1704052780
1704052781
2004年9月1日以后建立的土地招拍挂制度，主要是运用于住宅和商业用地，而工业用地仍以协议为主。2007年国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（修订草案）》，工业用地被列入土地招拍挂范围。2009年8月，国土资源部、监察部出台《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》，再次催促各地将工业用地出让纳入该制度。工业用地全面纳入招拍挂制度的大框架内，是迟早的事。
1704052782
1704052783
本章讨论土地财政一开始，我就列举了大量数据，证明列入政府性基金的土地收入，是地方收入最重要的来源之一。在全国层面，土地收入可能相当于财政收入的20％～30％，而在许多城市，则可能相当于40％、50％甚至更高。
1704052784
1704052785
我并已揭示，土地收入这笔巨款，可以让地方政府干很多大事，修完大马路修地铁，建完大广场建机场，以及其他数不清的大工程，都可将土地收入列入“城市建设”项目来支出。没有这笔收入，市长的政绩会黯淡许多。
1704052786
1704052787
将这个收入来源固定下来的，就是土地招拍挂制度。该项制度全面实施5年多以后，并不是没有改革的呼声。国土资源部政策法规司司长王守智2010年7月26日称，国土资源部将进一步修改“招拍挂”制度，但招拍挂制度的方向不会改变。这项制度的“修改”，尚未在拟议修改的《土地管理法》中体现，一些地方，如北京正在尝试，土地出让更多采用招标方式，而不是挂牌和拍卖方式，随后在2010年11月还对地价设立上限。
1704052788
1704052789
我相信，即使国土资源部想改变这个招拍挂制度，也必将受到地方政府的坚决抵抗，其难度正如当年国土部推行该制度一样。地方政府对土地财政的依赖，本质上就是对招拍挂制度的依赖。
1704052790
1704052791
2010年9月18日，我们采访阳光100置业集团董事长易小迪时，请他说一说最近10多年房地产最重要的几个事件，他毫不犹豫地说，第一个是1998年取消住房实物分配、实行住房商品化，第二个就是土地招拍挂制度。近几年来，每当房价加快上涨的时期，易小迪都要提醒大家警惕“地价泡沫”，非理性的地价泡沫在推动房价加速上涨。
1704052792
1704052793
不管实行土地招拍挂制度是不是一项错误的改革，但我可以肯定，土地招拍挂制度是推动房价上涨的又一个重要因素。
1704052794
1704052795
❷ 招拍挂必然导致地价上涨
1704052796
1704052797
土地招拍挂制度推动房价上涨，是因为这个制度必然导致地价上涨。原因很简单，这主要是一个竞价制度。
1704052798
1704052799
拍卖和挂牌方式，都是价高者得。招标方式，虽然未必是价高者得，但价格仍然是竞标时权重最大的因素之一。
1704052800
1704052801
2010年4月中旬，北京市宣布进行土地出让改革，拟更多采用“综合条件最优者”的招标方式。一是拟将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素，作为评标条件；二是设定合理价格区间；三是弱化投标价格因素，其所占分值由50分降低到25分，最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。
1704052802
1704052803
随后北京市进行的土地招标中，多次出现出价最高却未中标的情况，任志强更是屡次出价最高而不中。但是，哪个地产商都不敢把地价出到最低。所以，即使是2010年的招标，地价也仍在上涨，只是涨幅没有2009年那么疯狂罢了。这就是为什么即使是调控力度空前的2010年前三季度，105个城市的地价同比仍上涨75％的原因。
1704052804
1704052805
招拍挂制度必然会推动房价上涨，但地价是否必然推动房价上涨？这是有争议的。
1704052806
1704052807
2009年1月，全国工商联房地产商会向全国工商联提交了一份《我国房价何以居高不下》的报告。当年3月，该报告以全国工商联的名义提交到全国“两会”作了书面发言。报告指出，房地产开发项目的土地成本占直接成本的比例为58.2％；开发费用总支出中流向政府的部分（土地成本＋总税收）所占比例为49.42％。“开发费用一半流向政府”的说法盛行一时。很显然，根据这份报告，房价上涨的重要原因，被归结到了地价身上。
1704052808
1704052809
这种观点与国土资源部是完全对立的。国土资源部副部长贠小苏和原国土部副部长、现甘肃省委副书记鹿心社在多次讲话中表示，是房价推高地价，而不是相反。地产商敢于去高价拿地，就是因为他预期房价会继续上涨，高价拿地仍可获利。该部一直坚持是供求关系决定房价。
1704052810
1704052811
房地产商会的上述报告，引起轩然大波，房价上涨的矛头指向地价。不过据说全国工商联领导为此也批评了房地产商会。
1704052812
1704052813
国土资源部立即着手搜集反击的证据，用一个月的时间调查了110个城市的620个项目样本。2010年6月23日，该部公布了调查结果：“目前在中国，地价占房价15％～30％，平均是23.2％”。随后，由国土资源部土地利用司和中国土地勘测规划院共同编写（以城市地价动态监测项目组名义）的《中国城市地价状况2008》报告称，地价占房价的比例基本处于20％～40％之间。
1704052814
1704052815
鹿心社副部长在6月23日的发布会上表示，“中国的地价房价比，低于欧美及亚洲近邻”。他还表示，地价只是影响房价的重要因素之一，但非决定因素。这话说得很有艺术。
1704052816
1704052817
有关房价与地价关系的争论，此非第一次，也非最后一次。只是这次的争论，双方均有调查数据，有明确观点，且阵容强大。一方是全国工商联，场合是全国两会；一方是主管全国土地市场的国土资源部，场合是新闻发布会，所以格外引人注目。
1704052818
1704052819
这似乎类似鸡生蛋、蛋生鸡的故事，永远也说不清。撇开双方所持立场（有人说房地产商会代表的是地产商的利益，国土资源部代表的是部门利益和地方政府的利益），在我看来，他们的观点都有一定道理：结论虽然对立，但立论却是可取的。
1704052820
1704052821
地产商为什么敢于高价拿地？他们不是傻子，要去做一笔注定要亏损的买卖，而且要亏损就是巨亏。假如一幅土地中标的楼面成本价是12000元，地产商必定认为这个项目上市时能够卖25000元。而买地时周边项目拿地时的售价可能只有21000元。从这个角度看，一方面是房价在推动地价上涨。另一方面，地价是房价成本的重要组成部分，地价的上涨当然会推动房价的上涨。购房者看到的现实情况是，土地每拍卖（挂牌）一次，房价就上涨一次。而且这种涨幅多是一夜之间大幅度上涨。近两年，每一幅高价地（民间往往简化地称为“地王”）的诞生，无一例外都会大幅拉升周边房价。
1704052822
1704052823
2009年5月21日，富力竞得北京广渠门外10号地，楼面价16000多元／平方米。几天之内，周边二手房应声上涨1000～1500元／平方米。一个月之后的6月30日，相隔不远的广渠路15号地被中化方兴地产公司以40.6亿元拿下，楼面价为15321元／平方米。这一次二手房涨幅更凶猛，不少业主连夜涨价超过2000元。
1704052824
1704052825
5月、6月这波高价土地竞拍潮，成为2009年北京房价暴涨的导火索。2010年全国“两会”后北京几幅高价土地的拍卖，也起了同样的作用。
1704052826
1704052827
2010年3月15日，大望京1号地被远洋地产旗下子公司以40.8亿元夺得，剔除医院和学校配套，楼面价高达27529元／平方米。任志强竞争失败，被潘石屹讥为“花钱买丢人”。3月17日，保利地产斥资50.4亿元拿下大望京村4、5号用地。
1704052828
1704052829
上述地王诞生之前，其周边二手房售价约为2万元／平方米。拍卖过后，二手房价格应声暴涨，有的一天上涨5000元／平方米，远远突破了人们的想象力。而二手房是新房定价的参照物，新开楼盘也立即调高售价。2010年3月，北京房价暴涨的局面就此形成。
[
上一页 ]
[ :1.70405278e+09 ]
[
下一页 ]