1704052850
1704052851
如你所知，这样的事情，扬州并非第一个吃螃蟹的地方政府，想必也不会是最后一个。我所在报纸也报道过类似一件事，南京下关区张家圩小区，2002年交付使用，次年就闻听政府要打包卖给另一家开发商。2009年12月25日，“拆”字画上了居民的楼房，400多户居民，70年的土地使用权，只好再说了。
1704052852
1704052853
扬州渡江西苑小区、南京张家圩小区，建成交付没几年，就面临拆迁的命运，初看似乎是政府规划失误。但我认为，“失误”不过是其推卸责任的掩饰之词。拆除这些小区的内在驱动力，是当地政府想卖地挣钱的欲望。这两个小区的拆迁补偿费，当然远不如把土地卖给地产商的费用，地方政府在土地交易上是绝对不会做赔本买卖的。
1704052854
1704052855
所以，建筑寿命平均低于30年，很大程度上是地方政府主动性拆迁的产物。主动拆迁的动力，在于卖地能挣大钱。而只要对这些拆迁的城市中心区用地实行招拍挂出让，那么，它必然就是地王。地产商可能变换，而作为地方政府的地主常在。逻辑推导的结果便是：只要招拍挂制度存在，地王就常在。
1704052856
1704052857
如果说，实行招拍挂，土地价格一定会大涨，但查阅《中国国土资源公报》，有人会问，2004年9月全面推行招拍挂制度以来，后面年份的平均地价并不一定都比前面年份的地价高，这是为什么？因为国土资源部统计时，是将住宅和商业地产的土地公开出让与工业用地出让合并统计，而工业用地并未全面实行招拍挂，地价被摊薄了；而实行公开出让的土地面积，并不一定是递增，很多年份的土地出让计划没有完成。另一个鲜为人知的情况是，在住宅用地的出让中，相当一部分享受经济适用房政策的土地，未经招拍挂却也属于有偿出让，但也要被纳入统计数据。
1704052858
1704052859
在比较和反思土地协议出让和招拍挂制度的弊端时，任志强有一个特别的角度：土地协议出让，是个别或少数官员拿零头，购房者拿大头；招拍挂出让，是地方政府全部拿走，成本全由购房者支付。
1704052860
1704052861
这句话是什么意思？土地协议出让，是暗箱操作，有权力寻租的官员，可能在获取好处费之后，将土地低价拨给了某地产商。假设某幅土地，10万平方米，成交价是2亿元，其中协议出让价是1.8亿元，寻租的官员另外得到2000万元。协议出让的土地成本价是2000元／平方米，由于土地总成本普遍占售价的40％～50％，则该项目的商品房售价可能是4000元／平方米。
1704052862
1704052863
这幅土地若实行招拍挂出让，成交价可能达10亿元，因为是公开竞价，官员没有寻租空间，土地成本就是1万元／平方米，该项目的商品房售价可能达2万元／平方米。
1704052864
1704052865
以2亿元协议取得的这幅土地，地产商为什么一定会以4000元／平方米，而不是2万元／平方米的价格出售给购房者？因为大家都是协议出让取得，土地成本大同小异（区别在于支付给寻租官员的金额），你想以2万元的单价卖出，也没有人买。当然，在流动性过剩、收入差距等因素的推动下，协议土地上的楼盘售价也会上涨，但只会从每平方米4000元逐步涨到5000元、6000元，而不是起步就是1万元再涨到2万元。
1704052866
1704052867
假如土地成本已经到达1万元／平方米，地产商售价2万元／平方米才可以盈利，想让他以18000元／平方米卖给你都不可能，遑论4000元／平方米？是招拍挂直接将商品房售价的基数抬升到了令人仰望的高度。
1704052868
1704052869
土地招拍挂制度，已经终结了低价土地的可能。享受了土地高溢价收益的地方政府，也回不到协议出让的时代。由于地价越高，收益越大，趋利的地方政府天然地具有制造和追逐地王的动力，这就是为什么各地频频出现提前拆迁、强制拆迁和暴力拆迁事件的原因。
1704052870
1704052871
改革土地招拍挂制度不可以吗？前面已经提到，北京等地实行的只是对其中招标方式的改良，而不是对整个招拍挂制度的改革，更不可能废除土地招拍挂制度，回归协议出让。除非中央政府强制改革，不准地方政府讨价还价，而且还为他们找到了足够的财源——迄今为止，这还只是一种天真的幻想。
1704052872
1704052873
因此，我们说，地方GDP主义是被一种牢不可破的制度所固定住的地方政府价值取向。
1704052874
1704052875
不过，无论地产商的创富，还是地方GDP主义的急行军，都离不开银行这个好帮手。
1704052876
1704052877
1704052878
1704052879
1704052881
从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相 ｜第四章｜ 银行被绑上了战车
1704052882
1704052883
提要
1704052884
1704052885
地产商与银行家结成了利益同盟，正如房地产与银行之间不可分割的利益关系。
1704052886
1704052887
1998～2009年，个人住房贷款余额增长超过100倍，这种增幅世界罕见。而个人按揭贷款，为地产商提供了源源不断的资金。它是金融杠杆化的产物，是经由法定的住房预售制度确立的。
1704052888
1704052889
表面上看，2008年是银行拯救了部分濒临绝境的地产商，而实际上银行只是出于自身利益的驱动而出手，宏观背景使信贷环境突然放松。
1704052890
1704052891
监管层对房地产金融风险从来都很警惕。2003年的121号文件虽然被地产商阶层成功阻截，但它开启了信贷调控房地产的先河。房地产安全，金融就基本安全。而至少到目前为止，房地产金融是基本安全的，监管层尽到了防卫之责。
1704052892
1704052893
毫无疑问，20年来，中国存在持续的货币超发现象。但为什么货币超发没有引发恶性通货膨胀？主要原因之一是，超发货币流入了资金吸纳量极为庞大的房地产市场。那么，当货币政策转为紧缩，房价泡沫是否必然破灭？现在预测为时尚早，因为货币政策从适度宽松转向稳健，才刚刚开始。但有一点可以肯定，这一轮调控，在货币政策转向的支持下，如果房价泡沫仍不能有所消除，等待我们的将会是更严厉的报复，只是时候未到。
1704052894
1704052895
1704052896
1704052897
1704052898
从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相 我刚参加工作的时候，常听地产商开玩笑地说：“我们是为银行打工的。”用正式报告的话说，房地产是资金密集型行业；用通俗的话说，房地产的发展离不开银行。近几年没再听到这种说法。原因也许是，银行虽然通过给地产商贷款赚了不少钱，但恐怕还没有地产商赚得多。谁替谁打工，这事还真不好说了。
1704052899
[
上一页 ]
[ :1.70405285e+09 ]
[
下一页 ]