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可是,地产商恐怕是不能杀的,假如我们还想从市场上获得住房的话。人们恨地产商,绝不仅仅是因为他们宣称房价要上涨。幼稚小儿也知道,光是口头喊涨,房价是涨不上去的。地产商的可恨在于,他们说房价要涨,果然一直在涨;可气的是,他们涨了这么久这么高,还是不断有人来买房捧场。而且,不是上帝,也不是政府让地产商涨价,是地产商自己身体力行在涨价。
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以北京富力城为例。2002年2月28日,富力地产以32亿元夺得北京广渠门东五厂用地,总占地面积48万平方米。一年后的2003年3月19日,这个名为“北京富力城”的项目开盘。时值“非典”肆虐,富力城打折后售价只有6000多元/平方米。潘石屹当时粗略计算以后说,这样卖房富力要亏本。6年后,富力城公馆区的二手房售价一度超过35000元/平方米,且涨势未已。
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从每平方米6000多元,到超过25000元,大约涨了4倍。无论是北京、上海,还是广州、深圳,6年上涨4倍,这种涨幅不是最快的。但6年4倍这种涨速,在大城市具有相当的普遍性。
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假设富力城的收官售价是26000多元/平方米,那么,与最早售价相比,每平方米上涨了约2万元。普通老百姓会认为,同样一幅地块,同一个地产商,每平方米售价增加了2万元,这不是暴利是什么?
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与北京富力城隔两条马路的另一个大盘,合生创展于2001年拿地的珠江帝景,情况也相似,最初的售价与最新的售价之间差不多每平方米也增加了2万元。
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万通控股董事长主席冯仑曾表示,地产商平均资产收益率达不到5%。而任志强则称,房地产行业年平均利润率只有8%左右,房地产上市公司的年均利润率也只有百分之十几。“不信你去查一查万科这几年的年报,它的利润率是多少?”
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根据年报,2009年,万科营业收入488.8亿元,净利润53.3亿元;同年,富力总营业额为182亿元,纯利为29.21亿元。大家可以算一算它们的净利润率是多少。顺便说一下,富力地产有自己的建筑公司和设计院,整个产业链通吃,它们的利润率一般要高于其他同行。
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我的数学从小就差,所以也没有能力调查清楚地产商的利润率。有一个报道称,2009年房地产上市公司的利润率超过30%,不知道是不是真实的,如果属实,这个问题应该由任志强来回答。我所了解的地产商,毛利润率最高的是潘石屹的SOHO中国,超过50%。
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普通人关心的是,一个项目的售价6年上涨4倍,为什么它的年利润率不足20%?我的理解是,房地产项目开发周期少则两三年,多则七八年。一个项目总体看来是暴利的,但利润分摊6~8年,每年的利润率就没那么高了。
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富力执行董事吕劲说:“一个楼盘,赚得最多的不是发展商(地产商),而是小业主(投资者)。购房者将最早售价与最后售价相减,就得出暴利的结论,但他们不会想到建材成本的上涨,装修成本的上涨,资金成本和财务成本的上涨。如果北京富力城一直不卖,捂到现在,早就赚翻了。”
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我无意替地产商的暴利辩护。从社会平均利润率来考察,房地产开发行业当然是暴利行业。这个行业的“暴利”,有支撑它的经济、社会和消费基础。再仁慈、善良的地产商,他的项目单价能卖2万元/平方米,就绝不会只卖1万元/平方米——他宁愿拿这多卖的1万元去做慈善。
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因为暴利,就要“把地产商都杀了”,至多是一种无奈情绪的宣泄。对地产商的怨恨,不可能导致这个阶层和房地产行业的消失。但我听到一种并非普通老百姓的说法:房价为什么这么高?就是因为房地产企业不是国有的。如果大部分房地产企业都是国有的,中央一声令下,房价就降下来了。
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先说后一句,“中央一声令下,房价就降下来了”,实现这种可能性只有一个办法:回到计划经济时代。这个办法与“把地产商都杀了”的做法本质上是一样的,都是让我们重新回到没有市场化地产商的时代。
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再说前一句,“如果大部分房地产企业都是国有的”,实现这种可能,有一个简单的办法,像20世纪50年代企业改造一样,对所有民营房地产企业强制实行国有化。有些极端民粹主义者可能想这么做,但代价十分高昂。
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现实是,即使是国有地产商,也未必自动降价。2006年11月30日,北京首开集团下属的开发集团和北京城建下属的兴华地产以26亿元夺得广渠路36号地的时候,北京城建主要领导曾经公开宣称,他们的商品房售价不会超过9600元/平方米。但一年多以后,他们在这幅土地上开发的“首城国际”一期最低开盘价即为13500元/平方米,随后开盘价直接涨到每平方米18000元、2万多元。
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想必你所在城市也是有国有地产商的,你是否发现,国有地产商就一定是低价售房,或自动降价?估计很少吧。除非是中央一声令下。
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中央一声令下,房地产回到计划经济时代,这意味着什么?意味着我们又要排队等待实物分房,或者进一小步,排队买房,就像现在有些单位的公务员。不明白排队等待实物分房是什么情形的85后,可以问一问你们的父母或爷爷奶奶。简单来说,就是按照职务、级别、年龄(司龄)、学历、住房和人口情况进行打分排队。按此标准,普通人能在40岁以前分到一套房,就相当于今天的高铁速度了。
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我承认自己是市场化的坚定拥护者。房地产是市场化程度最高的行业之一。没有市场化,就没有房地产的今天,同样也没有民营地产商的今天,包括潘石屹、冯仑等。这一切,全赖1998年6月部署的一场伟大改革。
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第2节 没有1998年房改就没有潘石屹的今天
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❶ 不能因为你买不起房就否定这次房改
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没错,我将1998年的这场决定房地产命运的改革,称为一场伟大改革。以下回溯历史的部分文字,你若已了解或不感兴趣,请跳过不读。
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1998年6月15日,全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议在北京京西宾馆召开。时任国务院副总理温家宝在会议上发表讲话说,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,是这次城镇住房制度改革的核心。要形成多层次的住房供应体系:对高收入家庭提供档次较高的商品住房,实行市场价,由市场供需进行调节;对中低收入家庭提供经济适用的商品住房,实行政府指导价,并根据当地居民收入水平规定建设标准;对最低收入家庭由政府提供廉租住房。
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1998年7月3日印发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]第23号文)宣布,1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。全面推行和不断完善住房公积金制度。建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
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由于1998第23号文件对停止住房实物分配的具体时间、步骤,授权由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定,导致此次房改的具体时间各地不尽一致,客观上也为有些地区和部门延缓实施住房商品化争取了时间。
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