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如你所知,这样的事情,扬州并非第一个吃螃蟹的地方政府,想必也不会是最后一个。我所在报纸也报道过类似一件事,南京下关区张家圩小区,2002年交付使用,次年就闻听政府要打包卖给另一家开发商。2009年12月25日,“拆”字画上了居民的楼房,400多户居民,70年的土地使用权,只好再说了。
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扬州渡江西苑小区、南京张家圩小区,建成交付没几年,就面临拆迁的命运,初看似乎是政府规划失误。但我认为,“失误”不过是其推卸责任的掩饰之词。拆除这些小区的内在驱动力,是当地政府想卖地挣钱的欲望。这两个小区的拆迁补偿费,当然远不如把土地卖给地产商的费用,地方政府在土地交易上是绝对不会做赔本买卖的。
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所以,建筑寿命平均低于30年,很大程度上是地方政府主动性拆迁的产物。主动拆迁的动力,在于卖地能挣大钱。而只要对这些拆迁的城市中心区用地实行招拍挂出让,那么,它必然就是地王。地产商可能变换,而作为地方政府的地主常在。逻辑推导的结果便是:只要招拍挂制度存在,地王就常在。
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如果说,实行招拍挂,土地价格一定会大涨,但查阅《中国国土资源公报》,有人会问,2004年9月全面推行招拍挂制度以来,后面年份的平均地价并不一定都比前面年份的地价高,这是为什么?因为国土资源部统计时,是将住宅和商业地产的土地公开出让与工业用地出让合并统计,而工业用地并未全面实行招拍挂,地价被摊薄了;而实行公开出让的土地面积,并不一定是递增,很多年份的土地出让计划没有完成。另一个鲜为人知的情况是,在住宅用地的出让中,相当一部分享受经济适用房政策的土地,未经招拍挂却也属于有偿出让,但也要被纳入统计数据。
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在比较和反思土地协议出让和招拍挂制度的弊端时,任志强有一个特别的角度:土地协议出让,是个别或少数官员拿零头,购房者拿大头;招拍挂出让,是地方政府全部拿走,成本全由购房者支付。
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这句话是什么意思?土地协议出让,是暗箱操作,有权力寻租的官员,可能在获取好处费之后,将土地低价拨给了某地产商。假设某幅土地,10万平方米,成交价是2亿元,其中协议出让价是1.8亿元,寻租的官员另外得到2000万元。协议出让的土地成本价是2000元/平方米,由于土地总成本普遍占售价的40%~50%,则该项目的商品房售价可能是4000元/平方米。
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这幅土地若实行招拍挂出让,成交价可能达10亿元,因为是公开竞价,官员没有寻租空间,土地成本就是1万元/平方米,该项目的商品房售价可能达2万元/平方米。
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以2亿元协议取得的这幅土地,地产商为什么一定会以4000元/平方米,而不是2万元/平方米的价格出售给购房者?因为大家都是协议出让取得,土地成本大同小异(区别在于支付给寻租官员的金额),你想以2万元的单价卖出,也没有人买。当然,在流动性过剩、收入差距等因素的推动下,协议土地上的楼盘售价也会上涨,但只会从每平方米4000元逐步涨到5000元、6000元,而不是起步就是1万元再涨到2万元。
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假如土地成本已经到达1万元/平方米,地产商售价2万元/平方米才可以盈利,想让他以18000元/平方米卖给你都不可能,遑论4000元/平方米?是招拍挂直接将商品房售价的基数抬升到了令人仰望的高度。
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土地招拍挂制度,已经终结了低价土地的可能。享受了土地高溢价收益的地方政府,也回不到协议出让的时代。由于地价越高,收益越大,趋利的地方政府天然地具有制造和追逐地王的动力,这就是为什么各地频频出现提前拆迁、强制拆迁和暴力拆迁事件的原因。
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改革土地招拍挂制度不可以吗?前面已经提到,北京等地实行的只是对其中招标方式的改良,而不是对整个招拍挂制度的改革,更不可能废除土地招拍挂制度,回归协议出让。除非中央政府强制改革,不准地方政府讨价还价,而且还为他们找到了足够的财源——迄今为止,这还只是一种天真的幻想。
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因此,我们说,地方GDP主义是被一种牢不可破的制度所固定住的地方政府价值取向。
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不过,无论地产商的创富,还是地方GDP主义的急行军,都离不开银行这个好帮手。
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从沸腾到癫狂:泡沫背后的中国房地产真相 |第四章| 银行被绑上了战车
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提要
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地产商与银行家结成了利益同盟,正如房地产与银行之间不可分割的利益关系。
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1998~2009年,个人住房贷款余额增长超过100倍,这种增幅世界罕见。而个人按揭贷款,为地产商提供了源源不断的资金。它是金融杠杆化的产物,是经由法定的住房预售制度确立的。
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表面上看,2008年是银行拯救了部分濒临绝境的地产商,而实际上银行只是出于自身利益的驱动而出手,宏观背景使信贷环境突然放松。
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监管层对房地产金融风险从来都很警惕。2003年的121号文件虽然被地产商阶层成功阻截,但它开启了信贷调控房地产的先河。房地产安全,金融就基本安全。而至少到目前为止,房地产金融是基本安全的,监管层尽到了防卫之责。
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毫无疑问,20年来,中国存在持续的货币超发现象。但为什么货币超发没有引发恶性通货膨胀?主要原因之一是,超发货币流入了资金吸纳量极为庞大的房地产市场。那么,当货币政策转为紧缩,房价泡沫是否必然破灭?现在预测为时尚早,因为货币政策从适度宽松转向稳健,才刚刚开始。但有一点可以肯定,这一轮调控,在货币政策转向的支持下,如果房价泡沫仍不能有所消除,等待我们的将会是更严厉的报复,只是时候未到。
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从沸腾到癫狂:泡沫背后的中国房地产真相 我刚参加工作的时候,常听地产商开玩笑地说:“我们是为银行打工的。”用正式报告的话说,房地产是资金密集型行业;用通俗的话说,房地产的发展离不开银行。近几年没再听到这种说法。原因也许是,银行虽然通过给地产商贷款赚了不少钱,但恐怕还没有地产商赚得多。谁替谁打工,这事还真不好说了。
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