、泥浆混合在一起，形成黏糊糊的污水坑，迫使行人不得不缓慢而费力地蹚过它们，并经常担心被撞倒或被墙压倒。在主要的街道上，每隔一段距离就放置一根结实的柱子，街道上的行人在马车驶来时通常躲在柱子后面以求安全。四轮马车在伊丽莎白时代就已经引入了，尽管它们具有简单、坚固的特点，但仍然被认为是街道上非常危险的交通工具，并且在一些时候禁止在城里行驶。轿子在所有普通功能上取代了四轮马车，并且在很长一段时间里被除了穷人以外的所有阶层广泛使用，只要有需要，人们都会乘坐轿子上街。当乔治三世坐着他的皇家专用四轮马车去主持召开议会时，成捆的柴草预先填入他经过的街道的车辙中，使马车能更容易地行驶。由于很少或几乎没有排水设施及遮盖式排污设施，暴雨沿着车辙形成的水沟流淌，经常淹没地窖，摧毁大量的商品。
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这就是城市街道经过几百年演化后所形成的的状况：首先出现的是以壕沟防护的原始部落居民点小木屋之间的通道，然后从早期的中世纪的实用的步行路，转变到不能胜任需求的四轮马车道路。这是城市街道布局发展的第二阶段。
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街道布局的第三阶段
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为了弥补老式街道布局的弊端，在建设新街道或重建旧街道时，原先专供人们步行的道路被恢复。但现在的步行路被从中间分开，并且在每一侧都后退到房屋的前台，这样可以在中间设置供马匹和车辆通行的专用道路，其路面比步行路略低一些。人们设置路牙来保障步行道免受车辆干扰；排水沟被用来收集污水和漂浮的垃圾，下水道能在水流大到把人行道淹没之前将其排出街道。与此同时，人们还努力使街道整齐平直并连接部分道路，以利于货物能通过直接的线路从城市的一端运到另一端去，而没有必要在某些固定的地点为克服地面自然升高再付出双倍的马力。
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于是，在雷恩大师的建议被商人们拒绝仅仅一百年之后，他们的孙辈们开始通过不大令人满意的努力，来获得雷恩大师曾经提议的保障城市便利的一小部分措施。
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相比伦敦，在稍微早些时期，其他一些城市采用了雷恩大师提出的改进措施。例如，在圣彼得堡和费城的街道规划中，人们研究了笔直的、从未被使用过的宽敞的快车道，而且在较早时期，德国一些在政治上独立自主的城市也拥有较为宽阔和铺装良好的城市街道，但是这些例外并不影响我们想要强调的结论。
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为了全面地理解为什么人们长期忽视对人口增加做好准备，而这个人口增加看起来应该是完全能事先预料到的，我们需要考虑到：当城市所有事情始终处于快速发展状态的时候，城市的管理往往很少关注公众的利益，而是关注极少数居民的利益；与此同时，与城市利益相关的直接责任被分散，同时任职期间变短，因此，这个直接责任作为智力或精神上的动力，越来越少地被任何一个分担责任的人所感觉。城市管理的理论和形式总是相对滞后于城市管理者的生活方式和特点的变化，但对这种过时的方式的坚持仅仅被认为是在尽个人的职责，关于城市居民新的实际状况，并不容易被认识到也很少有效地解决。属于所有人的工作是没人负责的工作。尽管此后由市政部门雇佣的、受过特殊行业训练的专家们也经常研究人群的需求，并且发明满足这些需求的方法，但作为一个通常的惯例，在大多数城市出现的任何改善，主要是在代表着特别商业或投机企业利益的个人能力的影响下实现的，这种力量压倒了那些被选举出来代表市民公共利益并且享受着薪金的议员们的漠不关心。
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“城市生活弊端无法避免”的错误观点
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然而，为了避免对自己的祖先不公正，也为了认识到那些已经出现的、有关街道布局特征的需求标准的变化，我们还应看到更重要的一点，那就是当这些街道体系的改进方案被设计出来时，人们仍然认为下述假设是理所当然的，并且可以原谅：一个城市容纳的人口越多，所有冒险居住在城市的人不得不承受的麻烦和危险就越大，受到传染病感染的机会就越多，就会更加虚弱、多病、短命；一个城市容纳的人口越多，发生毁灭性大火灾的危险就越大；一个城市容纳的人口越多，乞丐和罪犯的比例就越大，暴徒们就更加可怕、不顾一切和充满危险。
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城市规模增大的同时城市生活弊端的减少
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我们现在知道这些假设是完全荒谬的，因为事实上城市规模在持续地扩大，在欧洲，直到有许多比中世纪时的最大城市规模大好几倍。而且在欧洲最大的城市里，与中世纪相比，疾病的数量不超过原来的一半，活到老年的机会增加了两倍都不止；传染病流行的频率不但减少了，而且恶性传染病所占的比例也降低了，大多数的传染病可以被控制；横扫一切的公共火灾的频率减少了，破坏性降低了，并且能在较短时间内得到控制；流氓恶棍被较好地控制，暴徒很少在城市中抛头露面了，也不是那样危险了，出现时能被很快地控制并很少发生流血事件；具有恶习的人和犯罪的比例减少了，同时受到良好教育、守秩序、勤勉的好市民占到了更大的比例。在多数情况下，上面所说的这些事情都是普遍事实而不仅仅是个例，在每一个大城市，从大陆一端的土耳其到另一端的中国，城市规模越大，平均得到的好处也越多。甚至在伊斯兰教主导的开罗，在改善城市环境之后（这主要归功于法国工程师的措施），城市居民的平均寿命也增长了一倍。接着，问题非常自然地出现了：这个进步的原因和条件是什么？能期待这个进步会持续吗？
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预测大都市加速扩大的原因
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巨大城市中人口的高速增长已经成为我们这个文明化时期的特色，如果巨大城市增长的主要原因是遍及世界的通讯、运输和交换设施的增加（我们绝对有理由相信这一事实），那么我们几乎可以预期，在不远的将来，在相同的方向会有更加快速的增长。
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美国的铁路现在正以每年超过1500英里的速度在北美大陆上延伸，在下一位总统就任前我们就已经会在此之上投入大量的劳动，它以20亿美元的巨额投资为代表，其中大部分是准备工作，一半以上将直接用于开发新的可带来利润的耕地。于是，美国的生产能力就这样被挖掘出来，并且美国人对商业的需求开始显现。美国刚建成了第一条通向太平洋的铁路的一半，在仅仅一年之内才开始扩展远洋航线，以蒸汽机为动力的轮船可直达日本、中国，在那里，有比整个基督教世界更广大的人口，那里的人民勤俭节约，他们的商业需求仍有待开发。而我们自己才刚刚认识到电报在减少大规模贸易风险方面的价值，开始制定规则和建立网络。于是，我们似乎正在准备进入一个商业和社会发展的新时期，在这个新时期里，对由联合与合作产生的优势的理解将成为商人间的规则，不像迄今为止只是例外情况。
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大都市弊端减少的条件
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我们必须对当前的大城市急速扩张引起注意，因为这只不过是一个即将到来的更巨大的扩张的前兆。因此，我们需要了解这个问题对我们民族利益的重要性：是否随着城市扩张继续下去，我们就有理由希望在大城市里的生活能一直变得更好、更有序、更健康？有一件事情似乎是肯定的，就是迄今为止城市弊端的减少只有很小的一部分能归功于那些对人民负责任的、良好的公共利益管理行为。城市弊端的减少既不与人性，也不与发明、发现的进展，以及科学的进步有太大关系。城市弊端的减少甚至在相当大的程度上不能归功于供给和需求的法则所起的直接作用。
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那么，我们能否说：这取决于完全超出人类判断范围的原因，而我们也可以像前辈那样，把它留给未来，让未来自己解决这些问题？我们决不能接受这种结论，这是有正当理由的，因为如果我们能完全查出那些我们超越前辈而拥有的所有好处的原因，那么毋庸置疑，我们能够得出结论：至少，我们对鼠疫和其他形式的瘟疫的流行有了免疫能力，知道如何预防席卷一切的大火，我们的基本健康改善了，我们的寿命增加了；这些文明城市后来所享受的好处，主要是因为放弃了老式的过度密集的城市建造方式，并逐步接受了在城市规划中配置面积大得多的开敞空间的习惯，从而确保了阳光和新鲜空气的获得；这个习惯的引入是在对这些结果没有合理预期的情况下产生的。
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证据表明的事实是，出生率、死亡率以及患病和健康者比例的不同，普遍存在于主要生活在狭窄的街道与新式街道布局的城市人群之间；即使在同一个城市里的街区之间，那些如今生活在拥挤街道里的人群与生活在更加宽敞街区的人群的存活率，几乎和生活在现代和古老的城市之中的差别一样巨大。例如，在利物浦，随着从海峡对岸不断涌入爱尔兰移民——他们大多属于赤贫阶层和文盲，加上接下来必然出现的住房需求，导致长期以来利物浦沿着狭窄街道排列的老旧建筑的改善进度比城市大得多的伦敦慢很多。因此在利物浦，每平方英里（2.59平方公里）内的城市人口达14万人，而在伦敦只有5万人；在利物浦，城市居民的平均寿命是17岁，而在伦敦则是26岁。在美国的布鲁克林市，根据去年的统计，在建筑物密集区的人群中，每千人的死亡数字是居住在有很多花园的较宽敞街区的人群的两倍。
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我们已经进行了如此多的这类比较，并且用来比较的数据来自于在健康条件的其他各个方面都截然不同的多种地区，因此，不论是暂时的还是受到别的什么限制，承担地方政府职责的人忽视了下述事实是不能够被原谅的，这个事实是：影响城市繁荣的最大障碍，总是取决于那些导致空气不流通和阳光被过度掠夺的条件（这些条件在现今完全没有必要存在）。
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另一个事实是，随着每一个生命体的每一次呼吸，都会产生一些浊气，如果这些浊气没有被吹散，最开始它们聚集的地方的空气恶化，一段时间以后空气就变得令人昏厥，最后成为致命的；我们认为：生物排出的浊气被大气快速吸收是树木花草的功效，而那些建立起了当前大城市街道布局模式的人们却对这个事实不甚了解。然而，最重要的是，我们应当记住他们至今还没有领悟的事实——大城市是由占有一类财富与繁荣资源的阶层与占有其他类别资源的阶层之间广泛交往而带来的必然结果，随着商业范围的每一次增加，某些大城市必须扩展得更大，因此，生活在这些大城市中的每一代人，有责任在城市规划中适当考虑更广大市民的需求，而不仅仅是当前需要服务的人群的需求。
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市民习惯的变化影响城市结构的需求
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再者，如果我们考虑到市民的个人行为将会引起城市结构上的变化，那么我们就会发现这些变化已经显示了强劲的需求增长趋势，如果在当前的公共活动中人们还没有完全认识这个趋势，那么在不远的将来，这个趋势必然会迫使人们付出大量的金钱对现在我们所做的进行改造。
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工作与家庭生活的分离
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在上个世纪，只有很少一部分城市居民居住在与他们的工作地点截然分开的住所。现在，大多数巴黎、伦敦和纽约市民的居住地和工作地是分离的，随着城市的进一步扩展，这个与习惯改变相符的分离趋势必然会快速增长，因为城市不同区域之间的距离变得更远。其原因显而易见：一个商人在工作时间内无暇享受家庭娱乐，但他需要在最短时间内用最小的成本接近他的工作伙伴。例如，他想与银行、玉米交易所、股票交易所距离更近，他想与航运或者某类商店、工厂更为接近。另一方面，不工作的时候他就不必靠近工作场所，但他需要完全不同性质的规划布局，需要在某些地点集中建设足够多的住宅，因为只有一定数量才能支持满足这些家庭的社会和其他方面需要的设施建设。人们不再愿意接受那些以前被认为是城市生活不可避免的不利条件（也许在一定程度上，这些条件在商业区是无法避免的），而是尽可能满足获得新鲜空气、开敞空间和看到植物的需求，同时不丧失城市生活的便利。
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因此，城市中被大型商业机构占据的、有一定规模的地方，或者无论什么理由特别适合从事商业的地方，确实越来越被商业机构所独占。尽管我们没有信心预测出快速增长的城市的所有分区类型，但我们可以确定的是，每个较大城市的所有区域基本上可以划分为商业和居住两大类，这种划分已经从上个世纪的欧洲大城市开始了，这种划分不但会持续下去，而且会变得越来越明显。
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