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800个开发商！规划就是生产力，是下沙的发展之道，也是另一个明星村落——田厦的生存法则之一。村民们个个都是开发商，他们不仅为自己规划社区，还能给别人建房子，并且不惧市场竞争。
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古书记载，田厦村古时是一片沙滩，有3户梁姓人家在这里搭起茅屋定居，将屋周围的沙滩开垦造田，得名田厦村。后来郑姓人家迁入，成为该村的主人。
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田厦实业股份有限公司董事长郑稳棠是土生土长的田厦人，在他记忆中，田厦村曾是一片稻田和鱼塘，父辈每天就在这块土地上耕作。改革开放以后，田厦村利用集体土地兴建厂房，重点发展三来一补工业，赚得第一桶金。但从1987年开始，深圳由于建设初期的资金紧张，率先在全国试行土地使用制度改革，田厦村由于地理位置优越，大量土地被征收。
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深圳大学80％以上的土地由田厦村支持，南山区委区政府、南山文体中心、南山博物馆、荔香公园等也是征用田厦村的土地。到上世纪90年代初，田厦村站在一个地区的中心点，所有的土地几乎被征完，只剩下少许零散的土地。
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郑稳棠说，田厦后来兴建的工业区面积小，还零散分布在村里的偏僻角落，不能形成规模效应。其他村集体能够靠厂房出租大量分红，但田厦村土地资源紧缺，发展劣势明显。随着外来人口的增加，深圳其他村子纷纷做起“租屋经济”，村民们发动了几轮占地建房热潮。到上世纪90年代初，不少城中村的农民房建到了6层以上。但田厦村批下来的宅基地很少，只能解决不到一半人口。郑稳棠当时作为村干部，都没有分到宅基地，现在是深圳所有村股份公司中惟一一个没有宅基地的董事长。郑稳棠说，与其他城中村相比，田厦村在“租屋经济”形势下处于明显劣势，这促使了他们以后不断创新。
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1992年，深圳进行农城化改造，田厦村成立了田厦实业股份有限公司，30多岁的郑稳棠成为公司总经理。“南头那时候还属于深圳的西伯利亚，交通不便，什么都没发展起来。”但郑稳棠胆子很大，他从市外贸局聘请了顾问，跟家乐福谈起了生意，竟然把这家大型国际连锁超市引到了深圳相对偏僻的城中村。
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陈叔永远记得那一天，1996年11月26日，家乐福深圳南头店正式开张，这是家乐福在深圳的第一家超市、也是在中国的第三家超市。开张那天，家乐福吸引了众多顾客捧场，当天营业额达到了十几万元，家乐福店外的商铺也如雨后春笋般发展起来。
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郑稳棠说，家乐福对南山税收贡献可能不是很大，但它却起到一种羊群效应。家乐福进来后，带动了沃尔玛、人人乐、天虹等大型超市和百安居进入田厦村，拉动了周边经济的发展。陈叔给记者算过一笔账，由于田厦新村属于商业旺区，在上世纪90年代中期，他每年的租金收入多达12万元，比其他城中村的租金高了一半。南头街道办党工委书记、办事处主任陈军认为，田厦新村当时房租的飙升，要归功于田厦对商业的开发，田厦村的这种率先改造在当时红极一时，其规整的设计和商业旺地的开发利用方式成为众多城中村效仿的对象。
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在郑稳棠看来，这种模式还是不能实现共同富裕。田厦新村只是简单地要求整齐划一，楼与楼之间紧密相连，本质上还是握手楼，没有消防通道。因为兴建初期没有长远规划，加上建设标准、质量不高等问题，经过10年发展，田厦新村不再是当年的新村模样，大部分建筑显得残旧、杂乱、无序，在环境、卫生、交通、消防、治安管理等方面存在问题。
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随之带来的就是租金下降，这点陈叔也感觉很明显。到了2000年以后，陈叔房子的租金下降了1/3。而周边新开发的楼盘，是同样面积的两倍以上。让郑稳棠担忧的还有村民间的关系。经济条件好点的村民，楼房建得很高，经济条件差的窝在一个很小的地方。贫富差距大导致村民矛盾增多，让郑稳棠意识到，要真正做到共同富裕，还得发展集体经济，统一改造田厦新村。
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而城中村改造主要有两种模式：一是政府主导型，主要是由政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式；二是开发商主导的开发模式。而无论采取哪种方式，都必须引进房地产开发商。田厦实业股份有限公司在其下属的一个自然村一甲旧村先行试点，这个城中村改造酝酿了十余年，先后有4家开发商进驻开发。但4家开发商把位于深南大道、南新路黄金地段的区域开发后，留下城中村中心区域久拖不改。为此，一甲旧村原住村民纷纷要求政府收回开发商旧改合同。“开发商进行城中村改造，只是为获取最大的利益，他们将‘肉’吃完了，就给村里留下难啃的‘骨头’。”郑稳棠认为田厦村土地本来就不多，从维护股民村民利益出发，就应该由村股份公司牵头自行改造。
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田厦实业股份有限公司决定：通过800名田厦新村村民土地入股并参与项目利润分配的方式来进行城中村改造。这突破了以往的拆迁补偿模式，在全国范围都属于首创，不再纠缠所谓“拆赔比”问题，把村民个人利益与改造项目整体利益连接起来。无论有钱没钱，楼层建有多高，均以宅基地入股，村民共享土地升值产生的效益。
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2005年，田厦新村的改造规划得到南山区政府的批准，2006年初获得市规划委员会正式批准。
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改造后的田厦新村规划为集商业、办公、酒店、居住于一体的多功能现代化生活小区，总建筑面积为15.75万平方米。整个改造项目计划投资5亿到6亿元人民币。田厦实业股份有限公司为此专门成立了田厦房地产开发有限公司，为田厦城中村改造单独的项目运作部门，负责田厦新村的改造、开发和建设。
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南头街道办党工委书记、办事处主任陈军说，田厦新村改造的模式是村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这种模式需要政府支持力度比较大，村集体及村民的筹资能力必须要强。以前政府选择开发商进行城中村改造，开发商在拆迁时遇到的阻力很大，有时会使用一些暴力拆迁，激化社会矛盾。但村股份公司进行城中村改造时，由于村干部在群众中的威望以及在村里的宗亲关系，拆迁比以往和谐很多，根本不用政府操心。
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郑稳棠和其他股份公司干部挨家挨户上门给村民做工作，他们要让村民们知道，以宅基地入股较“拆赔”方式更划算，能够改善居住环境，促进土地资源的升值。如果其他开发商介入，很可能会造成一甲旧村那样的局面，田厦村老书记郑才兴还记得，2006年10月初的某一天，当两台钩机用“大手臂”将他那栋5层高的房子挖掉时，几百田厦新村的村民都在外围观。老书记第一个拆掉了自家房子，其他村民也纷纷响应。没过多久，余下的80多栋房屋全部被顺利拆除。
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“凭什么村里能够搞房地产开发？一群农民有什么经营能力？”郑稳棠称他之前的想法很简单，就是村民把资金集中起来建房。但村里没有开发房地产的经验，只能摸着石头过河。真正动工后才发现，房地产开发比想象中复杂很多。郑稳棠首先面临的是资金问题，项目第一笔启动资金只有8000万元，还必须找银行融资几个亿。
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但在项目正式启动的2006年，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，吹响了新一轮楼市新政号角。这导致银行信贷紧缩，深圳房价大跌，而田厦改造项目的户型也不符合通知的要求。
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那段时间，郑稳棠每天睡不着觉，村民每天在骂人，担心房子建不起来。而村里担负的村民租房补贴加上银行利息，改造工程每延误一个月，村里就要多损失几百万元。郑稳棠先让施工方垫资施工，同时以村里土地为担保，取得了银行的信任，获得了支撑项目的资金。
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田厦房地产开发公司总经理陈京说，公司是村民的房地产公司，改造的理念是以人为本，主要目的是为改善居住环境，只要不亏钱就行。为确保房子建设质量，公司设置了严格的认证标准，要求建筑材料既要认牌子又要认质量，请著名监理公司工程师全程参与监管。村民们也天天去工地巡查，如果发现问题就立即让工程队拆除重建。
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郑稳棠对此解释，跟其他房地产开发公司相比，村里的房地产公司压力要大很多。他们必须重视老百姓的口碑，如果他们提供的房子稍有问题，村民可以拒绝接受，还要追究领导的责任。
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去年11月29日，田厦新村改造项目封顶，昔日默默无闻的田厦新村农民，如今户户都成为了千万富翁。如今，田厦村不仅涉足房地产开发，还进军物业管理（小区、写字楼、工业园、酒店等管理）。田厦新村改造完成后，物业也将交给田厦村自己的物业公司管理，村民也能够从物业公司分红。
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○●2010年，南都航拍记录的深大校园，深大靠近田厦村，八成以上土地从田厦村征用，南山区委区政府、南山文体中心、南山博物馆、荔香公园等原来也是田厦村的土地。
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郑稳棠说，这样也能够给村民提供大量的就业机会，公司对村民择优录取，根据能力安排工作岗位。不少村民被安排去做清洁工或者维修工，而一些学历高、素质好的村民被外派去各大物业公司和酒店学习锻炼。村里高度重视教育，与南山实验小学、中学签订战略协议，保证村民子女能够得到一流的教育，同时鼓励村民子女进入大学深造，给予物质奖励。郑稳棠认为，土地是一阵子的资源，而人才是最重要的长远资源。为建立现代化的企业制度，他还积极探索公司股权的内部流通转让，让股权发挥最大的效益。