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如你所知，万科有一个强大的职业经理层，这曾是万科的骄傲，但现在，它有可能成为发展的一个潜在瓶颈。当万科的触角伸入数十个城市时，总部向区域公司的授权就成为不可避免。郁亮要求每个项目一个月内应达到60％的销售率，事实上，这与项目公司的销售业绩导向形成了一股合力。而总部要推行的公司战略与项目公司的销售导向并不尽一致。让我们暂且相信郁亮能够说服他的十几位副总裁在公司战略方面达成共识，但这些战略如何在区域公司进而是项目公司得以忠实执行，并非显而易见的答案。当我们说职业经理层强大时，是指它的执行力，倘若这些职业经理层转趋以保守或自利时，郁亮们就不得不在放权与收权、项目公司制与事业部制之间纠结徘徊了。
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我之所以说万科的管理课题是行业的，还在于，许多地产商从30亿进入100亿，从200亿跨入500亿，它们面临几乎相似的“万科版管理”问题。创业老板的人格魅力总有消耗殆尽的时候，家族企业如果想传承百年就必须接受现代企业制度，此时，管理不再只是EMBA的理论教程。近20年尤其是近10年的狂飙突进，房地产行业未曾真正停下来思考并践行企业管理问题，借由2010年以来的这一轮房地产调控，想继续前行的地产商，就不得不伴随房地产制度的转型，潜心思考企业的管理课题。
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回到前面，当我计算这些地产大佬的财富数字时，一位地产商对我说：房地产的财富，地产商获得的只是个零头，绝大部分是被政府，尤其是地方政府拿走了。
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从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相 ｜第三章｜ 被地产捕获的GDP
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提要
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无论是1998年，还是2008年，救房地产，都是为了救GDP。而且除了房地产，没有其他行业可以替代。虽然有利益集团暗中呼吁放松房地产调控，但预计至少2011年都不会再救房地产，即使GDP某个季度的增幅下滑到8％左右。
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GDP对房地产的依赖，主要还是源于土地财政的依赖。迄今为止，这是个无解的难题。即使中央政府为地方政府寻找到新的税收来源，如严格征收土地增值税，对住宅开征房产税，都不足以令地方政府放弃对土地财政的依赖。无他，土地收入过于巨大，其他任何税收都代替不了。连地方债务平台问题的解决，也要仰赖于土地收入的增长。
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为什么地方政府会产生对土地财政像网瘾一样的依赖？根子在于土地招拍挂制度。这是一个影响力仅次于1998年房改的制度，并将继续对房地产市场和地方财政产生决定性的导向作用。
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招拍挂制度必然导致地价上涨，而地价上涨则必然推动房价上涨。只要招拍挂制度存在，地王的产生就不可避免。地产GDP主义是被一种强力制度牢牢地固定住的地方政府价值取向。
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从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相 多年以前，我还是年轻人的时候，建设部一位领导闲暇时问我：“你知道房地产每年拉动GDP几个百分点？”我迟疑了两秒钟，此前虽然听说过有关此问题的讨论，但不确定具体数据，犹豫地回答：“大约2～2.5个百分点？”他轻轻点了点头。
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后来，我看到了中国住宅与房地产研究会（现中国房地产研究会）副会长包宗华主持的一个研究课题报告称，房地产有着相当长的产业链，带动的相关产业多达数十个，每年直接和间接拉动的GDP达2.5～3个百分点。此数据虽然缺乏严格经济学模型的推导，但能够被民间非经济学专业人士接受。
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房地产对经济增长的贡献体现在三个方面：一是房地产投资，这是直接的贡献，房地产投资构成固定资产投资的一部分，而固定资产投资是长期驱动经济增长的主体；二是住房消费，这也是直接的贡献，2010年，全国商品房销售额为5.25万亿元，超过当年全社会消费品零售总额15.5万亿元的1/3；三是带动效应，这是间接贡献，譬如拉动钢材、水泥、家电、装修等的增长。
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最近几年我国经济总量增大了许多，并于2010年6月后成功超过日本成为全球第二大经济体，其中房地产贡献良多。据国家统计局数据，2010年，全国房地产开发投资完成48267亿元，同比增长33.2％；全国商品房销售面积10.43亿平方米，同比增长10.1％；商品房销售额约为5.25万亿元，同比增长18.3％。
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因此，即使是全面调控的2010年，房地产的地位也丝毫没有下降。自从1998年实行住房商品化以后，GDP对房地产业的依赖就逐步形成，以至于到了离不开的地步，关键时刻总是要靠房地产“挺身救主”。实事求是地说，这方面没有一个产业能比得上房地产。
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以上是从全局，从中央政府层面来说。对地方政府来说，房地产就更重要了。土地财政，这已成为大多数地方政府最重要的财政收入来源。城市形象、政绩工程也离不开地产商和房地产业，许多地方的道路等基础设施都是由地产商修建的。
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2004年以来，地方政府体会到土地公开出让的无可替代的好处，招拍挂出让普遍推行。而招拍挂一般是净地出让，拆迁是政府的事。而土地收益当然要远大于拆迁补偿款，否则他们是没动力拆的。地方政府为了尽快把土地卖出去，就会做出强制拆迁、暴力拆迁的事情来。
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2010年9月10日发生在江西宜黄县的“9·10”拆迁事件，就是强制拆迁直接带来的恶果。其背景是，由县主要领导亲自推动，大搞城区升级、大建广场和房地产开发。与任何一个城市、一个县城一样，这些都是关系到当地父母官升迁的政绩工程。即使是在宜黄县的主要领导因此被撤职后，该县一位官员还投书媒体，称“没有拆迁就没有新中国”。
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如大家所知，全国强制拆迁、非法拆迁，数不胜数，见诸报端的案例十不及一。
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这当然要托一部法规的福——1991年实施和2001年修改的《城市房屋拆迁管理条例》。依此条例，地方政府贴一纸拆迁通知，在被拆迁的房屋上圈画一个大大的“拆”字就够了。居民不肯搬迁？先有房管部门行政裁决强制拆迁；还不服？接着可能就是法院裁决直接带着铲车来。许多地方连行政和法院裁决都懒得走，直接派消防队和铲车来。这才叫雷厉风行，超级效率。中国城市面貌的日新月异，城市建设的突飞猛进，该《条例》立了大功。
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不少专家称这部条例是一部恶法，出台伊始就呼吁修改之。修改后的条例草案数易其稿，并分别于2010年1月29日和12月15日分两次向全社会公开征求意见，这在我国立法史上前所未有，也从一个侧面证明了拆迁所涉及的利益极为纷繁复杂。北大法学教授说，新的条例难以正式出台，主要就是遭遇到地方政府的强烈阻挠。千呼万唤之后，2011年1月21日，国务院正式出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
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我为什么要谈拆迁条例？因为，拆迁与房地产和城市建设有着密不可分的关系。过去30年，是各地大拆迁的30年，而且基本是各地政府随心所欲拆迁的30年。各地政府对这种“恶的拆迁方式”的依赖，正如其财政对房地产的依赖一样。放缓城市建设速度，放缓拆迁速度，是时候了。
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