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2010年9月10日发生在江西宜黄县的“9·10”拆迁事件,就是强制拆迁直接带来的恶果。其背景是,由县主要领导亲自推动,大搞城区升级、大建广场和房地产开发。与任何一个城市、一个县城一样,这些都是关系到当地父母官升迁的政绩工程。即使是在宜黄县的主要领导因此被撤职后,该县一位官员还投书媒体,称“没有拆迁就没有新中国”。
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如大家所知,全国强制拆迁、非法拆迁,数不胜数,见诸报端的案例十不及一。
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这当然要托一部法规的福——1991年实施和2001年修改的《城市房屋拆迁管理条例》。依此条例,地方政府贴一纸拆迁通知,在被拆迁的房屋上圈画一个大大的“拆”字就够了。居民不肯搬迁?先有房管部门行政裁决强制拆迁;还不服?接着可能就是法院裁决直接带着铲车来。许多地方连行政和法院裁决都懒得走,直接派消防队和铲车来。这才叫雷厉风行,超级效率。中国城市面貌的日新月异,城市建设的突飞猛进,该《条例》立了大功。
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不少专家称这部条例是一部恶法,出台伊始就呼吁修改之。修改后的条例草案数易其稿,并分别于2010年1月29日和12月15日分两次向全社会公开征求意见,这在我国立法史上前所未有,也从一个侧面证明了拆迁所涉及的利益极为纷繁复杂。北大法学教授说,新的条例难以正式出台,主要就是遭遇到地方政府的强烈阻挠。千呼万唤之后,2011年1月21日,国务院正式出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
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我为什么要谈拆迁条例?因为,拆迁与房地产和城市建设有着密不可分的关系。过去30年,是各地大拆迁的30年,而且基本是各地政府随心所欲拆迁的30年。各地政府对这种“恶的拆迁方式”的依赖,正如其财政对房地产的依赖一样。放缓城市建设速度,放缓拆迁速度,是时候了。
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如何看待房地产业的态度,决定着经济增长方式转变、经济结构调整的进程;如何对待拆迁以及拆迁法规的执行,不仅是地方政府对民生的试金石,也是其能否摆脱房地产依赖的一种考验。然而,知不易,行更难。
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第1节 为什么要救地产?
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❶ 历史两次踏进了同一条河流
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扑通一声,扑通又一声,地产两次掉进了同一条河流。略有不同的是,第一次是摸索出来的,第二次是驾轻就熟直接跳进去的。
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2010年7月月初,当中国经济总量超越日本成为全球第二大经济体的消息传出,我没有丝毫兴奋。经济总量能说明什么问题?19世纪40年代初,中国的经济总量占全世界的33%,而英帝国GDP仅占全世界的5%,可是,鸦片战争我们输给了英国,1862年继续输给了英法联军。19世纪之前,中国经济总量更不知是日本的多少倍,但我们照样挨打。经济总量说明不了什么问题。
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2010年年底我国经济总量为39.80万亿元,比上年增长10.3%。但不客气地说,这个经济总量相当一部分是靠资产泡沫吹大的,其中最主要的泡沫是由房价带来的。这句话的意思是,如果房价的泡沫破裂了,经济总量就得瘪一大块下去。
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从这个意义上说,每次听到国外那些政客叫嚣“中国威胁论”,故意危言耸听地夸大中国经济总量的可怕,我就觉得他们是别有用心,或者是对中国经济发展质量的无知。不仅中国经济总量自身有泡沫,而且还不断催生其他泡沫。
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目前的房价泡沫,就是由中国过去10年的增长模式逐步膨化的。而这个曾经行之有效的高增长模式,就是投资和进出口驱动。进出口不好控制,因为不是我们一个国家说了算,所以进出口有一定的波动曲线。而投资引擎却基本可以由控制着国家经济命脉的政府部门发动,有很强的增长性和稳定性。
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寻找短期见效的投资动力,始于1996年,那是国企解困的关键时期。大批国有企业陷入亏损的境地,产品积压,工人下岗。社会矛盾在涌动、加剧。中国经济迫切需要找到一个新的增长点,而且要快速、有效。找啊找,找到了。7月,中央政府定了调——住宅。住宅不仅可以培育成投资热点,而且可以培育成消费热点。
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那时的房地产名声很不好。海南、北海、惠州房地产热造成的大片烂尾楼还明晃晃地矗立在市中心。房地产,基本就是投机、炒作的代名词。住宅就不同了,是每个家庭的生活必需品。生活必需品,怎么强调都不过分。就这样,国家层面的宏大叙事,与老百姓的日常生活紧密地联系在了一起。但实质上,如果将“住宅”两个字替换为“房地产”三个字,让房地产成为两个热点,也是成立的。
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国家建设部如获至宝,赶紧组织人员和专家调查论证,形成了一份厚厚的报告,证明住宅成为“两个热点”的可能性和充分必要性,并在全国建设系统内部进行了动员。但中国的产业政策,从论证到实施,需要一个过程,有时内部的推动,不如外部的力量更直接。
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机会来了,亚洲金融危机。我读了原建设部总经济师、住宅与房地产业司长谢家瑾《房地产这十年》这本书才知道,时任国务院主要领导思考“两个热点”的同时,有关新房改的想法也基本成型了。
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如果不取消实物分房,推行住房商品化,住宅的“两个热点”就只能是空中楼阁。实行新的房改,就是为了帮住宅解脱束缚,让它将“两个热点”的强大力量释放出来。亚洲金融危机的到来,使得培育新的经济增长点更加迫切了。内外因素,都选择了房地产。
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有人说,1998年房改,就是让老百姓自己掏钱买房,是一种对人民财富的变相剥夺。这不是事实。让老百姓自己掏钱买房,并非对人民财富的剥夺。买下的房子,无论是当时的房改房,还是以后的商品房,产权都是属于居民个人所有,没人可以任意剥夺。
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有人说,1998年房改的结果,就是房价暴涨,让更多人买不起房。一方面,货币化之前,作为实物分配的住房,还不是真正的商品,而市场化以后,住房原来被人为遮蔽的价值得以体现,价格必须要上升;另一方面,房价这么多年的确在不断上涨,但它并非房改的必然结果,而是其他因素叠加作用的结果。馒头变质了,不能怪酵母这个介质。
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大小GDP和地方政府分享了1998年房改的成果近10年后,弊端不断呈现。其中一个明显的符号,就是房价上涨带来的社会压力。在多年调控政策,尤其是2007年信贷调控不断强化的叠加效应下,2008年的楼市陷入近10年来最大的调整之中。
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但房地产的命实在好,又是外力救了它。这次救它的是源自美国的全球金融危机。
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我所在报社的编辑开选题会,多数时候都要讨论一下楼市和房价问题。大约是2008年5月,我们还没意识到金融危机的严重性,而是在谈调整中的楼市。几个编辑说:“房价应该继续跌,最好是腰斩。”这也是很多基层人民的愿望。但我当即就说:“暴跌是不可能的,如果房价腰斩,可能就是经济危机,我们会是最大的受伤群体。而如果发生经济危机,政府一定会首先救房地产。”
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我遭到同事们的一致声讨。他们认为我是在呼吁救市,动机不纯,是在为利益集团代言云云。其实,我是经历了1998年房改,领教了房地产的厉害。后来,当我看到新闻,为了应对金融危机,决策层分头下去做调研,如何寻找新的经济增长点,我就跟同事说,这次估计还得靠汽车和房地产。
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不是我有先见之明,而是有例可援,别无良策。2008年下半年,先是少数地方政府出台了鼓励住房消费的政策,接着,2008年10月22日,财政部、国家税务总局宣布降低房地产有关的税费。12月20日,国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,标志着房地产全面“救市”的开始。
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