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戴根有提醒，从国际经验看，个人住房贷款的风险一般是在发放贷款后3～8年中逐步显现。现在的住房贷款不良率低，并不表明以后也低，未来几年个人住房不良贷款很有可能陆续暴露。银行不仅要防开发贷款的风险，也要防住房按揭贷款的风险以及与此有关的贷款风险。所以，6月13日的“121号文件”才会如此全面。
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虽然现在看来，“121”文件对个人住房贷款的风险有点估计过高，国际经验并不适用于中国（国人还贷款积极性非常高，没有人愿意拖欠银行的钱）。但是，监管层的这种风险防范意识，完全值得全国人民给它送去一面锦旗。
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“121”文件的远见在于，它准确地预见到了房地产在中国有着无比广阔的发展空间，也因此，要提前筑起防范房地产金融风险的堤坝。我非常怀疑，如果没有包括央行、银监会在内的监管部门，自2001年发布《关于规范住房金融业务的通知》（银发195号文件）以来对这块风险阵地一以贯之的坚强守卫，今天的金融风险敞口也许早已四门洞开。所以，每次一想到“121”文件这几个字，我都禁不住肃然起敬。
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“121”文件开启了信贷调控房地产的先河，翻开央行后来关于房地产调控的主要文件，几乎都能在这个文件那里找到最初的影子。正因为它严厉得令地产商猝不及防，所以，当地产商阶层醒悟过来时，便一致行动起来，作出了自1998年以来最强大的集团式反扑。
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结果你已经知道了，地产商阶层赢了。也许与此并无联系，戴根有转任央行征信管理局局长（2007年4月转任央行征信中心）。
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地产商阶层胜利的主要标志，便是2003年8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发18号文件）的发布。或许整个文件都是标准的官方文件字词，但有这句话就足够了：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”
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冯仑说“商人的声音首次大过了政府的声音”可能不无夸张，但用地产商的另一句话来表述却是准确的：“18号文件”打败了“121”文件。
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❷ 房地产安全，金融就安全了
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央行、银监会为何对房地产金融风险如此关注？因为房地产关乎整个金融的安全。
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2010年6月8日公布的《2009年中国区域金融运行报告》显示，2009年度，全国商业性房地产贷款余额7.33万亿元。央行2011年1月30日公布的《2010年第四季度货币政策执行情况报告》披露，2010年新增房地产贷款2.02万亿元。到2010年12月底，我国房地产贷款余额为9.35万亿元，同比增长27.5％；其中，个人购房贷款余额6.2万亿元，同比增长29.7％央行4月28日公布的数据显示，2011年一季度新增房地产贷款5095亿元。
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2009年年底房地产贷款余额占各项贷款余额的19.2％，至2010年底，房地产新增贷款占人民币各项新增贷款的25.4％。2010年4月20日，银监会召开2010年第二次经济金融形势分析通报（电视电话）会议，银监会主席刘明康说：“当前房地产贷款余额占各项贷款的比重已达20％左右（整个银行业），少数股份制银行已突破30％。”如加上以房地产抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已接近信贷总量的一半。
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无论是从房地产贷款余额的占比，还是从房地产余额之于金融机构的资产质量而言，房地产金融都是银行最重要的资产，它的安全就是银行的安全，甚至直接关系到中国经济的安全。从某种意义上说，守卫房地产金融的安全，就是守卫中国经济的安全。
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银监会网站2011年5月13日公布的数据显示，据初步统计，截至2011年3月月末，中国银行业金融机构境内本外币资产总额为101.2万亿元，总负债95万亿元。而截至2010年6月底，美国银行业总资产为13.2万亿美元，折合人民币不足90万亿元，单从数字上比较，预计到2011年3月底，我国银行业总资产已超过美国银行业总资产。这些数字同时也显示出保障我国金融安全的重要性。
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房地产金融的风险主要集中在房地产对银行的依赖性。
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上文提到的央行房地产金融分析小组2005年8月发布的《2004中国房地产金融报告》显示，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元。这些资金来源有三：第一大资金来源为“定金和预收款”，达7395.3亿元，占房地产开发投资资金来源的43.1％；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，占全部资金来源的30.3％；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，占资金来源的18.4％。
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而在房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款；“定金和预收款”也有30％的资金来自银行贷款。几项合计，房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上。
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无独有偶，两个月之后的2005年10月，建设部政策研究中心课题组发布的一项报告《怎样认识当前房地产市场形势》，其中在谈到房地产金融风险问题时，相当客观、中肯，至今仍有很大的借鉴价值。
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该报告指出，国外发达国家成熟的房地产市场，银行贷款最多不超过房地产总投资的40％。而我国目前的情况是，房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段），每一阶段都离不开银行资金的支持，具体来说包括房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等。除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行。“据我们测算，目前房地产开发资金60％来自银行贷款，这一结论和央行的分析也是吻合的。”
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建设部政策研究中心课题组的这个报告，自觉地呼应了央行房地产金融分析小组的2004年房地产金融报告。
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房地产开发资金60％来自于银行贷款的结论，到今天仍然适用。
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根据国家统计局2011年1月17日公布的数据，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元中，国内贷款12540亿元，自筹资金26705亿元，其他资金32454亿元。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，个人按揭贷款9211亿元。除了自筹资金，其他资金基本来自银行，合计也是60％左右。
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建设部课题组的上述报告说，“金融业介入房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。因此，房地产金融风险是必然存在的”。从开发资金主要来自银行贷款来说，“我国目前的确存在房地产企业对银行的依存度过高问题，一旦房地产经济发生波动，企业的经营风险将转变为银行的金融风险。也就是说，目前我国房地产金融风险主要是由银行系统来承担的”。这是否意味着银行也已被地产挟持？
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但该报告否认了这种说法，房地产金融风险的存在，并不意味着房地产业已经“挟持”国家金融和经济。房地产金融仍是银行的优质业务，只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产泡沫要破灭”、“房地产经济要崩溃”。
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多年来，有关“房地产泡沫”、“房地产崩溃”的说法，岁岁重复，房地产却依旧繁盛。2005年以来的这5年，正是房地产市场高速发展，房价疯狂上涨的5年。但人们还是想知道，在房地产泡沫无限膨胀的今天，2005年房地产金融“基本安全”的结论是否仍然适用？
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❸ 银行测试：假如房价下跌50％
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