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这是地产商与银行基层负责人的对话。也许这不是银行的真实形象，但有可能是银行某个阶段的真实形象。倒不是说，借钱的是爷爷，被借钱的是孙子，而是说，放贷出去的银行已经身不由己，就指着地产商给他带来收益了。地产商要是生病了，靠谁去？
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银行与地产商之间的微妙，与市场的温度有关。2005～2007年，不仅房价大涨，而且房子大卖。于是，地产商都是大爷，银行提前一个月预约，才能见上地产商一面。富力集团董事长李思廉不无自豪地说：“那时都是银行争着请我们吃饭。”
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说白了，银行也是个利益机器，哪儿有钱挣，就盯着哪儿。但早年间，房地产只是城市基建工程的一小部分，捞不着几元钱贷款。而且，一般只给国有企业贷款，没民营企业的份。不像现在，多数银行都设个房地产信贷部。
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金融机构全面而深入地杀进房地产，是1992年、1993年，即我们所说的20世纪90年代初房地产过热时期。那时，在海南、惠州、北海，圈地最多的就是各地政府和金融机构。1993年6月24日，中共中央、国务院下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》（即中央6号文件），提出了以整顿金融秩序为重点的16条措施，房地产热迅速降温，房地产金融全面熄火。10年过去，当我来到海口的时候，还有人指着市中心的烂尾楼说：“那是某某银行的资产。”
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全国人民对房地产热心有余悸，以至于1997年年底讨论培育新的经济增长点时，千方百计绕开“房地产”，而是说要将“住宅建设”培育为新的经济增长点。从1993年到1999年，金融机构得到决策层的口头通知，禁止向房地产企业发放贷款，证券市场则基本禁止房地产企业首次公开募股，当时中房集团的董事长孟晓苏总说房地产企业是“非国民待遇”。直到2000年，证券市场才向房地产企业开放，证监会让建设部推荐了包括金地集团、天鸿宝业、天房股份等4家国有房地产企业，进行解禁后的上市试点。不幸的是，解禁后三家首次公开募股之一的天鸿宝业几年后就戴上了ST的帽子，直到变身为今天的首开股份。
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个人住房按揭贷款更是小心谨慎。虽然建设银行早在20世纪80年代就在广东试水个人住房按揭贷款业务，但那属于在沿海开放区的探索，内地影子都见不着，北京也没推行。据说，“按揭”一词就是首先从香港传到广东的，它是英语中“mortgage”的半粤语半英语谐音，我不懂粤语，不知此说是不是真的。
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1997年，潘石屹在北京开发现代城的时候，除了从万通分家得来的份额，口袋里没几元钱。最先是想引进凯德置地和新加坡政府投资公司GIC的资本，但谈判被东南亚金融危机打断了。张欣在香港待了那么多年，懂得个人按揭的神奇，就让潘石屹去找银行。
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潘石屹去找建设银行北京分行，工作人员尚不知按揭为何物，拒绝了现代城的申请。潘石屹后来告诉我说，他又去找了建行行长。那时，正值国务院决定停止住房实物分配的前后，建行行长高屋建瓴地表态说：“这不是支持一个项目的问题，是启动中国经济的问题。”当即决定在现代城做个人按揭。据说，后来工行、中行都找上门来了。现代城销售速度大增。
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潘石屹说：“是我教会了银行怎么做个人按揭。”这话听起来有点儿夸张。老潘的意思可能是说，他帮北京的银行引进了个人按揭。他还说，现代城是北京首个做个人住房按揭贷款的项目。我没有研究过中国个人住房按揭贷款的幼年时期，不知道他说的是不是真的。
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1998～2003年，我能真切地感觉到房贷市场不断蹿升的热度。那几年，以基建贷款起家的建设银行（主营业务如其名）一枝独秀。但工行醒过味来，紧紧追赶。有时一个房地产项目往往就是这两大银行在争夺发放贷款。
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大约是2002年某个时间，建行房地产信贷部一位负责人找到建设部住宅与房地产业司的领导，请他帮忙给某地产商捎个话，让建行来做这个大项目的贷款。地产商往往是将开发贷款与个人按揭捆绑，如果银行想获得自己项目的个人按揭贷款业务，就必须先给地产商发放开发贷款。这个惯例沿用至今。
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按揭贷款对中国老百姓的消费习惯，是一个颠覆性的挑战。几十年来，除了做生意，老百姓都是先存钱，量入为出，有几个人会借钱消费？但说来奇怪，购买住房这么高价值的商品，老百姓很快就接受了贷款这种方式，一贷就是几十万元（那时房子很少过百万元），一贷就是二三十年。也许是实物分房排了几十年的队，压抑得太久了。
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按揭购房让老百姓提前圆了住房梦。全国个人住房贷款余额，由1998年的426.16亿元增长到2009年年底的4.4万亿元，增长超过100倍，占金融机构各项贷款余额的比例由0.49％上升到11％。这种增速估计全世界也找不到第二个。
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房地产开发贷款增长也很快。房地产开发贷款余额，从1998年的2028.9亿元增长到2007年年末的1.8万亿元，年均增长27.45％。增速明显低于个人住房贷款，但快于金融机构其他贷款。
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兴业银行行长李仁杰说，“房贷是银行的优质资产”。如果他指的是个人住房贷款，那么我要加上一个形容词：房贷是银行最优质的资产。
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早年间，未进行股份制改革的国有银行，不良率都很高。
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据建设银行公布的数据，2002年年底，按照信贷资产质量五级分类口径计算，其整体不良资产率为15.17％。但2001年年底建行个人住房贷款的不良率仅为1.35％。2006年6月，国有银行平均不良贷款率为8.02％，但个人住房按揭的不良贷款率仅为1.5％左右。2009年年底，全国个人住房贷款不良率降到0.60％。
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质量如此之高，各家银行争抢个人住房贷款就不足为奇了。
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表面来看，上面讲的是银行的个人住房贷款发展简史，银行因为挖掘到这座富矿，营业收入持续大幅攀升。但聪明如你，一眼就能看出来，个人住房贷款和开发贷款几乎是与1998年住房商品化同步起飞的，没有来自银行的这些贷款，就没有房地产长达10多年的持续繁荣。
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不必说，这是房地产最好的时代。当大批投资者刚进入房地产市场时，很多是两手空空，没过几年，却纷纷登上了内地富豪榜。用消费者的钱，借银行的钱，来赚自己的钱，这就是杠杆化。金融杠杆化撬起了整个房地产行业，也撬起了地产商的财富。
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❷ 被法定制度固定的杠杆化
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地产商这种钱生钱的生意，有一个正式名称，叫商品房预售制度。
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商品房预售制度，往前追溯到20世纪80年代末，广东人对它有另外有一个称呼，叫“炒楼花”。住房按揭学的是香港，“炒楼花”也是从香港传过来的。没完工的房子叫“楼花”，但可以先买卖。海南最疯狂的1992年、1993年，何止是房子还没盖，图纸刚出来，交一点定金就可以买，然后转身加价卖给后来者，所以叫“炒楼花”。
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治理房地产过热，除了中央文件，还得有法律。于是就赶紧制定了《城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人大常委会第八次会议通过、2007年8月30日第十届全国人大常委会第二十九次会议修改通过）。
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《城市房地产管理法》确立了几项重大制度：房地产开发制度、房地产转让制度、房地产权属登记制度、商品房预售与按揭制度、物业管理制度等。这些制度均沿用至今。
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