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可是，地产商恐怕是不能杀的，假如我们还想从市场上获得住房的话。人们恨地产商，绝不仅仅是因为他们宣称房价要上涨。幼稚小儿也知道，光是口头喊涨，房价是涨不上去的。地产商的可恨在于，他们说房价要涨，果然一直在涨；可气的是，他们涨了这么久这么高，还是不断有人来买房捧场。而且，不是上帝，也不是政府让地产商涨价，是地产商自己身体力行在涨价。
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以北京富力城为例。2002年2月28日，富力地产以32亿元夺得北京广渠门东五厂用地，总占地面积48万平方米。一年后的2003年3月19日，这个名为“北京富力城”的项目开盘。时值“非典”肆虐，富力城打折后售价只有6000多元／平方米。潘石屹当时粗略计算以后说，这样卖房富力要亏本。6年后，富力城公馆区的二手房售价一度超过35000元／平方米，且涨势未已。
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从每平方米6000多元，到超过25000元，大约涨了4倍。无论是北京、上海，还是广州、深圳，6年上涨4倍，这种涨幅不是最快的。但6年4倍这种涨速，在大城市具有相当的普遍性。
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假设富力城的收官售价是26000多元／平方米，那么，与最早售价相比，每平方米上涨了约2万元。普通老百姓会认为，同样一幅地块，同一个地产商，每平方米售价增加了2万元，这不是暴利是什么？
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与北京富力城隔两条马路的另一个大盘，合生创展于2001年拿地的珠江帝景，情况也相似，最初的售价与最新的售价之间差不多每平方米也增加了2万元。
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万通控股董事长主席冯仑曾表示，地产商平均资产收益率达不到5％。而任志强则称，房地产行业年平均利润率只有8％左右，房地产上市公司的年均利润率也只有百分之十几。“不信你去查一查万科这几年的年报，它的利润率是多少？”
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根据年报，2009年，万科营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元；同年，富力总营业额为182亿元，纯利为29.21亿元。大家可以算一算它们的净利润率是多少。顺便说一下，富力地产有自己的建筑公司和设计院，整个产业链通吃，它们的利润率一般要高于其他同行。
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我的数学从小就差，所以也没有能力调查清楚地产商的利润率。有一个报道称，2009年房地产上市公司的利润率超过30％，不知道是不是真实的，如果属实，这个问题应该由任志强来回答。我所了解的地产商，毛利润率最高的是潘石屹的SOHO中国，超过50％。
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普通人关心的是，一个项目的售价6年上涨4倍，为什么它的年利润率不足20％？我的理解是，房地产项目开发周期少则两三年，多则七八年。一个项目总体看来是暴利的，但利润分摊6～8年，每年的利润率就没那么高了。
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富力执行董事吕劲说：“一个楼盘，赚得最多的不是发展商（地产商），而是小业主（投资者）。购房者将最早售价与最后售价相减，就得出暴利的结论，但他们不会想到建材成本的上涨，装修成本的上涨，资金成本和财务成本的上涨。如果北京富力城一直不卖，捂到现在，早就赚翻了。”
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我无意替地产商的暴利辩护。从社会平均利润率来考察，房地产开发行业当然是暴利行业。这个行业的“暴利”，有支撑它的经济、社会和消费基础。再仁慈、善良的地产商，他的项目单价能卖2万元／平方米，就绝不会只卖1万元／平方米——他宁愿拿这多卖的1万元去做慈善。
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因为暴利，就要“把地产商都杀了”，至多是一种无奈情绪的宣泄。对地产商的怨恨，不可能导致这个阶层和房地产行业的消失。但我听到一种并非普通老百姓的说法：房价为什么这么高？就是因为房地产企业不是国有的。如果大部分房地产企业都是国有的，中央一声令下，房价就降下来了。
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先说后一句，“中央一声令下，房价就降下来了”，实现这种可能性只有一个办法：回到计划经济时代。这个办法与“把地产商都杀了”的做法本质上是一样的，都是让我们重新回到没有市场化地产商的时代。
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再说前一句，“如果大部分房地产企业都是国有的”，实现这种可能，有一个简单的办法，像20世纪50年代企业改造一样，对所有民营房地产企业强制实行国有化。有些极端民粹主义者可能想这么做，但代价十分高昂。
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现实是，即使是国有地产商，也未必自动降价。2006年11月30日，北京首开集团下属的开发集团和北京城建下属的兴华地产以26亿元夺得广渠路36号地的时候，北京城建主要领导曾经公开宣称，他们的商品房售价不会超过9600元／平方米。但一年多以后，他们在这幅土地上开发的“首城国际”一期最低开盘价即为13500元／平方米，随后开盘价直接涨到每平方米18000元、2万多元。
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想必你所在城市也是有国有地产商的，你是否发现，国有地产商就一定是低价售房，或自动降价？估计很少吧。除非是中央一声令下。
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中央一声令下，房地产回到计划经济时代，这意味着什么？意味着我们又要排队等待实物分房，或者进一小步，排队买房，就像现在有些单位的公务员。不明白排队等待实物分房是什么情形的85后，可以问一问你们的父母或爷爷奶奶。简单来说，就是按照职务、级别、年龄（司龄）、学历、住房和人口情况进行打分排队。按此标准，普通人能在40岁以前分到一套房，就相当于今天的高铁速度了。
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我承认自己是市场化的坚定拥护者。房地产是市场化程度最高的行业之一。没有市场化，就没有房地产的今天，同样也没有民营地产商的今天，包括潘石屹、冯仑等。这一切，全赖1998年6月部署的一场伟大改革。
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第2节 没有1998年房改就没有潘石屹的今天
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❶ 不能因为你买不起房就否定这次房改
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没错，我将1998年的这场决定房地产命运的改革，称为一场伟大改革。以下回溯历史的部分文字，你若已了解或不感兴趣，请跳过不读。
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1998年6月15日，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议在北京京西宾馆召开。时任国务院副总理温家宝在会议上发表讲话说，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，是这次城镇住房制度改革的核心。要形成多层次的住房供应体系：对高收入家庭提供档次较高的商品住房，实行市场价，由市场供需进行调节；对中低收入家庭提供经济适用的商品住房，实行政府指导价，并根据当地居民收入水平规定建设标准；对最低收入家庭由政府提供廉租住房。
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1998年7月3日印发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］第23号文）宣布，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。全面推行和不断完善住房公积金制度。建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
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由于1998第23号文件对停止住房实物分配的具体时间、步骤，授权由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定，导致此次房改的具体时间各地不尽一致，客观上也为有些地区和部门延缓实施住房商品化争取了时间。
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